Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp…

Tính đến nay, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho/nhà xưởng là 10%. Trong khi quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây mất cân đối cung – cầu. Chính thực trạng này đã thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng.

Tại Việt Nam vào năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận, TP.HCM. Kể từ đó tới nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000 m2 kho/xưởng cho thuê và 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung nhà kho/nhà xưởng cao tầng tăng gấp đôi nhờ thêm 10 dự án mới.

Theo Báo cáo chuyên đề về mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam do CBRE Việt Nam hợp tác cùng BW Industrial Development (BW) thực hiện, đến quý 4/2022, thị trường nhà xưởng cao tầng Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung 513.957 m2, 70% số này tập trung ở miền Nam. Nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479 m2 NLA, và tất cả dự án cũng đều ở các tỉnh, thành khu vực phía Nam. Tính hết năm 2022, tỷ lệ trống của thị trường nhà kho/nhà xưởng cao tầng Việt Nam duy trì mức khá thấp, tỷ lệ trống trung bình ghi nhận 20% ở miền Bắc; 23% ở miền Nam.

Bên cạnh đó, CBRE Việt Nam và BW cũng cho rằng, nhờ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm lợi thế thiết kế hiện đại và xây dựng ở vị trí mang tính chiến lược, nên các dự án nhà kho/nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê với mức cao từ 18 – 20% so với nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Một số dự án đi vào hoạt động năm 2019 được quản lý bởi các đơn vị phát triển, vận hành bất động sản công nghiệp uy tín đều cho thấy tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1 - 2 năm. Cụ thể như dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.

Về cơ cấu khách thuê, mô hình nhà xưởng cao tầng phù hợp những ngành công nghiệp nhẹ hơn là những ngành công nghiệp hỗ trợ. Bởi ngành công nghiệp nhẹ thường ít thâm dụng vốn và chú trọng nhiều hơn vào người tiêu dùng. Vì vậy, nhóm khách thuê kinh doanh ngành này cũng có xu hướng tìm mặt bằng thuê sản xuất gần khu dân cư - nơi tập trung khách hàng tiềm năng của họ. Tại Việt Nam, xét về nhu cầu thuê theo ngành nghề, nhóm ngành chiếm phần lớn cơ cấu phải kể đến là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%), điện tử (13%).­

Còn xét về diện tích thuê, nhu cầu thuê mặt bằng nhà kho/nhà xưởng cao tầng diện tích từ 1.000 – 5.000 m2 khá phổ biến. Diện tích này nhỏ hơn nhiều so diện tích thuê nhà kho/nhà xưởng truyền thống, thường dao động ở mức 5.000 – 10.000 m2. Nhờ ưu điểm vượt trội hơn với nhà kho/nhà xưởng thấp tầng về mức tối ưu hóa quỹ đất và khả năng đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh, nhiều chủ đầu tư, khách thuê bắt đầu quan tâm hơn đến mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng, nhằm nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh của mình. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, nhận định tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến thể hiện ở việc nhiều dự án được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như: TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh.

“Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp”, chuyên gia nhấn mạnh.