Tại phiên thẩm tra dự thảo nghị quyết thông qua Quy hoạch tổng thể TP. Hồ Chí Minh thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm do Ban Đô thị Hội đồng nhân dân Thành phố tổ chức chiều 26/10 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị với nội dung trên.

Theo HoREA, dự báo dân số là một trong những cơ sở quan trọng để xác định nhu cầu nhà ở và tổ chức không gian đô thị. Với TP. Hồ Chí Minh, xu hướng giảm mức sinh, già hóa dân số và thay đổi dòng người nhập cư đặt ra yêu cầu rà soát các kịch bản tăng dân số trong quy hoạch dài hạn.

Cụ thể, HoREA đề nghị tính toán thận trọng hơn quy mô dân số tương lai, đồng thời bổ sung mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của các nhóm dân cư.

DÂN SỐ NĂM 2050 CÓ THỂ CHỮNG Ở MỨC 21 - 22 TRIỆU NGƯỜI

Tờ trình số 1449/TTr-UBND ngày 22/10/2026 của UBND Thành phố nêu rõ, quy hoạch tổng thể TP. Hồ Chí Minh được xây dựng với định hướng chiến lược dài hạn, nhằm phát triển Thành phố thành một đô thị toàn cầu với năng lực cạnh tranh quốc tế, bao gồm toàn bộ địa giới hành chính hiện hữu với diện tích khoảng 6.772,59 km², gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã.

Theo dự thảo quy hoạch, dân số TP. Hồ Chí Minh sau hợp nhất khoảng 14 triệu người và được dự báo tăng lên 15,5 - 16 triệu người vào năm 2030, 17 - 18 triệu người năm 2035, 20 - 21 triệu người năm 2045 và 22 - 23 triệu người năm 2050.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng các con số này cần được rà soát trên cơ sở những biến động về dân số tự nhiên và dân số cơ học. Xu hướng giảm mức sinh, già hóa dân số và sự suy giảm dòng người nhập cư có thể khiến quy mô dân số thực tế khác với dự báo. Hiệp hội đề nghị xem xét cả kịch bản dân số thành phố đạt 22 - 23 triệu người vào năm 2050 và kịch bản chững lại ở khoảng 21 - 22 triệu người.

Cơ sở của kiến nghị này là mức sinh tại TP. Hồ Chí Minh hiện khoảng 1,51 con/phụ nữ, thấp hơn mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ. Trong khi đó, theo số liệu được HoREA dẫn từ đề án phát triển hệ thống chăm sóc sức khỏe người cao tuổi giai đoạn 2026 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, năm 2025 Thành phố có gần 1,6 triệu người từ 60 tuổi trở lên, chiếm 11,4% dân số.

Số người cao tuổi được dự báo vượt 3 triệu vào năm 2038 và lên khoảng 4,6 triệu người vào năm 2048, tương đương khoảng 18% dân số thành phố. Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh đã bước vào thời kỳ già hóa dân số từ năm 2017, trong khi xu hướng này khó đảo ngược trong thời gian tới.

Bên cạnh mức tăng dân số tự nhiên, dòng người nhập cư cũng là yếu tố cần được tính toán lại. Trong khoảng 20 năm trước đây, TP. Hồ Chí Minh cũ (chưa bào gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) thu hút trung bình khoảng 200.000 người nhập cư mỗi năm, chủ yếu là lao động phổ thông. Tuy nhiên, quá trình công nghiệp hóa tại các địa phương trong vùng đã tạo thêm những cực tăng trưởng và việc làm mới, góp phần giữ chân người lao động tại chỗ.

Sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi tốc độ tăng dân số cơ học của thành phố, đồng thời khiến cơ cấu người nhập cư chuyển dần sang nhóm lao động có trình độ và tay nghề cao hơn. Vì vậy, việc sử dụng một kịch bản tăng dân số duy nhất có thể chưa phản ánh đầy đủ những thay đổi về quy mô và cơ cấu dân cư trong vài thập niên tới.

Theo HoREA, các kịch bản quy hoạch cần tính đủ dân số thường trú, tạm trú, dân số quy đổi và tác động của hoạt động du lịch, là những yếu tố cần được xem xét khi xác định nhu cầu thực tế đối với nhà ở, giao thông, cấp nước, dịch vụ công cộng và các công trình hạ tầng.

QUỸ NHÀ Ở CẦN TÍNH TỪ NHU CẦU THỰC CỦA TỪNG NHÓM DÂN CƯ

Cũng theo dự thảo quy hoạch tại Tờ trình 1449/TTr-UBND, Thành phố tổ chức không gian theo mô hình “Siêu đô thị đa cực, đa trung tâm”. Cấu trúc tổng thể được xác định gồm 5 cực động lực, 5 hệ liên kết chiến lược, 5 trung tâm vệ tinh và 10 vùng quản trị phát triển.

Từ yêu cầu dự báo dân số sát thực tế, HoREA kiến nghị bổ sung mục tiêu bảo đảm nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư vào mục tiêu tổng quát và định hướng phát triển văn hóa - xã hội của Thành phố.

Đồng thời, quy hoạch cần tính đến nhu cầu đa dạng, từ nhà ở cho người có thu nhập cao, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được đặt trong mối liên hệ với an sinh xã hội, dịch vụ xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các khu vực phát triển khác nhau.

Kiến nghị này đặt vấn đề nhà ở không chỉ ở tổng số căn cần xây dựng, mà còn ở cơ cấu sản phẩm và nhóm đối tượng được phục vụ. Nếu quy mô dân số tăng nhanh hơn dự kiến, nhu cầu nhà ở và hạ tầng có thể tạo áp lực lớn hơn lên quỹ đất và nguồn lực đầu tư. Ngược lại, nếu tốc độ tăng dân số thấp hơn dự báo hoặc cơ cấu dân cư thay đổi, quy hoạch cũng cần có khả năng điều chỉnh để tránh bố trí nguồn lực không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Với định hướng phát triển TP. Hồ Chí Minh thành siêu đô thị đa cực, đa trung tâm, việc xác định quỹ nhà ở còn gắn với tổ chức không gian đô thị và kết nối giao thông. Nhà ở cần được tính toán cùng hạ tầng và dịch vụ thiết yếu tại các khu vực phát triển, thay vì chỉ tập trung vào chỉ tiêu dân số tổng thể của toàn thành phố.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng quy hoạch của Thành phố cần tính đến lượng khách du lịch quốc tế. Chẳng hạn, trong các mục tiêu phát triển được đề cập thì Việt Nam hướng tới thu hút 45 - 50 triệu lượt khách quốc tế, trong khi Thành phố đặt mục tiêu đón 20 triệu lượt du khách vào năm 2030; trong khi đó, riêng dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ được giới thiệu có thể thu hút khoảng 40 triệu lượt khách/năm.

Theo lãnh đạo HoREA, đây cũng là những yếu tố cần được xem xét khi dự báo dân số quy đổi. Nói cách khác, quy mô dân số tính toán để phản ánh nhu cầu thực tế về hạ tầng và dịch vụ, từ đó xây dựng quy hoạch tổng thể toàn diện, sát thực tiễn hơn.