Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội vẫn ghi nhận nhiều thách thức từ tình trạng nguồn cung hạn chế, lệch pha cung - cầu, giá bán neo cao…

NGUỒN CUNG MỚI THẤP 

Cụ thể, về nguồn cung mới, quý 4/2023 là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng thấp nhất 10 năm qua trên cả phân khúc thấp tầng lẫn căn hộ. Trong đó, với phân khúc căn hộ, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết quý 4/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Riêng nguồn cung mới trong quý ghi nhận chỉ 10.403 căn (hạng B chiếm 84%).

Còn với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn, đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Bên cạnh đó, khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc đều neo ở mức cao. Các căn hộ thường có giá từ 51-70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% là số căn hộ giá bán dưới 2 tỷ VNĐ/căn.

Trong khi đó, mặc dù hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao nhiều khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý, lên 160 triệu VNĐ/m2 đất, chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý, lên 194 triệu VNĐ/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý, lên 328 triệu VNĐ/m2 đất. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội, nhận xét: “Sở dĩ phân khúc nhà ở tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất, chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Ngoài ra, việc hạn chế nguồn cung trên thị trường còn tiếp diễn, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tăng cao”.

Theo vị này, số lượng căn hộ bán được trong quý 4/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%. Còn phân khúc thấp tầng có lượng giao dịch thấp hơn. Số lượng giao dịch quý 4/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

“Tỷ lệ hấp thụ không lớn bởi người mua hiện nay còn quan ngại. Thực tế đã cho thấy số lượng căn hộ bán được của quý 4/2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về lãi suất vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, nhưng người mua vẫn lo lắng về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung làm ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải thực tế dù lãi suất cho vay giảm song tỷ lệ hấp thụ không cao”, bà Hằng nhận định.

CƠ HỘI CHO NGƯỜI CÓ NHU CẦU THỰC

Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường này có ưu điểm là khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp chi trả, pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Mặt khác, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. 

Báo cáo của Savills cho rằng đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại  khu vực ngoài trung tâm và tỉnh lân cận hứa hẹn giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Theo đó, năm 2024, thị trường dự kiến đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến có 14.000 căn mới từ 37 dự án.

Đặc biệt, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được thông qua cũng kỳ vọng tác động tích cực tới thị trường. Đơn cử như việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Vì vậy, có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm. 

Cũng nhìn về triển vọng thị trường thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định mặt bằng lãi suất đang tiếp tục xu hướng bình ổn trở lại, trong khi yếu tố về chính sách và pháp lý ngày càng đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, chắc chắn góp phần giúp niềm tin thị trường cải thiện. Việc khôi phục niềm tin của người dân với thị trường bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng. Bởi niềm tin của người dân vẫn mong manh và bị đe dọa từ một số sự việc bê bối thời gian qua.