Thị trường bất động sản đang chịu sức ép bởi các yếu tố địa chính trị thế giới, lạm phát toàn cầu vẫn ở mức cao, nhu cầu của thị trường, kinh tế khu vực chưa phục hồi như kỳ vọng... 

 PHÂN HÓA VỀ GIÁ CĂN HỘ

Theo Batdongsan.com.vn, mức giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn đắt đỏ, thấp nhất là 58 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2. Tính riêng trong tháng 8/2023, giá bán căn hộ tại Long An vào khoảng 21 – 24,6 triệu đồng/m2; tại Đồng Nai là 30-34 triệu đồng/m2, tại Bình Dương, mức giá thấp nhất là 32 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ neo ở mức cao khiến cho lượng giao dịch phân khúc này trong tháng 8/2023 chưa thể khởi sắc, dù nhu cầu vẫn có. Báo cáo thị trường bất động sản tại TP.HCM, Đà Nẵng và vùng phụ cận tháng 8/2023 của DKRA Group ghi nhận số lượng căn hộ bán vẫn thấp hơn 41% so với cùng kỳ năm 2022.

Về nguồn cung mới, trong tháng 8 lượng căn hộ chào bán sụt giảm mạnh, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, thị trường đã có sự phân hóa về giá giữa các địa phương. Tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương sau một thời gian “đua giá” với TP.HCM đã dần trở lại phát triển các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực. Theo đó, phân khúc phân khúc căn hộ hạng A chiếm 25% tổng nguồn cung mới, tập trung tại khu Đông TP.HCM. Còn phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vị trí chủ đạo tại các tỉnh giáp ranh. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp ghi nhận giảm từ 50 - 150 triệu đồng/căn.

Tại Đà Nẵng và vùng phụ cận (Quảng Nam và Thừa Thiên Huế), DKRA ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ không biến động, Đà Nẵng từ 49 -74 triệu đồng/m2, Thừa Thiên Huế từ 23-37 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư tiếp tục chiến lược chiết khấu thanh toán sớm bình quân lên đến 6% - 18%, tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.

Theo đó, các căn hộ mới mở bán trong tháng qua giảm tới giảm 31% so với tháng trước, đều là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó, với căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo.

NHÀ PHỐ/ BIỆT THỰ GIẢM GIÁ

Báo cáo của DKRA ghi nhận phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận có lượng tiêu thụ trong tháng 8/2023 đạt 59% so với cùng kỳ 2022, chủ yếu tại Đồng Nai.

Dù nguồn cung nhà phố/biệt thự mới tăng hơn 16 lần so với tháng trước, nhưng chỉ bằng 33% so với cùng kỳ năm 2022. Đồng Nai là địa phương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường trong tháng qua khi chiếm 68%.

Tại Đà Nẵng, nhà phố và biệt thự có sức cầu thấp với 5 giao dịch trong tháng qua.

Giá thứ cấp giảm 2% - 3% so với giai đoạn đầu năm nay, phần lớn lượng giao dịch tập trung tại những dự án đã bàn giao và có pháp lý hoàn thiện.

DKRA cho rằng chính quyền địa phương sẽ tiếp tục thúc đẩy tháo gỡ những vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp lý nhằm thúc đẩy thị trường, tuy nhiên, sẽ khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

ĐẤT NỀN: GIẰNG CO VỀ GIÁ

Đối với phân khúc đất nền, DKRA ghi nhận tại TP.HCM và vùng phụ cận, lượng tiêu thụ mới trong tháng 8/2023 sụt giảm mạnh tới 94%, nguồn cung cũng giảm tới 58% so với cùng kỳ năm 2022. Long An là địa phương có lượng đất nền chiếm tới 89% trên tổng cung mới toàn thị trường.

Giá đất nền vẫn “đứng im” ở giá sơ cấp và thứ cấp khi được rao bán ở mức 25-34 triệu đồng/m2 tại Long An và 5,2-5,8 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh. Thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc trong tháng qua.

Tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận, lượng tiêu thụ đất nền ở mức thấp, với khoảng 54 nền được đưa ra thị trường.

Nguồn cung mới trong tháng cũng ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam chiếm khoảng 93%. Thừa Thiên Huế không có dự án mở bán mới trong tháng.

Giá đất nền tại khu vực này tiếp tục đi ngang với lần mở bán trước đó. Cụ thể, giá bán đất nền tại Đà Nẵng từ 51-67 triệu đồng/m2, Quảng Nam 10,6-25 triệu đồng/m2.

Giao dịch thị trường ở mức trung bình và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, cam kết mua lại... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Đánh giá về thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng thị trường đất nền hiện nay vẫn duy trì thế trận kéo co căng thẳng giữa bên bán và bên mua. Phía bên mua muốn giá đất nền tiếp tục giảm sâu hơn, trong khi người bán thì cố để giữ giá, thu hồi số vốn liếng bỏ ra.

“Thế giằng co của nhà đầu tư đất nền dự báo có thể sẽ sớm kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2024, khi những khó khăn của lĩnh vực bất động sản dịu đi và thị trường đi vào giai đoạn phục hồi. Do đó, đây vẫn sẽ là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm”, ông Minh Tuấn nhận định.

Còn theo DKRA Group, vấn đề khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về pháp lý... đã tác động rất lớn đến nguồn cung mới trong thời gian qua. Việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án... được kỳ vọng sẽ mang lại những tín hiệu “sáng sủa” hơn cho thị trường trong thời gian tới.