“Phép thử” với hai dự án bất động sản hàng đầu phía Bắc

“Sang đầu năm 2012, doanh nghiệp bất động sản mới thực sự cảm thấy sự ngột ngạt của thị trường

”

, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án lớn ở khu vực Hà Nội nói với VnEconomy.

“Chứ k

hông như năm 2011, vẫn còn có thể cựa quậy được”.

Dự cảm của doanh nghiệp trên, cũng được thể hiện trên tính toán của CB Richard Ellis (CBRE), cho thấy sự cạnh tranh sẽ còn gia tăng trong năm nay. Chỉ có khoảng 44% số nguồn cung căn hộ được bán thành công trong năm 2011, khiến cho lượng tồn đẩy sang năm nay lên tới 16.500 căn. Nhưng theo tổng hợp của CBRE, trong năm nay sẽ có thêm khoảng 22.000 căn được cấp thêm ra thị trường.

Dù xu hướng giãn tiến độ đang đặt ra ở nhiều dự án, nhưng với dự kiến nguồn cung khoảng 38.500 căn, gấp hơn 1,5 lần năm ngoái thì nếu con số cung thêm có thể không như dự kiến, thị trường bất động sản 2012 có nguy cơ sẽ vẫn tiếp diễn tình trạng cung vượt cầu.

Với những dự án bất động sản lớn, kỳ vọng dài hơi có thể khiến nhà đầu tư vững tinh thần hơn, nhưng quá nhiều khó khăn từ thị trường đang thực sự thử sức bền doanh nghiệp.

Duy trì dòng tiền và vay ngân hàng tối thiểu

“Diễn biến nền kinh tế như thế này, để chữa chạy được còn khó lắm. Cho nên, không ai biết nó sẽ như thế nào tới đây”, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thành Nam nhìn nhận như vậy. “Với nhiều doanh nghiệp, nếu năm trước còn giãy chết thì năm nay có thể phải đem chôn hàng loạt”.

Là một trong những người sáng lập của Ecopark - dự án khu đô thị sinh thái có quy mô lớn nhất miền Bắc với tổng diện tích phát triển lên đến 500 ha tại tỉnh Hưng Yên - và cũng là CEO của dự án, ông Thanh có góc nhìn riêng đối với thị trường bất động sản hiện nay. “Câu chuyện không chỉ là đắt hay rẻ mà vấn đề là có đủ số lượng người mua hay không”, ông nói.

Bởi lẽ, trong nhận diện bối cảnh hiện tại, ông Thanh cho rằng khi một nền kinh tế không có những vận động, trao đổi về chất thì thực tế là một nền kinh tế đã “chết”. “Lỗ, hay lãi chỉ là biểu hiện của nền kinh tế, nhưng quan trọng là dòng tiền có hay không”, ông lưu ý thêm.

Từ thực tế doanh nghiệp, vị này cho rằng trong tình hình khó khăn hiện nay, người lãnh đạo vẫn phải tạo được dòng tiền mới có thể giữ được bộ máy điều hành. “Doanh nghiệp dù có lỗ một chút  mà giữ được sự vận động nào đó để tiếp tục hoạt động, để sang năm nếu thị trường lên thì còn bộ máy, còn làm được”, ông chia sẻ quan điểm.

Ở trường hợp của Ecopark, sách lược mà ông Thanh đưa ra là ngoài việc duy trì được dòng tiền, phải dừng việc đầu tư vào những dự án bất động sản chưa biết chắc lợi nhuận, hay lúc nào có thể bán được.

Cho nên, chủ đầu tư Ecopark đã có sự điều chỉnh về đầu tư. “Làm lớn sẽ gặp nguy hiểm, anh phải chờ cho sự thăng giáng nền kinh tế đi qua đã. Nhưng với một dự án đã có sự chuẩn bị chu đáo cho các tình huống, chắc chắn chúng tôi sẽ vượt qua”, ông Thanh nói.

“Mục tiêu đặt ra là ở 5-10 năm tới”

“Mục tiêu đặt ra là ở 5-10 năm tới chứ không chỉ thời điểm này”, ông Cheong Ho Kuan, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam nói vậy trước câu hỏi: đầu tư trong giai đoạn giá cả tăng cao, bán hàng lúc thị trường sụt giảm mạnh thì hiệu quả dự án có ảnh hưởng.

Đối với Gamuda City - dự án khu đô thị có tổng diện tích 480 ha ở quận Hoàng Mai (Hà Nội), hơn 200 triệu USD đã được giải ngân vào các hạng mục hạ tầng, bao gồm nạo vét hồ Yên Sở, cải tạo công viên Yên Sở, xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở. Trong hơn 4 năm triển khai dự án, chủ đầu tư chỉ biết đến chi ra, chứ chưa tạo được nguồn thu.

“Cam kết đầu tư và phát triển lâu dài ở Việt Nam, lúc thăng hay lúc trầm, chúng tôi đều giữ vững tinh thần và hướng tới tầm nhìn phía trước”, Tổng giám đốc Cheong tỏ ra khá ung dung so với nhiều “chủ đất” khác.

Nhưng trong ngắn hạn, vấn đề tài chính vẫn là bài toán phải cân đối của chủ dự án này. Tổng vốn đầu tư tại Việt Nam dự kiến vào khoảng trên 5 tỷ USD, nhưng tại Gamuda City, phải đến giữa năm nay một phần của dự án mới được mở bán. Trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ngay cả việc sẽ thu về bao nhiêu trong năm để cân đối một phần chi phí đầu tư đã bỏ ra, có lẽ cũng không dễ hình dung.

Nhưng, trao đổi với VnEconomy, ông Cheong vẫn tỏ ra tự tin với dự án của mình. “Những khó khăn tạm thời của thị trường bất động sản không thể quật ngã được Gamuda”. Ông cho biết, dự án Gamuda City ở Hà Nội được đảm bảo nền tảng tài chính vững chắc, dựa vào vốn đầu tư rót vào từ công ty mẹ ở Malaysia. Ngoài ra, công ty còn triển khai dự án Celadon City ở Tp.HCM, liên doanh cùng một công ty trong nước.

“Chúng tôi cũng không phủ nhận mình bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế thế giới và thị trường chứng khoán. Nhưng suy thoái không làm ảnh hưởng tới nhu cầu sống có chất lượng cao hơn của người dân địa phương, chúng tôi nhìn thấy những nhu cầu ấy, và Gamuda mong muốn tạo ra một phong cách sống mới ở Thủ đô”, Tổng giám đốc Cheong nói.

Trong tính toán của chủ đầu tư dự án bất động sản lớn nhất ở phía Nam Hà Nội này, những khác biệt về môi trường sống với diện tích công viên, hồ nước lớn nằm giữa khu đô thị, các tiện ích độc đáo như khu mua sắm, vui chơi, ăn uống ven hồ, nhà câu lạc bộ văn hóa… sẽ là yếu tố giúp cho dự án cạnh tranh tốt. Và thị trường qua sàng lọc sẽ làm rõ hơn cơ hội cho Gamuda.