Giá nhà ở thế nào là hợp lý? Nhà nước có cần kiểm soát giá bất động sản không? Sắp tới, giá nhà tại Việt Nam có giảm không?... là các chủ đề chính được đưa ra bàn thảo tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 27/12. Tham gia thảo luận, các đại biểu đều có chung nhận định rằng giá nhà ở tại Việt Nam đang rất bất hợp lý.

“Theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá trung bình của một căn hộ 2-3 phòng ngủ không được cao hơn 30 năm thu nhập của một người lao động. Nếu người lao động có thu nhập trung bình phải dành ra trên 30 năm tiền lương mới mua được căn hộ 2-3 phòng ngủ, thì có nghĩa là thị trường bất động sản có dấu hiệu “bong bóng”. Thế nhưng ở Việt Nam, giá nhà đã vượt quá 30 năm thu nhập từ rất lâu rồi, hiện giờ vào khoảng 60 năm, thậm chí là 100 năm”, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

GIÁ NHÀ ĐANG CAO GẤP 23,5 NĂM THU NHẬP CỦA MỘT HỘ GIA ĐÌNH

Thực tế cũng cho thấy trong những năm gần đây, giá nhà, nhất là giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn không chỉ neo ở mức cao mà còn liên tục tăng. Ví như tại Hà Nội, năm 2024, giá nhà chung cư đã tăng theo cấp số nhân so với một vài năm trước, hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá trung bình trên 100 triệu đồng/m2 (năm 2022 là khoảng 40-50 triệu đồng/m2). Với liền kề, biệt thự nằm trong dự án, có khu vực đã được chào bán tới 700- 800 triệu đồng/m2. Mức giá nhà trong ngõ vùng ngoại ô cũng đã tăng cao ngang bằng với nhiều nơi thuộc nội thành. 

“Giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với các nước khác. Theo khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản, tại Việt Nam, một hộ gia đình có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm đi làm mới có thể mua được nhà, trong khi bình quân của thế giới là 14 năm. Đồng thời, giá bất động sản tại Việt Nam từ 2019 đến nay tăng nhanh nhất khu vực. Giá tăng nhanh vào neo cao khiến thị trường đang có dấu hiệu chững lại”, ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia nhìn nhận.

“Nhiều người cho rằng thị trường chững lại là vì thiếu vốn, nhưng không phải. Nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản không thiếu mà còn khá dồi dào. Tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 9 năm nay đã tăng 9,15% so với cuối 2023, cao hơn so với bình quân toàn thị trường. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 4,6%. Do đó, vấn đề mấu chốt ở đây không phải là vốn mà là giá nhà tăng quá cao, người dân chưa sẵn sàng vay tiền để mua”, ông Lực cho biết thêm.

Không ít ý kiến cũng bày tỏ giá nhà quá cao làm nhiều người, nhất là thế hệ trẻ phải từ bỏ ước mơ “an cư lập nghiệp”. Đây là một vấn đề rất lớn và nan giải đối với công tác an sinh xã hội tại Việt Nam. Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu nguồn cung mới được định giá ngày càng cao một cách phi lý, không tương xứng với giá trị thật và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản phân tích: Khi giá nhà ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân. Nhiều người trẻ có suy nghĩ phải mua được nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, nhưng do giá nhà đất hiện nay tăng vọt, không dễ để mua nên họ phải “cày ngày, cày đêm" để có thể mua nhà cho bằng được mà bỏ qua thời điểm “vàng" để lập gia đình, sinh con. Tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng tháng “nuốt” gần hết lương khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ chỉ dám sinh 1 con hoặc trì hoãn việc sinh con. 

Việc "ngại cưới, lười sinh" gây thiếu hụt nguồn nhân lực trẻ, lực lượng và năng suất lao động giảm sút, tạo gánh nặng an sinh xã hội. Nhất là các vấn đề về dân số già và chăm sóc người cao tuổi khi trong ba thập niên tới, Việt Nam có hơn 30 triệu người cao tuổi và chiếm khoảng 25% dân số cả nước”, 

50% SỐ CHUYÊN GIA CHO RẰNG GIÁ NHÀ KHÓ GIẢM

Vậy, cần giải pháp nào để giảm giá nhà? Trả lời câu hỏi này, ông Cấn Văn Lực cho rằng một trong những giải pháp tốt nhất là phải tăng được nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội. Đặc biệt là cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án bất động sản còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua.

“Sơ bộ, chỉ tính riêng số lượng các dự án tại Đà Nẵng đã lên tới tầm 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 8 tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung sẽ cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn”, ông Lực nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Lực, cũng cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản, vì hiện tại, có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau về thị trường này.

Thông tin thêm về diễn biến của thị trường trong thời gian tới, ông Lực nhận định rằng có nhiều chính sách mới đã đi vào cuộc sống. Về cơ bản, chúng ta đang trong trạng thái rất tích cực. Khoảng 600 doanh nghiệp bất động sản trong TP.HCM đều bày tỏ chúng ta đang ở tâm thế mới để chuẩn bị bước vào giai đoạn mới. Song vẫn rất cần biện pháp căn cơ kiểm soát giá bất động sản để có mức giá hợp lý hơn. Luật Kinh doanh Bất động sản đã yêu cầu Chính phủ phải can thiệp nếu giá bất động sản tăng trên 20% một quý. Tuy nhiên, thời gian qua, giá nhà đã tăng hơn mức 20%/quý rất nhiều. Do đó, sắp tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá bất động sản phù hợp hơn cho cả người mua lẫn người bán.

Trong khi đó, ông Lê Xuân Nghĩa lại cho rằng nguồn cung có tăng lên thì giá nhà cũng khó giảm. “Chúng tôi đã khảo sát rất nhiều chuyên gia và thấy rằng một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm, thậm chí vẫn tăng. Họ cũng đồng tình với ý kiến nếu nguồn cung tăng, trong đó có nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm”, ông Nghĩa nói.