Phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất, thì thực tế lại chiếm tỷ lệ đến 70-80% tổng nguồn cung, áp đảo thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường bất động sản và “ngốn” một nguồn lực lớn của xã hội. Xét về mặt kinh tế, đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó, có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

CHƯA THỰC HIỆN TRÁCH NHIỆM CHUNG

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản quán triệt và thực hiện yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở.

HoREA dẫn lời của Thủ tướng tại hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”, diễn ra vào ngày 07/12/2023.

Tại hội nghị trên, Thủ tướng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn, nhưng trong những năm qua, bất động sản đã tăng giá, trong tình hình khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa? Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển.

Do đó, Hiệp hội nhận thấy giá cả bất động sản phải phù hợp với quy luật thị trường, là động lực để thúc đẩy phát triển là đúng với tinh thần tại Nghị quyết 33/NQ-CP (ngày 11/03/2023) của Chính phủ.

Theo HoREA, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Chính phủ quan tâm. Trong đó, về nguồn vốn, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn; cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khan; triển khai thực hiện “Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, các địa phương xem xét, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước. Điển hình là TP.HCM đến nay đã giải quyết được khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bất động sản bị vướng mắc, khó khăn.

Theo HoREA, có thể nói là ở “chiều” Nhà nước đã lắng nghe, xem xét, giải quyết hầu như các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản… Tuy nhiên, ở “chiều” doanh nghiệp, việc tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm, các doanh nghiệp bất động sản đến nay chưa được triển khai tích cực.

“MÃN TÍNH” LỆCH PHA PHÂN KHÚC SẢN PHẨM

HoREA cho rằng từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở giảm dần tại các dự án khi năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và tính đến hết 09 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,3%. 

Phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Hiệp hội nhận thấy trong các năm qua, do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt là dự án nhà ở bình dân hoặc trung cấp, nhưng chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nên thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân. 

Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.  

Theo HoREA, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững. 

Để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở như “kim tự tháp lộn ngược” về lại mô hình “kim tự tháp” cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thì đòi hỏi tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững…

Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải thực hiện hiệu quả Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản cần phải được các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giá” cao… tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp theo kinh nghiệm của ông bà ta là “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.