Nền kinh tế phát triển, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã kéo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, khiến giá bán liên tục tăng cao.

ĐÀ GIẢM GIÁ CHẬM DẦN

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019, còn tại TP. HCM tăng 16 điểm phần trăm. Theo đó, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Còn giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũng bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trở lại, cùng với đà giảm chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp. 

Trong khi đó, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ bởi nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về thành phố để làm việc và học tập, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư tăng lên. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc tháng 1/2024 tăng 66% so cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so cùng kỳ và tại TP. HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng 59%. Xu hướng này cũng diễn ra trên hầu hết các tỉnh, thành khác. 

Vars nhận định, bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm ngoái ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022. Đơn vị này cho rằng, nguồn cung căn hộ sụt giảm thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi những vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Đánh giá thị trường bất động sản năm qua, Bộ Xây dựng thừa nhận vẫn có nhiều tồn tại như: giá cả neo cao, thiếu nguồn cung, cơ cấu không phù hợp, thiếu phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu vì thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở…

 CẦN ĐA DẠNG HÓA VÀ CƠ CẤU LẠI SẢN PHẨM

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars nhận định, sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở hai đô thị đặc biệt dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường cùng nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nhưng nguồn cung này cần thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm. Do đó, dự báo trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn tiếp tục duy trì đà tăng. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Nhưng việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Cũng đưa ra ý kiến, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhấn mạnh các doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét đa dạng hóa và tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội nhân văn. Tuy tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng ít rủi ro, đồng thời  có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.

Chuyên gia kỳ vọng cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới đã được thông qua theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Dự báo năm 2024, Vars cho biết, đây có thể là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Mặc dù khó “bùng nổ” song thị trường sẽ đi dần vào ổn định. Nửa đầu năm, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023, nhưng từ cuối quý 3/2024 trở đi, sự phục hồi mới thể hiện rõ rệt.