
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Ba, 07/10/2025
Phan Nam
16/07/2024, 14:12
Giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao; Nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; Đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”…
Đây là bức tranh chung được đưa ra tại buổi công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024 do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) và VARs Connect tổ chức ngày 15/7. Trình bày tại sự kiện, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE, nhìn nhận thị trường nhà ở 6 tháng qua vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%...
Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cũng cho thấy chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. HCM. Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu/m2. So với kỳ gốc (quý 2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng tới 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP. HCM.
Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý 2/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng lại có mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP. HCM.
Cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua nhà ở được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước. Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn.
Tuy nhiên, các chuyên gia của VARS cho rằng tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.
Theo đó, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.
Xét về khu vực, thị trường khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An, bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.
Cụ thể, trên thị toàn thị trường, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2.
Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý 2. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như: Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.
Thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.
Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.
Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ cao cấp. Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý 2 cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước.
Tại thị trường thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị... Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt.
Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy. Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.
Sáng 7/10, tại phường Phú Lương, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng thành phố Hà Nội vừa tổ chức lễ khởi công dự án xây dựng Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong thành phố Hà Nội, với mức đầu tư 980 tỷ đồng.
Nhằm khắc phục những bất cập tồn tại và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đồng thời, có cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền…
Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật ở các đô thị trọng điểm. Trong đó, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng tiếp tục khẳng định sức hút vượt trội, ghi nhận mức tăng trưởng giá ấn tượng trong chu kỳ 2021-2025…
Ngày 5/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết 306/NQ-CP về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050. Bắc Trung Bộ được xác định là một trong hai vùng động lực quốc gia. Quy hoạch mới mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho toàn vùng, với dải ven biển Thanh Hóa – Nghệ An – Hà Tĩnh trở thành hạt nhân công nghiệp – đô thị, cùng thành phố Huế định vị trung tâm văn hóa, du lịch và dịch vụ đặc thù, tạo nền tảng cho bước bứt phá giai đoạn tới.
Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác bến xe, bãi đỗ xe ôtô. Trong đó, các dự án bến xe, bãi đỗ xe ngầm, bãi đỗ xe cao tầng được đề xuất cho phép sử dụng tối đa 25% tổng diện tích đất của dự án theo quy hoạch, để đầu tư khai thác dịch vụ thương mại, mà không phải điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong các quy hoạch có liên quan…
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: