Người dân đô thị ngày càng khó tiếp cận với nhà ở. Giá bán nhà cao, tiền thuê tăng, nguồn cung bất cân đối đã làm gia tăng gánh nặng cho nhiều hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình. Thực trạng này đang diễn ra không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới. 

CHÊNH LỆCH GIỮA GIÁ NHÀ VÀ THU NHẬP

Công ty Avison Young Việt Nam đánh giá trong vòng 5 năm  (2019 – 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình Việt Nam tăng 19,5%. Tại các quốc gia châu Á lân cận như: Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc, Thái Lan, mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18.9% và 9.4%. Tương tự, xu hướng này cũng diễn ra ở Hoa Kỳ, Canada, Đức với mức tăng 25%; 22%; và 18,9% trong cùng giai đoạn.

“Các con số trên cho thấy giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập của người dân, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà đối với người dân các nước càng thấp. Bên cạnh đó, lãi vay cũng không dễ chịu khiến việc mua nhà đã khó lại thêm khó hơn”, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Cũng theo ông David Jackson, chính điều này dẫn đến việc nhiều gia đình trẻ phải cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà liên tục leo thang. Năm 2022, hơn một nửa hộ gia đình ở Mỹ chi hơn 30% tổng thu nhập của họ cho tiền thuê, vốn đang có chiều hướng đi lên và sau đó đạt đỉnh vào quý 2/2023. Đến cuối năm 2023, giá thuê nhà tại Canada cũng tăng 9,9% so với năm trước. Còn ở hai đô thị lớn của Việt Nam là TP.HCM và Hà Nội, giá thuê nhà cũng trên đà tăng trong vòng ba năm qua.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê tháng 2/2024 cho biết, chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng Việt Nam đã tăng 0,43%. Trong đó, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48%, giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%, giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%. Như vậy, khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt cùng những chi phí liên quan có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, thì nhu cầu nhà ở vốn là nhu cầu thiết yếu lại dần trở nên “xa xỉ”.

Trong khi đó, thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết ở Việt Nam, theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, dự báo nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng bởi ước tính sẽ có 50% dân số sống tại các đô thị.

Từ kết quả khảo sát thực tế, Savill Việt Nam cũng nhận xét nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao. Riêng Hà Nội, dự báo đến năm 2025, thành phố có thêm khoảng 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Do đó, sẽ thiếu hụt 70.300 nhà ở. Ngoài ra, trong năm 2023, Hà Nội đã phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Nhưng mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

CẢI THIỆN NGUỒN CUNG LÀ GIẢI PHÁP BỀN VỮNG

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm, hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một giải pháp thiết thực. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều. 

Theo đó, cải thiện nguồn cung là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê. Vì vậy, cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước. Các chính sách phát triển nhà ở phải được xây dựng đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước, cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng.rằng

Đối với khối tư nhân – doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở, việc xác định đúng mục tiêu nhắm đến người có nhu cầu ở thực sẽ định hướng chu trình phát triển dự án từ giai đoạn tìm kiếm, thu gom quỹ đất cho đến lúc định vị và triển khai dự án. Đồng thời, còn giúp tạo nhiều cơ hội mở rộng hợp tác với các đối tác vốn khác nhau, để cùng đầu tư nhằm đa dạng và củng cố dòng tiền.

Bà Giang Huỳnh, Savills TPHCM, cho rằng nếu tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng. Mặt khác, tích hợp các cơ chế tài chính sáng tạo và xây dựng chính sách nhà ở bền vững có khả năng biến khả năng đạt được nhà ở thành hiện thực đối với toàn bộ dân số.

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang Huỳnh lưu ý đây là vấn đề cần ưu tiên bởi sẽ giúp giải quyết những vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, kích thích phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thứ hai là vấn đề nguồn vốn, hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm nhiều sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa hơn nữa cho doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.  

“Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì tạo trên ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng, xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà. Dù khu vực công hay tư, chìa khóa chính là xác định đúng trọng tâm, hợp tác và quyết tâm hành động”, chuyên gia của Savills nhấn mạnh.