Trong thời gian qua, nguồn cung nhà ở tiếp tục được bổ sung, nhưng không đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà của đại đa số người dân được cải thiện. Giá nhà vẫn ngày càng tăng, còn thu nhập của người lao động thì chưa có sự cải thiện tương ứng, khiến việc tìm kiếm một nơi an cư phù hợp vẫn là thách thức...

Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy quý 3 vừa qua, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường khi chiếm 67,27% tổng nguồn cung nhà ở mới, trong khi đó, nhà ở thấp tầng và đất nền chiếm 23,63%, nhà ở xã hội chiếm 9,1%...

Đáng chú ý, xét riêng nguồn cung căn hộ mới quý 3/2026, phân khúc trung cấp chiếm 22,35%; cận cao cấp chiếm 47,56%; cao cấp chiếm 23,15% và siêu cao cấp chiếm 6,94%. Cơ cấu này thể hiện nguồn cung mới đang tập trung đáng kể ở các phân khúc có mức giá tương đối cao, còn nhóm sản phẩm có giá thấp hơn chiếm tỷ trọng hạn chế. 

NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN VẪN THIẾU 

Sự chênh lệch về cơ cấu nguồn cung cũng thể hiện rõ tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp chiếm 53,6% nguồn cung, căn hộ siêu cao cấp chiếm 14,9%, trong khi phân khúc cận cao cấp chiếm 31,5%. Tính chung, hai phân khúc cao cấp và siêu cao cấp chiếm 68,5% nguồn cung căn hộ được thống kê ở thị trường này. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc cận cao cấp chiếm 46,36%; trung cấp chiếm 34,9%; cao cấp chiếm 13,51%; và siêu cao cấp chiếm 5,22%.

Cùng với sự tập trung nguồn cung vào những phân khúc có giá trị cao, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn cũng tiếp tục đặt ra thách thức đối với khả năng tài chính của người mua nhà. Theo bộ chỉ số giá của VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư Hà Nội quý 3/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, tăng 97% so với kỳ gốc quý 1/2019. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán bình quân đạt khoảng 88,3 triệu đồng/m2, tăng 69,8% so với kỳ gốc. Những số liệu trên phản ánh ở hai thị trường lớn, mặt bằng giá đã tăng đáng kể so với thời điểm đầu kỳ nghiên cứu.

Ở chiều ngược lại, thu nhập của người lao động dù cải thiện nhưng vẫn cần đặt trong mối tương quan với chi phí mua nhà. Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) ghi nhận thu nhập bình quân của người lao động quý 3/2026 đạt 9,2 triệu đồng/tháng, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, chỉ số giá tiêu dùng bình quân 9 tháng năm 2026 tăng 4,52% so với cùng kỳ năm trước, làm ảnh hưởng không nhỏ đến chi tiêu và khả năng tích lũy của người dân.

Thực tế, khoảng cách giữa giá bán căn hộ và thu nhập bình quân cho thấy việc tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn là vấn đề rất đáng quan tâm, đặc biệt đối với người mua lần đầu hoặc có nguồn tài chính hạn chế.

Theo số liệu của Numbeo (2026), Viện Nghiên cứu kinh tế BIDV tổng hợp đến tháng 4/2026, giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam tương đương 32,7 năm, tăng 2,5 năm so với năm 2025 và cao hơn đáng kể so với mức bình quân thế giới là 15,3 năm. Đáng chú ý, trong khi một số thị trường như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan, Nhật Bản ghi nhận chỉ số này giảm so với năm trước, Việt Nam lại tiếp tục tăng.

MỞ THÊM HƯỚNG TIẾP CẬN CHO NGƯỜI DÂN

Trước thực trạng nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, bài toán an cư đòi hỏi cần được tiếp cận theo hướng đa dạng hơn. Bên cạnh việc mở rộng loại hình nhà ở cho thuê; phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp cũng là hướng đi đáng quan tâm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng phần lớn người dân Việt Nam có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Vì vậy, Hiệp hội đồng tình với Bộ Xây dựng đã dự thảo Luật Nhà ở, trong đó có luật hóa chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về định hướng phát triển nhà ở cho thuê.

Theo lãnh đạo HoREA, phát triển nhà ở cho thuê là một chuyển hướng chiến lược của chính sách nhà ở thời gian tới. Đặc biệt, dự thảo lần này đã xác định nhà ở dành cho học sinh, sinh viên thuộc loại hình nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Một số đối tượng còn được bố trí chỗ ở miễn phí trong thời gian học tập, chẳng hạn như học sinh các trường phổ thông dân tộc nội trú. Đây là chính sách rất thiết thực.

Không dừng lại ở chính sách phát triển nhà ở cho thuê, ông Châu cũng nhấn mạnh cần quan tâm đến nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Bởi hiện nay, có những người không thuộc đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng thu nhập chưa đủ để mua nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện tại. Đơn cử là các cá nhân có thu nhập 26-30 triệu đồng/tháng, hoặc vợ chồng có tổng thu nhập từ 51 triệu đồng/tháng trở lên, họ không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Song song với đó, thị trường lại thiếu nhà ở thương mại có giá phù hợp, khiến nhóm này càng gặp nhiều khó khăn về việc lựa chọn nhà ở.

Tuy nhiên, từ khía cạnh tiếp cận thực tế, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án, Công ty Cổ phần Tập đoàn MSH, lưu ý phạm vi cá nhân được mua nhà ở thương mại giá phù hợp theo phương án đang nghiên cứu gần như trùng với nhóm đối tượng thuộc chính sách nhà ở xã hội. Cách xác định này có nguy cơ bỏ trống nhu cầu của nhóm người thu nhập trung bình chưa có nhà ở.

Do đó, bà Vân kiến nghị nghiên cứu mở rộng đối tượng mua sang nhóm người thu nhập trung bình chưa có nhà ở, đồng thời, làm rõ các điều kiện để chính sách được áp dụng đúng mục tiêu. “Vấn đề đặt ra không chỉ là phát triển thêm bao nhiêu căn nhà có giá phù hợp, mà còn là những căn nhà đó sẽ dành cho ai và có đáp ứng đúng nhóm người thiếu lựa chọn trên thị trường hay không”, đại diện doanh nghiệp nêu quan điểm.

Nhìn về cung - cầu thị trường trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chỉ rõ: nguồn cung nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 60 - 65% nhu cầu, cho thấy dư địa từ nay đến năm 2030 rất lớn. Để đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể nghiên cứu định hình lại cấu trúc sản phẩm nhà ở, tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đồng thời, chủ động nắm bắt cơ chế tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ưu đãi nhà ở xã hội và gói giãn, hoãn thuế, phí hiện hành...