Thời gian gần đây, tại Hà Nội liên tục xuất hiện tình trạng bỏ cọc sau khi giá đấu bị đẩy lên cao bất thường. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ phát triển đô thị, ổn định đời sống dân cư và làm rối loạn thị trường bất động sản...

UBND TP. Hà Nội vừa có báo cáo về kết quả rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHÔNG HIỆU QUẢ

Báo cáo cũng nêu rõ, giai đoạn 2011 - 2021, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 1.708 dự án với diện tích 3,177 triệu m2. Số tiền trúng đấu giá là hơn 59.423 tỷ đồng, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cũng gặp một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất…

Đối với việc xác định giá đất đấu giá, UBND TP. Hà Nội cho rằng, các phương pháp xác định giá đất hiện nay không hiệu quả. Theo quy định pháp luật, việc xác định giá đất thực hiện theo 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Thế nhưng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, không tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên về giá, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết…

Ngoài ra, đối tượng và điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra kết quả định giá khác nhau. Đặc biệt trong quá trình xác định giá còn có tình trạng các ý kiến của cơ quan thanh, kiểm tra chưa thống nhất về phương pháp tính, các khái niệm, định mức, thông số tính toán dẫn tới phải tạm dừng để xin ý kiến cơ quan chuyên môn trung ương.

Từ những vướng mắc trên, UBND TP. Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường xem xét xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Qua đó đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai minh bạch; nhà đầu tư chủ động trong việc xác định giá đất, phương án kinh doanh của doanh nghiệp.

Trên thực tế sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà mỗi đơn vị lựa chọn phương pháp xác định giá đất khác nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K) hiện chỉ được áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

LIÊN TỤC XUẤT HIỆN TÌNH TRẠNG BỎ CỌC

Thời gian gần đây, tại Hà Nội liên tục xuất hiện tình trạng bỏ cọc sau khi giá đấu bị đẩy lên cao bất thường. Phải kể đến như huyện Mê Linh, ngay trước thời điểm đón chào năm mới 2022, Trung tâm quỹ đất huyện này phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cụ thể: Dự án đấu giá thôn Ngự Tiền tại xã Thanh Lâm 10 thửa; dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi, xã Tam Đồng 5 thửa; dự án tại điểm X3 thuộc xã Tam Đồng cũng có trường hợp bỏ cọc… Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Mới đây nhất là 4 thửa đất tại Khu X4, phường Mai Dịch đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc sau khi đưa giá lên gần 400 triệu/m2 cao rất nhiều lần so với giá khởi điểm.

Đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy cho biết: “Quy định là quá 90 ngày, người trúng đấu giá 4 lô đất trên nếu không nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ mất tiền đặt cọc trước đó. Chúng tôi đang hoàn thành các thủ tục, hồ sơ theo quy định, sau đó mới có thể ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá”. Theo vị này, 4 lô trên nằm trong số 25 lô đấu giá tại khu X4, phường Mai dịch do Trung tâm phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hồi cuối năm 2021. Nếu không xảy ra bỏ cọc thì ngân sách sẽ thu về 250 tỷ đồng.

Còn trước đó các phiên đấu giá đất ở huyện Quốc Oai, Thanh Trì… cũng thu hút được đông đảo nhà đầu tư tham gia. Giá trúng đấu giá cao gấp 2, gấp 3, thậm chí gấp 8 lần giá ban đầu tạo nên những cơn “sốt đất”. Tuy nhiên sau đấu giá, không ít nhà đầu tư bỏ cọc.

Theo số liệu từ Sở TN&MT TP. Hà Nội thì năm 2021, thành phố đã thực hiện đấu giá đạt 85% kế hoạch. Thu tiền sử dụng đất đạt 53,4% so với mục tiêu đề ra. Với tình trạng này nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại, nếu còn tiếp diễn việc bỏ cọc thì Hà Nội rất dễ "thất thu" ngân sách. Cùng với đó là ảnh hưởng đến tiến độ phát triển đô thị, ổn định đời sống dân cư và rối loạn thị trường bất động sản Thủ đô.

Bởi thực tế hiện nay khi nhiều địa phương bị giảm nguồn thu ngân sách từ các hoạt động sản xuất kinh doanh thì tiền đấu giá và thuê đất sẽ giúp bù đắp đảm bảo nguồn thu. Nhưng hiện tượng bỏ cọc diễn ra rầm rộ chắc chắn là ảnh hưởng đến kế hoạch của các địa phương.

Dự kiến năm 2022, UBND TP. Hà Nội sẽ đấu giá quyền sử dụng đất 507 dự án; tổng diện tích đất đấu giá là 422,07 ha; tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến 38 nghìn tỷ đồng. Năm 2023, kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất là 531 dự án; tổng diện tích đất đấu giá 485,46 ha; tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến 42 nghìn tỷ đồng.