Giá nhà tại châu Âu đang trong xu hướng tăng mạnh, vượt xa tốc độ lạm phát ở nhiều quốc gia, với mức tăng hàng năm dao động từ 0,6% tại Đức đến 16,5% tại Bồ Đào Nha trong quý 2 năm nay...

Cuộc khủng hoảng khan hiếm nhà ở đang đẩy giá nhà không ngừng đi lên ở phần lớn các nước châu Âu, nhưng tốc độ tăng có sự khác biệt lớn giữa các quốc gia.

Theo trang Euronews, giá nhà leo thang là xu hướng chung ở châu Âu, nhưng mức tăng không đồng nhất giữa các quốc gia. Bồ Đào Nha, Bulgaria và Tây Ban Nha ghi nhận mức tăng giá nhà hàng năm hai con số trong quý 2/2026, trong khi giá nhà ở Phần Lan, Luxembourg và Pháp lại giảm trong cùng khoảng thời gian

Trên toàn Liên minh châu Âu (EU), giá nhà tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước, vượt qua mức lạm phát 3,2% - dữ liệu của cơ quan thống kê Eurostat cho thấy.

Trong số 29 quốc gia châu Âu, có 9 quốc gia ghi nhận mức tăng giá nhà hàng năm hai con số. Trong đó, Bồ Đào Nha chứng kiến mức tăng cao nhất so với cùng kỳ năm trước trong 2 năm nay, đạt 16,5%, theo sát là Bulgaria (15,5%).

Ông Mikk Kalmet, chuyên gia bất động sản tại công ty Global Property Guide, nhận định rằng nhu cầu nhà ở mạnh mẽ vẫn tiếp tục vượt xa nguồn cung tại Bồ Đào Nha, đặc biệt là ở Lisbon, Porto và các khu vực ven biển nổi tiếng. Ông nói với Euronews: "Việc xây dựng các dự án nhà ở mới còn hạn chế, dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh, nhu cầu liên quan đến du lịch và tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài đều góp phần đẩy giá tăng cao”.

Ông Kalmet giải thích rằng tại Bulgaria, thu nhập hộ gia đình tăng, tiền lương tăng, lãi suất vay thế chấp nhà tương đối hợp lý và nhu cầu mạnh mẽ đối với bất động sản như một kênh đầu tư đã thúc đẩy giá nhà tăng lên.

Lithuania (14,3%), Slovakia (13,6%), Croatia (12,7%), Tây Ban Nha (12,1%), Romania (12,1%), Latvia (11,4%) và Hungary (10,2%) cũng là những nước châu Âu có mức tăng giá nhà trên 10% trong quý 2 năm nay so với cùng kỳ 2025.

Đan Mạch (9,4%), Slovenia (9,1%) và Cộng hòa Séc (8,6%) có mức tăng giá nhà sát ngưỡng 10%. Giá nhà cũng tăng vượt mức trung bình của EU tại các quốc gia gồm Cyprus (7,9%), Malta (6,9%), Ba Lan (6,3%), Ireland (6%), Estonia (5,8%), Áo (5,1%) và Thụy Điển (4,8%).

Trong khi đó, Phần Lan (-2,7%), Luxembourg (-2,2%) và Pháp (-0,8%) là những quốc gia thành viên EU duy nhất có giá nhà giảm so với cùng kỳ trong giai đoạn này.

Ông Kalmet chỉ ra nguyên nhân giá nhà giảm ở Phần Lan là do tăng trưởng kinh tế yếu, cùng với niềm tin người tiêu dùng thấp và những tác động kéo dài của lãi suất cao. "Tại Pháp, các hạn chế về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở tương đối yếu và tác động từ mức lãi suất vay mua nhà cao trước đó đã gây áp lực giảm giá”, ông nhận định, đồng thời cho biết thêm rằng sự bất ổn về kinh tế ở Pháp cũng khiến một số người mua tiềm năng trì hoãn việc mua nhà.

Trong số 4 nền kinh tế lớn nhất EU, Tây Ban Nha nổi bật với mức tăng 12,1%, trong khi Italy (4%) lại có mức tăng thấp hơn trung bình EU. Đức chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ 0,6%, nhỉnh hơn một chút so với Pháp, nơi giá nhà đã giảm 0,8%.

