Những căn nhà trong ngõ rao bán giá hàng trăm triệu đồng/m2, xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường bất động sản Hà Nội. Mức giao dịch của sản phẩm này so cuối năm ngoái đã tăng từ 5 - 15%. Việc tăng giá ở đây được nhận xét có dấu hiệu bất thường…

Giữa bối cảnh kinh tế phục hồi, với điều kiện thuận lợi về lãi suất cùng bài học tăng giá trước đây khi “càng chờ, càng tăng” đang tiếp thêm động lực cho người mua nhà, khiến nhu cầu mua để ở có xu hướng tăng. Theo đó, nhà riêng trong ngõ cũng trở thành sự lựa chọn của không ít gia đình, tuy nhiên mức giá tại một số quận trung tâm Hà Nội lại ghi nhận khá cao.

TĂNG 5-15% SO VỚI GIÁ GIAO DỊCH CUỐI NĂM NGOÁI

Chị Lê Thị Hoà là khách hàng tại Hà Nội chia sẻ, sau khi bán căn hộ chung cư ở quận Cầu Giấy với giá 5 tỷ đồng, gia đình chị đang tìm mua nhà riêng trong ngõ để thuận tiện sinh sống. Nhưng khi được dẫn đi xem một căn trong ngõ của phố Lý Nam Đế (quận Hoàn Kiếm) diện tích 80m2, 5 tầng với giá 27,6 tỉ đồng, tương đương 345 triệu đồng/m2; và một căn nhà ngõ khác 43m2 trên đường Lạc Long Quân (quận Tây Hồ), xây dựng 5 tầng, gồm 5 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh giá rao 6,89 tỷ đồng, tức hơn 160 triệu đồng/m2… thì chị phải quay xe về vội.

Thực tế, không chỉ các khu vực trên, anh Nguyễn Ngọc Toán làm môi giới bất động sản cũng cho biết gần đây, do giá chung cư tăng cao nên nhiều người dân Hà Nội đã chuyển hướng tìm mua phân khúc nhà trong ngõ. Nhưng vài tháng nay, dù liên tục dẫn khách đi xem ở khu vực quận Hai Bà Trưng, song rất khó chốt vì giá bán cả trăm triệu đồng/m2...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, hiện nay, giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch ước tăng từ 5 - 15% so với cuối năm ngoái.

Chuyên gia cho rằng trong điều kiện hạn chế về nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội “neo cao”, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Còn căn hộ thứ cấp xung quanh mốc 3 tỷ đồng chỉ xuất hiện ở những quận, huyện xa trung tâm và ngày càng khan hiếm; thì một căn nhà riêng diện tích từ 30 - 40m2 với mức trên dưới 4 tỷ đồng đang thu hút nhiều người muốn an cư lạc nghiệp.

Tuy nhiên, ngoài nhu cầu ở thực, mức giá nhà trong ngõ tăng còn xuất phát từ nhu cầu đầu tư. Bởi đây là loại hình nhà ở được đánh giá có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng. Đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê, giữa bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng lên. Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ vẫn duy trì xu hướng tăng vào thời gian qua, khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí, trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ những sàn thương mại điện tử; thì sản phẩm này rất được giới đầu tư “săn lùng”.

Cũng theo đại diện Vars, dù việc tăng giá ở đây còn có nhiều dấu hiệu bất thường, song không thể phủ định lượng lớn quan tâm và giao dịch là thật. 

Thống kê từ dữ liệu của batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm và giao dịch loại hình nhà riêng tại Hà Nội được cải thiện trong quý 1/2024. Đặc biệt về mức độ quan tâm ở một số quận như: Nam Từ Liêm đã tăng 43%; quận Hoàng Mai tăng 28%; quận Hà Đông 26%; quận Đống Đa 21% và quận Thanh Xuân 12%. Trong khi, thông tin từ hội viên Vars - một đơn vị chuyên kinh doanh mảng thổ cư khẳng định, quý 1/2024 là giai đoạn doanh nghiệp ghi nhận lượng giao dịch cao nhất trong 5 năm trở lại đây. 

Do đó, “thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân – nhất là vào thời điểm xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay”, ông Đính bình luận.

NÊN CÂN NHẮC VIỆC XUỐNG TIỀN MUA NHÀ

Tuy nhiên, vị chuyên gia dự báo, giá nhà khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không “thấm” gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại, vì đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm ổn định kể cả ở giai đoạn ảm đạm. 

Bên cạnh nhà riêng lẻ diện tích nhỏ, ngay cả các tòa nhà chung cư trong ngõ cũng đang “nóng” trở lại, khi lượng người thuê lẫn tìm mua căn hộ chung cư mini dần phục hồi. Nhưng cùng với nhà ở riêng lẻ, các “chung cư” trong ngõ hẹp đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung cùng nhiều rủi ro liên quan đến cháy, nổ. Khi, khác với việc phát triển nhà ở thương mại phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp, các “chung cư” này không cần xây dựng hạ tầng dùng chung và chất lượng xây dựng chỉ ở mức tối thiểu, đất dành cho giao thông rất ít, gần như không có đất dành cho cây xanh.

Để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân đồng thời giảm áp lực quá tải đô thị, Nhà nước cần có giải pháp về chính sách, cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị. Nâng cao công tác định hướng phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng. Tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý, cùng quỹ đất lớn hơn. Đồng thời tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp…

Theo Lãnh đạo Vars, một trong các giải pháp khả thi là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây là hướng phát triển chung của nhiều nước đã phát triển hơn Việt Nam. Qua đó giúp tăng nguồn cung khi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Đồng quan điểm, song ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng khi các Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ giúp nhiều dự án sớm được gỡ vướng để triển khai, hoàn thành. Từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường, góp phần làm giảm áp lực về cung - cầu, và giá nhà có thể giảm xuống mức hợp lý, phù hợp thu nhập của người dân hơn. Mặt khác với nhiều quy định mới, chủ đầu tư sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai thì chi phí phát triển dự án cũng có cơ hội giảm xuống, nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn. Giá bán sản phẩm theo đó cũng có cơ hội được điều chỉnh.