Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): Quy định về giá đất “nóng” nghị trường

Ngày 7/4, Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách tiếp tục xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn cần xin ý kiến của dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, đại biểu Quốc hội quan tâm và góp ý về việc định giá đất trong dự án luật sửa đổi.

LÀM RÕ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Góp ý tại hội trường, đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu tại Chương 11 về tài chính đất đai, giá đất, dù rất khó và phức tạp trong việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

Đại biểu phân tích, theo các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 3, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng và chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất thì khó có thể đảm bảo nguyên tắc là “xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

“Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch, bằng hoặc thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành”, đại biểu nêu vấn đề.

Do đó, đại biểu đề nghị nên coi “kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện” là một trong những căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định giá đất quy định tại khoản 4 Điều 150. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Tham gia góp ý hoàn thiện dự thảo liên quan đến tài chính đất đai, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa -Vũng Tàu) cho rằng, việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất hiện nay có những điểm chưa phù hợp, chưa thể hiện sự công khai, minh bạch. Điều này gây nên nhiều vấn đề tiêu cực, làm ảnh hưởng đến chính sách về đất đai của Nhà nước, quyền và lợi ích chính đáng của Nhân dân.

Do đó, đại biểu cho rằng các quy định mới cần được xem xét sửa đổi, bổ sung đảm bảo phù hợp, khả thi và hiệu quả nhưng cần quan tâm đến độ giãn về thời gian áp dụng quy định, cách thức xác định giá đất theo phương pháp mới. Trong đó, xem xét đến việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Cụ thể, khoản 1, Điều 154 dự thảo luật quy định: bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm nên sửa đổi thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí trong về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất”, đại biểu nêu quan điểm.

CẦN SỚM CÓ BẢNG GIÁ ĐẤT ĐỂ PHỤC HỒI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cũng quan tâm tới bảng giá đất, đại biểu Vũ Trọng Kim (đoàn Nam Định) cho rằng cần sớm có bảng giá đất, bởi nếu đến năm 2025 mới có thì sẽ muộn so với yêu cầu của thi trường đất đai hiện nay, khi thị trường gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch. Đai biểu đề nghị cơ quan chức năng cần thể hiện quyết tâm cao trong việc hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị nên giao phòng công chứng chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về việc xác định giá cả khi tiến hành giao dịch trên cơ sở bảng giá tại vùng đất, thửa đất tại địa điểm đó. Việc này nhằm nâng cao trách nhiệm của phòng công chứng, giảm tải vai trò của ngành tài nguyên, môi trường, phòng đăng ký đất đai.

“Có thể liên thông thẳng từ phòng công chứng đến cơ quan thuế để rút ngắn thủ tục, đảm bảo được nguồn thu thuế cho nhà nước”, đại biểu gợi ý.

LÀM RÕ THẨM QUYỀN TRÌNH GIÁ ĐẤT

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (đoàn TP.HCM) cho rằng, bên cạnh doanh nghiệp tư nhân hoạt động về định giá đất theo điều 158, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước hoạt động trên lĩnh vực này.

Đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (trái) và đại biểu Lê Xuân Thân - Ảnh: Quochoi.vn

“Nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa, nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, có như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản. Còn nếu là giao dịch vật tư nhân, có quyền chọn đơn vị tư vấn là tư nhân”, đại biểu phân tích.

Theo đại biểu, trong hệ thống nhà nước cấp tỉnh và một số cấp huyện cần hình thành đơn vị sự nghiệp làm nhiệm vụ tư vấn, định giá đất để Nhà nước sử dụng hoặc để Nhân dân đối chiếu. Về quyền và nghĩa vụ của đơn vị tư vấn định giá đất, đại biểu cho rằng để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất. Đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập.

Quy định trên cũng liên quan đến Điều 162 về khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất: cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức chỉ chọn được quyền khai thác cho mục đích của mình; người tiêu dùng được khai thác để đảm bảo lợi ích của mình; các đơn vị không thuộc hai loại trên muốn sử dụng dữ liệu này phải xin phép và được cho phép.

Đại biểu cho rằng, quy định như vậy là chưa phù hợp bởi tất cả đơn vị định giá đất cần phải sử dụng dữ liệu quốc gia về đất mới đảm bảo khách quan, do vậy cần sửa đổi theo hướng khuyến khích sử dụng…

Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị làm rõ thẩm quyền trình giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất, đơn vị định giá đất công lập hay đơn vị định giá đất tư nhân?

Liên quan tới vấn đề này, đại biểu Lê Xuân Thân (đoàn Khánh Hòa) cũng tán thành việc nên có một hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời cần quy định rõ Chủ tịch của hội đồng này là Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh, huyện và cơ quan chuyên môn về tài chính, về tài nguyên và môi trường là phó và các đại diện một số sở, ngành.

Giải trình về các vấn đề trên, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh tài chính đất và định giá đất là “nguyên nhân của mọi nguyên nhân”, nếu giải quyết được vấn đề này thì các vấn đề khác cũng được giải quyết từ tranh chấp về đất đai, khiếu nại tố cáo…

Do đó, từ các Luật Đất đai trong suốt thời gian qua từ 1993 đến nay, các cơ quan kiên trì tìm bài toàn giải quyết tài chính đất đai, vấn đề giá thị trường. Mục tiêu đặt ra là phù hợp với giá thị trường. Phó Thủ tướng Chính phủ chia sẻ, hiện nay có 4 phương pháp tính nhưng cũng chưa bao giờ có giá chính xác.

“Nguyên nhân là do thông số đầu vào không chính xác. Lần này dự thảo Luật xác định không tuyệt đối nhưng bảo đảm cơ sở khoa học, thu thấp giá đúng. Để làm được điều này người dân cần giao dịch đất đai trên sàn, có đăng kí với văn phòng với giá đúng. Trên cơ sở thu thập đầu vào đúng từ sàn giao dịch, cơ sở dữ liệu đất đai, người dân đăng kí thực hiện chuyển quyền đăng kí ở văn phòng để có dữ liệu, và có phương pháp tính đúng từ có thông tin trên bản đồ từ đó tính toán và đưa ra giá trị chuẩn”, Phó Thủ tướng nêu rõ.

Phó Thủ tướng Chính phủ cho biết Ban soạn thảo sẽ tiếp thu những vấn đề mà các đại biểu nêu và tiếp tục hoàn thiện dự thảo trình Quốc hội.