Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản vừa diễn ra

Trong khi hầu hết các chủ đầu tư mạnh mẽ khẳng định "bất động sản đã chạm đáy rồi, hãy mua đi" thì không ít ý kiến vẫn cho rằng giờ chưa phải lúc.

Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 24/4.

Theo đánh giá của giới trong nghề, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài gần 2 năm qua khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy.  

Thống kê cho thấy, trong quý 1/2012 hơn 350 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều vắng khách dù có rục rịch trở lại từ tháng 3 vừa qua. Giá bất động sản ở các phân khúc đều tiếp tục giảm giá. Theo một chuyên gia, căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn, nhà đầu cơ ngắn hạn đang dần rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý 2/2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ vận động theo chu kỳ tăng trưởng mới sau một thời gian ngập chìm trong khó khăn.

Đặc biệt, theo ông Mai, việc một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở, và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập...sẽ tạo cơ hội đặc biệt cho bất động sản tăng trưởng nguồn cầu trong thời gian tới.

Ở góc độ chủ đầu tư, chuyên gia này cho rằng, khi tín dụng được nới lỏng, doanh nghiệp bất động sản sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Như vậy, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng sẽ giảm, các doanh nghiệp bất động sản có mức tín nhiệm cao sẽ được tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường cũng theo đó mà có cơ hội tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn cầu.

Cùng quan điểm trên, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, chuyện thị trường bất động sản lên xuống là rất bình thường. Chỉ có khó là các chủ đầu tư lại không quyết định được thị trường vào lúc này mà chỉ như là những người quan sát thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng cho biết, khảo sát về mức độ hấp dẫn trong đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 của một tổ chức quốc tế uy tín cho thấy, bất động vẫn là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống mức thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

“Tôi có 20 năm làm bất động sản tại Mỹ, 5 năm tại Việt Nam, do vậy tôi biết những gì đang diễn ra tại Việt Nam đều giống như nhiều nước khác trên thế giới. Trong năm qua, dù thị trường khó khăn những chúng tôi vẫn bán thành công 900 căn hộ của một dự án ven Hà Nội, tất nhiên là diện tích nhỏ, còn căn hộ lớn vẫn ế”, lãnh đạo Savills cho hay.

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản có mặt tại diễn đàn đều khẳng định, đến thời điểm này, việc họ làm dự án là do tình thế “ném lao phải theo lao”, hoàn toàn không có một chút lợi nhuận nào nếu bán với mức giá hiện nay. Do vậy, điều họ trông chờ là thị trường sẽ có sự thay đổi vào cuối năm với sự tăng lên cả về giao dịch và giá bán.

Thế nhưng, theo một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án bất động sản đều có 70 - 80% vốn đầu tư là vay ngân hàng. Do vậy, trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng vẫn ở mức cao như hiện nay, các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều doanh nghiệp tính đến.

Đặc biệt với những doanh nghiệp mới gia nhập lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây, vào thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến doanh nghiệp không chịu được áp lực chi phí vốn vay.

Với các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng doanh nghiệp thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư buộc phải chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

Theo nhận định của luật sư Trần Vũ Hải, thị trường bất động sản ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có sự chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền khỏi dự án.

Do đó, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp sắp tới sẽ còn phải mệt mỏi nhiều với bất động sản. Hơn lúc nào hết, chủ đầu tư phải nhìn thẳng vào sự thật, phải mạnh dạn cắt lỗ, không nên kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.

“Tôi kinh doanh bất động sản từ năm 90 của thế kỷ trước nhưng rốt cuộc vẫn thất bại. Do đó, tôi tin rằng, giá phải giảm từ 30 -50% nữa mới kích được sức mua trên thị trường. Các chủ đầu tư sắp tới sẽ còn mệt mỏi nhiều với bất động sản đấy”, ông Hải nói.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhận định, từ nay đến cuối năm vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, theo nhận định kinh tế năm 2012 vẫn là năm đầy khó khăn, mà bất động sản như một nhiệt kế, kinh tế đất nước suy giảm hạ nhiệt thì nhiệt độ của bất động sản khó mà ấm lên được.

Bình luận về diễn biến thị trường, TS. Cấn Văn Lực (Ngân hàng BIDV) cho rằng, vấn đề cốt yếu hiện nay của thị trường bất động sản không phải là khó vay tiền mà là do sức cầu rất yếu. Khảo sát của ngân hàng này cho thấy, tâm lý của người dân đang rất hoang mang chưa biết đầu tư theo hướng nào, vì vậy họ chỉ nghe ngóng chờ đợi.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn bởi không hy vọng rằng, lãi suất vay sẽ giảm về 10 – 12%. Hơn nữa, một khi giá đất vẫn quá cao thì khó có cách nào có thể giảm được giá bất động sản xuống được.