Ngày càng có nhiều người ở Mỹ mua nhà vào giai đoạn đỉnh điểm của thị trường bất động sản nước này giờ đây phát hiện ra rằng khoản vay thế chấp nhà mà họ phải trả đang lớn hơn giá trị thị trường của căn nhà - tình trạng được gọi là “underwater” (“dưới nước”)...

Theo tờ báo Wall Street Journal, số lượng chủ nhà rơi vào tình cảnh như vậy chưa hẳn là nhiều, nhưng ngày càng tăng và tập trung chủ yếu ở những khu vực đã lên cơn sốt nhà trong thời gian đại dịch như Austin, Texas và Cape Coral ở Florida. Sau một giai đoạn tăng chóng mặt, giá nhà ở những vùng như vậy đã giảm khoảng 20%. Những ai mua nhà đúng đỉnh đã chứng kiến giá trị căn nhà giảm sút mạnh.

Tình trạng “dưới nước” có thể gây ra hậu quả thực sự đối với những chủ nhà muốn bán nhà. Họ có thể chọn cách trì hoãn nếu việc bán nhà đồng nghĩa họ phải phải viết séc cho công ty cho vay thế chấp nhà đối với số dư còn lại của khoản vay thế chấp. Trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhiều chủ nhà đã từ bỏ ngôi nhà “dưới nước”, để mặc bên cho vay tịch biên căn nhà đó, mặc dù hiện tại có rất ít dấu hiệu cho thấy điều đó sẽ xảy ra.

Người sở hữu nhà trên toàn quốc ở Mỹ vẫn đang nắm giữ tổng cộng hàng chục nghìn tỷ USD vốn chủ sở hữu. Trong khi một số phân khúc của thị trường bất động sản Mỹ đã dịu đi, giá nhà ở nước này nói chung vẫn còn cao - một lý do khiến giao dịch ảm đạm.

Bà Kara Ng, một nhà kinh tế cấp cao tại công ty môi giới bất động sản Zillow, cho biết từ năm 2020 đến nay, giá nhà ở Mỹ tăng bằng mức tăng thường thấy trong cả một thập kỷ điển hình. Nhu cầu mua nhà ở nước này đã được thúc đẩy bởi sự kết hợp hoàn hảo giữa lãi suất thế chấp thấp, mức tiết kiệm cao của người tiêu dùng và nhiều người mong muốn có không gian rộng hơn. Hầu như mọi thị trường khu vực lớn ở Mỹ đều chứng kiến ​​mức tăng trưởng giá nhà mạnh mẽ, nhưng xu hướng này đặc biệt nổi bật một số thành phố ở vùng Vành đai Mặt Trời (Sunbelt), nơi những người làm việc từ xa đổ xô đến mua nhà trong thời kỳ đại dịch.

Tốc độ tăng kỷ lục của giá nhà đã đảo chiều khi lãi suất thế chấp nhà bắt đầu tăng vào năm 2022 và việc trả nợ trở nên khó khăn hơn. Hoạt động xây dựng tăng tốc đã bổ sung thêm nguồn cung để đáp ứng nhu cầu. Hiện tại, thị trường đã trở cân bằng hơn giữa nguồn cung và nhu cầu.

Theo một phân tích của công ty Redfin, so với trước đại dịch, ưu thế của người bán nhà giờ dây đã giảm bớt. Ông Tim Hur, một nhà môi giới bất động sản ở Atlanta, đang thấy nhiều người sẵn sàng bán lỗ vì họ lo ngại vốn chủ sở hữu của mình trong căn nhà sẽ chuyển sang trạng thái âm.

Một trong những khách hàng của ông Hur đã mua một ngôi nhà ba phòng ngủ rộng khoảng 150 m2 với giá khoảng 400.000 USD cách đây chừng ba năm. Ngôi nhà hiện đang được rao bán với giá khoảng 385.000 USD. Tuy nhiên, người này vẫn chưa rơi vào tình trạng “dưới nước” vì giá rao bán của căn nhà còn cao hơn so với giá trị của khoản vay thế chấp.

