Mặc dù thị trường bất động sản xuất hiện nhiều chuyển biến tích cực, song không phải tất cả phân khúc đều ghi nhận tín hiệu khả quan.

NHỮNG "CÚ TRƯỢT DÀI"

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), quý 4/2023, thị trường đã tăng thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy rumor (dự kiến) của một số dự án, chương trình kick off, mở bán quy mô lớn vốn vắng bóng từ các quý trước. Nhưng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thì đến thời điểm hiện tại vẫn chưa rơi vào những “cú trượt dài”.

Số liệu quý vừa qua cho thấy chỉ có 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tương đương nguồn cung quý 3/2023 và bằng 30% so cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu là sản phẩm căn hộ biển, rải rác khắp khu vực Bắc, Trung, Nam như tại Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng… Tuy nhiên, tính chung năm 2023, cả nước đón khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới, đã giảm tới hơn 80% so năm 2022.

Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện, toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giao dịch thành công trong năm, giảm 90% so năm 2022. Phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua, dù giá bán giảm 50% trên thị trường thứ cấp. Nhất là sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng.

Theo Vars, thực tế, dữ liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, khách quốc tế đến Việt Nam tháng 12/2023 đã đạt gần 1,4 triệu lượt, tăng 11,2% so tháng trước, và tăng 93,9% so cùng kỳ năm ngoái. Cả năm 2023, du lịch Việt Nam ước đón 12,6 triệu lượt khách quốc tế, con số này gấp 3,4 lần năm 2022, vượt xa mục tiêu 8 triệu khách. Có thể nói, những chính sách thông thoáng từ phía Chính phủ với ngành du lịch thời gian qua đã tạo điều kiện giúp du lịch trong nước phát triển, hướng tới mục tiêu phục hồi hoàn toàn hoạt động du lịch.

Đặc biệt năm 2023, du lịch Việt Nam còn nhận 54 giải thưởng của Du lịch thế giới (World Travel Awards), nổi bật là giải thưởng Điểm đến di sản hàng đầu thế giới lần thứ 4. Điều này càng khẳng định tiềm năng, sức hút về tài nguyên thiên nhiên, giá trị di sản văn hóa lâu đời của nước ta đối với phát triển du lịch. Tuy nhiên Vars đánh giá, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Đánh giá về thị trường, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cho rằng sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt nguồn cầu quốc tế đã thúc đẩy hoạt động bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư rất vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến chênh lệch cung - cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, còn cả tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng ở vài dự án. Vì vậy, từ việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm của thị trường, xu hướng đã dẫn đến rủi ro cho sản phẩm.

DU LỊCH LÀ ĐỘNG LỰC CHO TĂNG TRƯỞNG

Mặc dầu vậy, với những nỗ lực nhằm giữ chân và thu hút khách du lịch đang được kỳ vọng là động lực tăng trưởng cho bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư Vars, nhận định: Năm 2024, hậu thuẫn từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch gồm: chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng, cùng chính sách giảm thuế 2% với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức, sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, “bơm” nguồn cung vào thị trường. Dự kiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội cải thiện khoảng 20% so năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Đặc biệt, liên quan đến Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại. Ngoài ra kết hợp với chuyến thăm Việt Nam của Chủ tịch Trung Quốc và chính sách thu hút khách du lịch như khách Trung Quốc, cùng các kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở thời điểm cuối năm 2023 sẽ là tín hiệu đẩy lực cầu lên cao hơn.

Đưa ra nhận xét, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Vars, tin rằng năm 2024 vẫn có khả năng gặp nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, động lực đầu tư công và quy hoạch của gần 40 tỉnh, thành đã được Chính phủ phê duyệt, và dự báo tiếp tục được phê duyệt ở những tỉnh, thành khác hứa hẹn có thể gỡ khó cho nhiều dự án vướng mắc ở nội dung này. Song cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách, nhằm phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan, để đảm bảo thị trường bất động sản có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Đồng quan điểm, song ông Mauro Gasparotti gợi ý, ngành bất động sản nghỉ dưỡng cần thích ứng nhanh chóng với thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch. Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế và giữ chân khách nội địa giàu tiềm năng, Việt Nam phải phát triển đa dạng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách khác nhau. “Thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp tục nỗ lực để đem tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng”, vị Giám đốc nhấn mạnh.

Nhìn nhận về thị trường, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services, cho rằng thị trường bất động sản nói chung đang gặp nhiều khó khăn, không riêng gì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. “Nhìn lại 1 năm có quá nhiều biến động của thị trường và kinh tế, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng đang được cơ quan nhà nước ban hành các chính sách để tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Đây là động thái gỡ vướng về pháp lý cho dự án nghỉ dưỡng trong tương lai, giúp thị trường ngày càng minh bạch, rõ ràng hơn”, ông Khôi chia sẻ.