Không chỉ các dự án lớn, nhiều dự án bất động sản vừa và nhỏ tại Hà Nội cũng đang được chủ đầu tư rao bán

Không chỉ các dự án lớn, nhiều dự án bất động sản vừa và nhỏ tại Hà Nội cũng đang được chủ đầu tư rao bán.

Nguyên nhân khỏi cần phải nói ai cũng rõ, đó là do thiếu vốn để tiếp tục triển khai, theo đuổi dự án đến cùng. Thế nhưng, trong bối cảnh thị trường được chờ đợi và kỳ vọng sẽ khởi sắc vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau, động thái trên đã phần nào phản ánh tình trạng “không chịu được nhiệt” của giới chủ đầu tư.

Nhỏ, to bán tuốt

Tại một hội thảo về bất động sản được tổ chức cuối tuần qua, thông tin được nhiều người chú ý là việc chào bán các dự án được khá nhiều sàn bất động sản “tranh thủ” tìm khách ngay bên sảnh hội nghị.

Tuy nhiên, thay vì chào bán từng căn hộ, mảnh đất đơn lẻ như họ vẫn làm, một số sàn giao dịch bất động sản đã rao bán trọn nhiều dự án đang được triển khai dở dang trên khắp các quận, huyện của Hà Nội.

Thông tin từ sàn giao dịch bất động sản FLC cho hay, đơn vị này đang có trong tay hàng chục dự án bất động sản cần chuyển nhượng, bán đứt hoặc góp vốn đầu tư với giá trị từ dăm chục tỷ đồng đến trên 1.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hầu hết các dự án bất động sản được rao bán tại sàn FLC dù có tổng giá trị vốn hóa không cao nhưng lại sở hữu những vị trí đắc địa tại Hà Nội.

Đơn cử, sàn này rao bán một dự án mặt đường Phạm Hùng (Cầu Giấy) với diện tích 3.700 m2 để xây dựng tòa nhà hỗn hợp, thương mại dịch vụ, căn hộ... với giá bán lên tới 1.900 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất cho phần căn hộ).

Một dự án tòa nhà hỗn hợp khác trên mặt đường Lê Văn Lương cũng được mời chào hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án với giá 470 tỷ đồng. Ngoài dự án trên, đường Lê Văn Lương cũng là khu vực có số lượng dự án chào bán, chuyển nhượng nhiều nhất (khoảng 7 dự án) với giá dao động từ 80 – 500 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác lại chào bán toàn bộ tòa nhà tại khu vực trung tâm, được xây dựng trên khu đất 2.800 m2, 21 tầng, trong đó có 4 sàn thương mại, 17 sàn văn phòng, tổng diện tích 23.000 m2 với giá khoảng 725 tỷ đồng. Ngoài ra, một số dự án ở khu vực trong khu đô thị mới Cầu Giấy, Dịch Vọng, Linh Đàm, Hà Đông, mặt đường Đại Lộ Thăng Long... cũng được chủ đầu tư rao bán tại sàn này.

Theo tìm hiểu của VnEconomy, hầu hết các chủ đầu tư dự án nói trên đều đang ở tình thế “mắc kẹt” vì không thể huy động được vốn để tiếp tục triển khai dự án. Trong đó, có những dự án dù đã hoàn thiện xong hạ tầng, xây dở dang phần thô nhưng cũng không thể “gắng” thêm được nữa để chào bán căn hộ hoàn thiện.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản có mặt tại hội thảo hôm đó cho hay, những dự án kiểu như sàn FLC rao bán “chúng em có đầy” nhưng không tài nào tìm được khách, dù hoa hồng của bên bán trả khá cao. Chỉ từ đầu tháng 3 trở lại đây, tình hình có khá hơn chút, nên đã “đẩy” được 2 dự án với giá khoảng 300 tỷ đồng, song hiện vẫn còn khoảng 10 dự án hồ sơ lẫn dự án thực đang nằm “đắp chiếu” tại sàn và trên thực địa.

Bán lợi hay mua lợi?

Trao đổi với VnEconomy về thực tế có nhiều dự án chào bán, chuyển nhượng trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhìn nhận, đó là chuyện bình thường. Bởi theo ông, trên thị trường luôn có những doanh nghiệp mạnh về tài chính nhưng cũng có những doanh nghiệp năng lực tài chính có hạn.