“Tại Đức, lãi suất vay thế chấp nhà đang tăng trở lại. Khả năng chi trả nhà ở đang suy giảm. Nhu cầu vay thế chấp đang yếu đi”, một báo cáo của ngân hàng ING cho biết.

Các yếu tố nội tại ở mỗi nước chi phối sự phân hóa thị trường nhà ở châu Âu. Ông Kalmet nhấn mạnh rằng sự khác biệt về tốc độ tăng giá nhà phần lớn phản ánh mức độ thiếu hụt nhà ở, tốc độ tăng trưởng thu nhập, các điều kiện vay thế chấp và xu hướng nhân khẩu học tại từng quốc gia. “Thị trường nhà ở về cơ bản mang tính địa phương, ngay cả khi các nước châu Âu có chung nhiều điều kiện kinh tế và tiền tệ”, ông nói.

Những quốc gia có nhu cầu cao và nguồn cung nhà xây mới hạn chế thường chứng kiến giá nhà tăng nhanh hơn. Ngược lại, những nước có tăng trưởng kinh tế yếu hơn, nhu cầu hộ gia đình thấp hoặc nhạy cảm hơn với lãi vay lại ghi nhận tốc độ tăng giá chậm hơn hoặc thậm chí giá nhà sụt giảm.

Khi tính đến yếu tố lạm phát, tốc độ tăng giá nhà thực tế vẫn duy trì ở mức cao tại nhiều quốc gia. Tính trên toàn EU, với mức lạm phát là 3,2%, giá nhà đã tăng 1,5% trong vòng 1 năm xét theo giá trị thực.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng thực tế tại một số quốc gia vẫn mạnh hơn nhiều. Ví dụ, tại Bồ Đào Nha, lạm phát trong giai đoạn này là 3,6%, dẫn đến mức tăng giá nhà thực tế là 12,1%.

Mức tăng trưởng giá nhà thực tế cũng vượt ngưỡng 7% tại Slovakia (9,4%), Bulgaria (9,1%), Lithuania (8,8%), Tây Ban Nha (8,3%), Latvia (7,9%), Đan Mạch (7,7%), Hungary (7,7%) và Croatia (7,5%).

Có 6 quốc gia ghi nhận sự sụt giảm về giá trị thực của nhà ở, dẫn đầu là Luxembourg với mức giảm 6,4%. Giá nhà thực tế cũng giảm 3,2% tại Pháp và 2% tại Đức.

Khi lý giải các yếu tố thúc đẩy giá nhà ở châu Âu trong năm qua, ông Kalmet cho biết: “Có ba yếu tố nổi bật: tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài, sự gia tăng thu nhập của các hộ gia đình và những thay đổi trong điều kiện vay thế chấp. Tại nhiều quốc gia châu Âu, tốc độ xây dựng nhà ở không theo kịp nhu cầu nhà ở”.

Ông Kalmet dự báo rằng tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài cùng nhu cầu cao liên tục có thể tiếp tục đẩy giá nhà lên cao tại nhiều thị trường châu Âu. Tuy nhiên, mức tăng trưởng có khả năng vẫn không đồng đều, và khó có thể mặc nhiên cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng ở mức hai con số trong năm tới.

Ông nhận định: “Yếu tố bất định lớn nhất chính là lãi suất. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã tăng lãi suất vào tháng 9/2026 để ứng phó với áp lực lạm phát. Lãi vay thế chấp nhà cao hơn, kết hợp với sức mua suy giảm do giá năng lượng tăng có thể làm nhu cầu mua nhà chậm lại”.

Các chuyên gia của ngân hàng ING lưu ý rằng những người có ý định mua nhà tại Đức hiện đang phải đối mặt với một tình thế khó khăn do sự kết hợp của nhiều yếu tố: giá bất động sản tăng, lãi vay cao hơn và những tác động dai dẳng của sự sụt giảm sức mua thực tế - hệ quả từ những tác động kinh tế tiêu cực do cuộc xung đột ở Trung Đông gây ra.