“Ông ấy muốn bán luôn trước khi giá có thể giảm sâu hơn”, ông Hur nói về vị khách trên.

Nhưng ngày càng có nhiều chủ nhà rơi vào cảnh “dưới nước”, nhất là nếu họ mua nhà sau khi giá đã tăng. Ông Andy Walden, Giám đốc nghiên cứu thị trường nhà ở và thế chấp tại sàn giao dịch Intercontinental Exchange, cho biết vào thời điểm tháng 4, số lượng chủ nhà như vậy đã vượt quá nửa triệu người - mức cao nhất của tháng 4 trong 5 năm trở lại đây. Các khu vực như San Antonio, Texas và New Orleans là những nơi có tỷ lệ chủ nhà “duới nước” thuộc hàng lớn nhất.

Các nhà môi giới bất động sản cho biết ảnh hưởng của tình trạng “duới nước” đối với chủ nhà là họ có thể bị mắc kẹt trong chính ngôi nhà của mình. Họ thường không thể ngôi nhà nếu không bỏ tiền ra để trang trải khoản chênh lệch giữa giá bán ngôi nhà và số dư chưa thanh toán của khoản vay thế chấp nhà.

Các tổ chức cho vay cũng thường không muốn đảo nợ cho những khoản vay thế chấp nhà khi chủ sở hữu ngôi nhà đang “dưới nước”. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm vào cuối năm nay hoặc năm sau, thì điều đó có thể sẽ không giúp ích gì cho những người đang “dưới nước”.

Một vấn đề lớn dẫn đến cuộc khủng hoảng năm 2008 là các tổ chức cho vay đã cấp vốn vay thế chấp nhà cho những người mua không đủ khả năng thanh toán. Điều đó khiến chủ nhà có ít lý do hơn để tiếp tục giữ ngôi nhà khi giá nhà giảm mạnh. Có một tin tốt là hiện nay, các tiêu chuẩn cho vay đã trở nên chặt chẽ hơn nhiều.

Ngay cả những người đang “dưới nước” cũng không có nhiều lý do để lo lắng, miễn sao họ có thể tiếp tục thanh toán khoản nợ và giữ được việc làm - theo bà Chen Zhao, một nhà kinh tế tại Redfin. Bà Zhao dự báo ​​giá nhà toàn quốc ở Mỹ sẽ giảm nhẹ 1% vào cuối năm, điều này có thể khiến nhiều người rơi vào tình trạng “dưới nước” hơn. Nhưng chuyên gia kinh tế tại Redfin lại cho rằng khả năng xảy ra tình trạng tịch biên nhà tăng đột biến là không cao. Các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn là yếu tố giúp đảm bảo rằng phần lớn người vay thế chấp nhà có khả năng xử lý được những biến động tài chính.

Trong cơn sốt mua nhà thời đại dịch, nhiều người đã trả trước một khoản tiền lớn cho ngôi nhà của họ. Những chủ nhà như vậy có một khoản dự trữ vốn chủ sở hữu đáng kể trong trường hợp giá nhà giảm, nhất là khi so sánh với những người trả trước ít hơn.

Những người có mức trả trước thấp khi mua nhà - trong đó có những người sử dụng khoản vay thế chấp nhà được hỗ trợ bởi Cục Nhà ở Liên bang (FHA) và Bộ Cựu chiến binh (VA) - có ít vốn chủ sở hữu hơn nên dễ bị tổn thương hơn ngay cả khi giá nhà giảm nhẹ, theo ông Walden. Đó thường là những người có thu nhập khiêm tốn, chẳng hạn như người mua nhà lần đầu, và có đang có những dấu hiệu cho thấy nhiều người trong số này đang gặp khó khăn về tài chính.

Ông Walden cho biết các khoản vay từ FHA và VA chiếm hầu như toàn bộ sự gia tăng các khoản thế chấp nhà trễ hạn thanh toán trong 12 tháng qua và gần 3/4 tổng số các khoản thế chấp nhà đang “dưới nước” trên toàn quốc.