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, đầu ra khó khăn, trong khi lãi suất vẫn cao, vay vốn để tiếp tục đầu tư không phải chuyên dễ, thì việc bán hay chuyển nhượng dự án cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nếu nhìn vào hiện tượng đó để kết luận thị trường vỡ bong bóng là không chính xác vì đổ vỡ hàng loạt là khó xảy ra.

Có mặt tại buổi hội thảo hôm đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra lời khuyên cho giới đầu tư bất động sản, rằng thị trường dù chưa thể biết diễn tiến theo chiều hướng nào trong thời gian tới, song các dự án nếu chủ đầu tư dù có khó khăn về vốn, nhưng có năng lực quản lý tốt thì không nên bán tống, bán tháo.

Theo ông, với thị trường bất động sản nói chung, vấn đề giá cả chỉ có ý nghĩa đối với giới đầu cơ, mua đi bán lại. Còn với những người mua nhà để ở, việc giá tăng hay giảm một chút không có nhiều ý nghĩa nếu như họ tìm được căn hộ, mảnh đất vừa ý và có thể sử dụng ngay. Do đó, với những dự án có sẵn đất, ở vị trí nội thành, chủ đầu tư cũ hoặc mới nên xem xét lại chiến lược đầu tư, xem xét khả năng hoàn thiện dự án thì có thể vẫn có nhiều người quan tâm, tìm mua.

Tuy nhiên, theo đại diện một chủ đầu tư, việc chào bán dự án là một việc làm bất đắc dĩ đối với họ sau bao năm chạy đôn chạy đáo mới có được quyền sử dụng của lô đất. Cộng với tiền đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp này đã rót vào đó không dưới 400 tỷ đồng, giờ rao bán 500 tỷ đồng coi như là chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ chút ít.

Nhưng cái khó ở chỗ, phần lớn nguồn vốn huy động để có được lô đất kia lại chính từ ngân hàng. Do đó, sau mấy năm trời, lãi mẹ đẻ lãi con, thị trường lại suy giảm mạnh khiến cho khoản vay ban đầu giờ đã tăng thêm gần 20%. Nếu không chuyển nhượng dự án thì sớm muộn ngân hàng cũng niêm phong, xiết nợ.

Theo tính toán của doanh nghiệp này, thị trường bất động sản hiện đã khác xa so với 3 năm trước, khi mà chỉ cần phát thông báo là có thể huy động vốn từ khách hàng nhanh chóng, từ đó doanh nghiệp có đồng vốt dắt lưng để triển khai dự án. Tuy nhiên, mọi việc nay đã khác, trong khi căn hộ xây sẵn hoặc sắp hoàn thành còn khó bán thì việc huy động vốn theo tiến độ gần như là điều không tưởng.

“Thú thực chẳng ai muốn bán dự án, song giả dụ giờ ngân hàng cho vay thêm 400 – 500 tỷ đồng để tiếp tục dự án thì chắc gì năm sau thị trường đã tốt lên, dự án đã bán được. Trước Tết cũng có ngân hàng đặt vấn đề cho chúng tôi vay tiền để tiếp tục dự án, nhưng ban lãnh đạo họp bàn và quyết định không vay nữa. Nếu tiếp tục vay với lãi suất 20% cộng với trượt giá, chi phí phát sinh... thì 2 năm sau dù có bán hết hàng chúng tôi cũng chỉ hòa vốn”, đại diện doanh nghiệp trên cho hay.

Bi đát hơn, chủ đầu tư một trong những dự án rao bán nói trên chia sẻ “không chuyển nhượng không được vì chúng tôi không thể xoay đâu ra tiền để tiếp tục dự án. Ngân hàng thì không cho vay tiếp vì nợ cũ chưa trả hết, trong khi khách hàng cứ suốt ngày kiện cáo, đe dọa, chi bằng đẩy cho một doanh nghiệp lớn nào đấy họ sẽ có cách giải quyết”.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội hồi phục ngay trong năm nay. Tuy nhiên, bước sang năm 2013, khi mà các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô dần được cải thiện và đi vào ổn định, cơ hội khởi sắc của thị trường là khá rõ nét. Do vậy, với những nhà đầu tư trường vốn, việc gom lại các dự án đang được chào bán nói trên rất có thể sẽ mang lại những khoản lợi nhuận đáng kể nếu họ biết tái cơ cấu chiến lược đầu tư ngay chính tại dự án đó.