Vướng mắc này xuất phát từ thực trạng Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự không có hệ thống dữ liệu cho phép các tổ chức tín dụng trích xuất, tra cứu thông tin tài sản có liên quan đến vụ việc đang được thụ lý giải quyết và pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo ở nước ta hiện còn chồng chéo. VnEconomy đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, Chủ tịch SB Law, để gợi mở một số giải pháp cho thực trạng trên, nhằm khơi thông điểm nghẽn cho hoạt động xử lý nợ xấu.

Thưa Luật sư, nếu không được tiếp cận thông tin đầy đủ và cập nhật về tình trạng của tài sản đảm bảo có thể dẫn đến những rủi ro gì đối với các bên nhận đảm bảo nói chung và ngân hàng nói riêng?

Nhà đất tưởng là tài sản cố định, không thể di dời, không mất đi đâu được thì rất là bảo đảm và có giá trị, nhưng đã dễ dàng trở thành không bảo đảm. Chưa kể, có một số ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, nhưng lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, thậm chí không thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo dẫn đến khách hàng đi đăng ký thế chấp cho một giao dịch trước đó và ngân hàng trở nên mất quyền ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp, tức là gần như cũng mất luôn tài sản bảo đảm. 

Theo tôi, 3 rủi ro lớn có thể xảy ra nếu không tiếp cận được thông tin đầy đủ và tình trạng của các loại tài sản đảm bảo.

Thứ nhất, tài sản đảm bảo ảo hoặc có tài sản thật nhưng không được định giá đúng.

Để cho “tiện”, nhân viên ngân hàng và công chứng viên nhiều trường hợp đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất. Hóa ra, khách hàng đã làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay được tiền. Những trường hợp giấy tờ giả khá phổ biến trong hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và ngay cả công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết đâu là “sổ đỏ” giả đâu là “sổ đỏ” thật.

Thứ hai, tài sản đảm bảo bị rủi ro do biến cố khách quan. Cách đây vài năm, một ngân hàng lâm vào tình huống dở khóc dở cười khi tài sản đảm bảo của một khoản vay là nhà đất trôi tuột theo một vụ sạt lở đất. Ngân hàng chỉ còn cách chấp nhận mất khoản vay đó, bởi “con nợ” không có khả năng trả nợ, mà tài sản đảm bảo nay đã biến mất. Tương tự, các vụ sạt lở đất tại Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã chôn vùi vào lòng sông hàng chục căn hộ và cũng cuốn theo khối tài sản không nhỏ được dùng để thế chấp tại ngân hàng. Đây là một phần rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo của ngân hàng, mà nguyên nhân chủ yếu là yếu tố khách quan, đến từ bên ngoài, là trường hợp bất khả kháng theo luật định và ngân hàng rất khó kiểm soát.

Thứ ba, rủi ro đến từ chính sách, pháp luật. Chẳng hạn như hiện tại, nhà và đất được quản lý riêng, nhà do Bộ Xây dựng quản lý theo Luật Nhà ở, đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý theo Luật Đất đai. Từ năm 2003, Luật Đất đai có hiệu lực, song Luật Nhà ở đến ngày 1/7/2006 mới có hiệu lực. Điều này dẫn đến trường hợp có ngân hàng cho vay, tài sản thế chấp là 360m2 đất ở khu vực khá đắt đỏ ở Hà Nội của một bên thứ ba. Sau một thời gian, bên thế chấp xây một biệt thự trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất. Có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản đảm bảo) còn nguyên vẹn, nhưng do thay đổi quy hoạch, có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản đảm bảo bỗng nhiên “bốc hơi”, trong thời gian ngắn, giao dịch có bảo đảm đã trở thành không bảo đảm, khiến ngân hàng bị thiệt hại.  

Việc tiếp cận thông tin về tài sản đảm bảo hiện nay có thuận lợi không thưa Luật sư? Những điều gì cần cải thiện?

Việc tiếp cận thông tin về tài sản đảm bảo hiện nay chưa thực sự thuận lợi, trong đó, nguồn cung cấp thông tin khó xác thực. Cán bộ tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ những thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng là đúng sự thật. Ngân hàng vẫn chưa có sự liên kết với các cơ quan khác như thuế, hải quan để kiểm chứng thông tin do khách hàng cung cấp.

Hiện Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự không có hệ thống dữ liệu cho phép các tổ chức tín dụng trích xuất, tra cứu thông tin tài sản có liên quan đến vụ việc đang được thụ lý giải quyết, nên khó khăn trong quá trình xác minh tài sản đảm bảo.

Để phòng ngừa rủi ro, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cần sớm có đề xuất phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự xây dựng hệ thống dữ liệu liên quan đến các vụ việc đang được thụ lý giải quyết và cho phép các tổ chức tín dụng được tra cứu trích xuất.

Ngoài ra, các ngân hàng cần liên kết, phối hợp, trung thực với nhau và với các cơ quan nhà nước để kiểm chứng, xác minh các thông tin mà khách hàng cung cấp.

Hơn nữa, cần ban hành các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp khách hàng cung cấp sai thông tin về tài sản đảm bảo.

Có ý kiến cho rằng để tài sản đảm bảo thực sự bảo đảm, cần hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây không chỉ là giải pháp cho vấn đề xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng mà còn góp phần ổn định thị trường nợ nói chung. Luật sư đánh giá như thế nào về quy định pháp luật liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay? Đâu là những lỗ hổng còn tồn tại và hướng xử lý là gì?

Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo đảm nói chung. Tuy nhiên, biện pháp bảo đảm và việc xử lý tài sản đảm bảo đang được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, gây khó khăn trong thực hiện. Các vấn đề chung được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NÐ-CP, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN. Ngoài ra, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật trong thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì phải áp dụng theo các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan, như: tín dụng, đất đai, khoáng sản,... 

Trước tiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tổ chức thi hành tốt Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, nắm bắt tình hình để có tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp trong đăng ký biện pháp bảo đảm.

Về lâu dài, cần thiết phải pháp điển hóa thành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật này sẽ thống nhất các quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt thông tin và xử lý các giao dịch bảo đảm. Hơn nữa, việc ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm thay vì các nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.

Đồng thời, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Có như thế mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.