Năm 2023, tỷ trọng nguồn cung nhà ở đang dần mất cân đối khi các sản phẩm bình dân bị thiếu hụt. Tính trên tổng nguồn cung, phân khúc này sụt giảm đáng kể từ 30% vào năm 2019, xuống còn 6% trong năm 2023…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung nhà ở năm vừa qua đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so năm 2018.

 CĂN HỘ DƯỚI 25 TRIỆU/M2 CHỈ CÓ Ở TỈNH

Đáng nói, tỷ trọng nguồn cung đang mất cân đối khi các sản phẩm nhà ở bình dân bị thiếu hụt. Tính trên tổng nguồn cung, phân khúc này đã sụt giảm đáng kể từ 30% vào năm 2019, xuống còn 6% trong năm 2023. Nguồn cung thị trường chỉ ghi nhận mức cao nhất đối với phân khúc căn hộ trung cấp, chiếm 40%. Tiếp theo là sản phẩm thấp tầng, đất nền 24%; căn hộ cao cấp 22%; căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương mức 5%, trong đó riêng căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện ở thị trường tỉnh hoặc dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên có một thực tế là ngay cả căn hộ chung cư phân khúc tầm trung giá 40-50 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP HCM. Cụ thể trên thị trường sơ cấp, giá chung cư trung bình ở Hà Nội đạt khoảng 51,7 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 71 triệu đồng/m2. Nguồn cung mới chủ yếu ghi nhận ở những tỉnh thành lân cận với lượng sản phẩm “nhỏ giọt”.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, nhận xét tình trạng lệch pha cung - cầu đã diễn ra tại TP. HCM cách đây từ 2-3 năm, nhưng đến nay bắt đầu rõ nét ở Hà Nội. Hầu hết sản phẩm mới được chào bán thời gian qua đều tập trung vào phân khúc cao cấp, còn số lượng sản phẩm tầm trung rất hạn chế.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng phải đối diện với nhiều áp lực, trong đó có vấn đề về lãi suất. Ngoài ra việc cấp phép và triển khai dự án mới cũng chậm. Đây là những yếu tố tác động, làm giảm nguồn cung nhà ở cả hai khu vực phía Nam lẫn phía Bắc. Điển hình tại khu vực Hà Nội đều là các dự án được cấp phép từ trước. Số lượng sản phẩm, dự án cấp phép tuy lớn và ổn định trong năm nay, nhưng khả năng cấp thêm vào thời gian tới vẫn gặp trục trặc về pháp lý.

“Sự hỗ trợ từ chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô trong giai đoạn cuối năm mới chỉ góp phần giúp thị trường bất động sản từng bước thoát khỏi tình cảnh ảm đạm chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhiều nút thắt tiếp tục cần tháo gỡ, nhất là nút thắt về công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao của một số phân khúc. Theo đó, cuối năm 2023, thị trường địa ốc chủ yếu giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước nên chưa thực sự là thời điểm “chuyển tiếp” tốt nhất”, ông Kiệt phân tích.

NGUỒN CUNG MỚI TRONG NĂM 2024 SẼ DÀY DẶN HƠN

Mặc dù vậy, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Khoảng 20 cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản ban hành vừa qua sẽ có độ ngấm và phát huy tích cực trong năm 2024. Nhất là động thái hạ lãi suất huy động xuống thấp kỷ lục cũng giúp lượng tiền trú ẩn tại ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Đặc biệt với quy hoạch chung của nhiều tỉnh được phê duyệt tiếp tục mở nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện cho dự án đang vướng mắc có cơ hội thông qua. Ngoài ra việc thực hiện các dự án đầu tư công sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.

Do đó tần suất ra mắt nguồn cung mới năm 2024 khả năng đều đặn và dày hơn so năm 2023. Cụ thể cuối quý 1, đầu quý 2 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với 10.000 sản phẩm mới, còn TP.HCM là 5.000 sản phẩm, chưa kể sản phẩm tồn kho. Tương tự, nếu thủ tục pháp lý hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội cũng đón thêm 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS- FERI, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn có nhiều cơ hội. Bởi, Việt Nam đang đặt mục tiêu phát triển thêm 30 khu kinh tế dọc các cửa khẩu, 19 khu kinh tế biển trải dài từ Bắc xuống Nam, cùng một số thành phố định hướng trở thành đô thị quốc tế. Hơn nữa, nền kinh tế dần khôi phục, một lượng lớn lao động hứa hẹn quay trở lại các đô thị lớn như: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM và Bà Rịa -Vũng Tàu…  sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở tại những địa phương này. Đồng thời, các đặc khu kinh tế đang triển khai cũng tạo đà cho sự phát triển của bất động sản ở các tỉnh Quảng Ninh, Nghệ An, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An. Điều này dự báo tạo ra sự đón đầu mạnh mẽ trong phân khúc nhà ở vào thời gian tới.

Mặt khác, năm 2024, cơ hội cho thị trường bất động sản còn đến từ các phân khúc được chú trọng phát triển. Trong đó có phân khúc nhà ở vừa túi tiền, dưới 2,5 tỷ/căn. Phân khúc này hấp dẫn với chi phí đầu vào thấp, tốc độ triển khai nhanh và đa dạng đối tượng tiếp cận. Ngoài ra, chung cư mini cũng nhận được sự quan tâm vì nhu cầu loại nhà này rất lớn tại đô thị, đặc biệt từ nhóm Gen Z, người độc thân, gia đình 1 thế hệ.

“Để tận dụng cơ hội, doanh nghiệp cần tái cấu trúc chiến lược, sẵn sàng nguồn lực và linh hoạt trong cơ cấu vốn. Đồng thời, đón đầu xu hướng công nghệ, đa dạng hóa loại hình kinh doanh nhất là sản phẩm vừa túi tiền. Đặc biệt, cần tích cực tương tác cùng chính quyền và cơ quan chức năng để góp phần đưa ra giải pháp, chính sách phù hợp”, ông Khôi lưu ý.