Quý 1/2023: Cung - cầu nhà ở tiếp tục suy yếu

Ngày 31/3, Jones Lang Lasalles (JLL) vừa công bố báo cáo tổng hợp về thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, lượng giao dịch nhà ở, nhất là nhà liền thổ giảm mạnh do tâm lý thị trường suy yếu và chưa giải quyết được những khó khăn trong vấn đề giải ngân.

LƯỢNG GIAO DỊCH NHÀ LIỀN THỔ TẠI TP.HCM GIẢM 98,3% SO VỚI CÙNG KỲ

Tại TP.HCM, với phân khúc căn hộ, những khó khăn về kinh tế và các vấn đề pháp lý kéo dài vẫn là một trong những thách thức đối với các dự án tiền mở bán để tiến tới giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao (bao gồm phân khúc Cao cấp, Sang trọng và Siêu sang) khi có 2.989 căn hộ được chào bán. Trong đó, chủ yếu đến từ phân khu The Beverly trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9). Đây là dự án duy nhất được các cơ quan chức năng cấp phép cho ký hợp đồng mua bán trong quý này.

Toàn thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ đạt 2.785 căn. Đáng chú ý là tới 87% số lượng căn bán được đến từ phân khu Beverly của Vinhomes Grand Park, đã được giới thiệu trên thị trường từ quý 1/2021. Bên cạnh yếu tố ngắn hạn này, thị trường nhìn chung đang chứng kiến nguồn cầu sụt giảm do tâm lý thị trường vẫn suy yếu, lãi suất cao kéo theo triển vọng thị trường thấp. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ tiếp tục xu hướng trầm lắng từ quý trước. Thị trường không có dự án nào mở bán mới trong quý đầu năm nay. Do đó, số căn mở bán mới giảm 67,9% so với quý trước và giảm 93,6% so với cùng kỳ năm trước với chỉ chừng 60 căn đến từ các dự án giá cao hiện có của Khang Điền, Masterise và Vinhomes.

Lượng giao dịch cũng ghi nhận mức giảm lên tới 91,7% so với quý trước và giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước khi chỉ có 19 căn được giao dịch thành công. Hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật “chờ và xem” trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý. Các giao dịch này đến từ các dự án đã mở bán từ trước như Global City, The Classia và Vinhomes Grand Park.

Về giá bán, đối với phân khúc căn hộ phân khúc cao, giá bán sơ cấp đạt 5.830 USD/m2,  giảm 9,3% so với quý trước. Sự sụt giảm trong tăng trưởng giá sơ cấp chủ yếu là do sự gia nhập của phân khu The Beverly thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park, có giá bán thấp hơn nhiều so với mức trung bình của thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, nếu tính trên mỗi dự án, phần lớn giá sơ cấp ổn định do các chủ đầu tư vẫn giữ giá nhưng đưa ra nhiều ưu đãi và thanh toán linh hoạt để thu hút người mua. Đối với thị trường thứ cấp, giá tiếp tục giảm nhẹ 0,4% so với quý trước trong bối cảnh nhu cầu giảm.

Còn với phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp trung bình của các dự án giảm 2-3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án), do chủ đầu tư có xu hướng giảm giá nhằm thu hút người mua. Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình giảm 0,5% so với quý trước, nguyên nhân đến từ việc giảm giá đáng kể của các dự án như Lakeview City, Palm Marina liên quan đến các thông tin tiêu cực về nhà phát triển dự án. Ngược lại, khu Nam Sài Gòn ghi nhận tăng trưởng khả quan ở mức 1,74% so với quý trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm và nhu cầu ổn định tại khu vực này.

JLL dự kiến trong vòng 1 năm tới, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường căn hộ phân khúc cao và Nhà liền thổ dự kiến ​​sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023. Tương tự, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

HÀ NỘI: NHIỀU DỰ ÁN NHÀ ĐẤT NGỪNG MỞ BÁN

Báo cáo của JLL cũng cho thấy, tại Hà Nội, từ đầu năm đến nay, căn hộ phân khúc cao không có dự án mới nào, nguồn cung chỉ đến từ các sản phẩm đã mở bán từ trước. Với phân khúc trung cấp, thị trường ghi nhận gần 400 căn được mở bán mới (giảm-56,9% theo quý) thuộc giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Smart City.

Giá bán trung bình của căn hộ phân khúc cao đạt USD 2.966/m2, tăng 2,28% theo quý. Trong khi phần lớn các dự án vừa và nhỏ giữ mức giá ổn định nhằm thu hút khách mua, các đại dự án thuộc các khu đô thị lớn lại ghi nhận mức tăng trưởng lên đến 10% theo quý nhờ vào lợi thế về tiện ích, vị trí, và danh tiếng của chủ đầu tư trong bối cảnh nguồn cung có pháp lý hoàn thiện đang hạn chế. 

Tính chung toàn thị trường có gần 770 căn bán được trong quý 1, tập trung ở các dự án lớn của tập đoàn Masterise như Masteri West Height ở KĐT Vinhomes Smart City và Masteri Waterfront ở KĐT Vinhomes Ocean Park. Việc đa dạng hóa các chính sách mua bán, nhất là các chương trình hỗ trợ ổn định lãi suất và đa dạng gói vay dành cho tệp khách cần sử dụng đòn bẩy tài chính đã góp phần giúp chủ đầu tư này ổn định nhu cầu mua trong giai đoạn thị trường bị chững lại.

Trong khi đó, thị trường nhà liền thổ tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố ngừng mở bán trong quý này. Nguồn cung mới ghi nhận 60 căn được mở bán, giảm 92,9% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khu vực phía Tây và phía Đông thành phố Hà Nội như Legacy Garden, Eurowindow Twin Park. 

Ở thị trường nhà liền thổ, đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới USD 6.500/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem”, nên giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá bán trung bình của nhà liền thổ tại Hà Nội tăng 9,02% theo quý, đạt mức USD 7.134/m2 đất. Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ, tầm 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng.  

Tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý đầu năm của thị trường nhà liền thổ gần như đóng băng. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất đông sản khiến người mua không đủ khả năng chi trả, khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm 19 căn. 

"Dự kiến, trong 9 tháng tới, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 2.500-3.000 căn hộ phân khúc cao gia nhập thị trường, phần lớn đến từ các phân khu mới hoặc lần mở bán tiếp theo của các dự án đang phát triển nằm tại khu vực phía Đông (23%) và phía Tây (68%). Nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ nửa cuối năm 2023, với khoảng 1.200 căn được mở bán mới trong 9 tháng tới. Tuy nhiên, con số này còn phụ thuộc nhiều vào khả năng tái cơ cấu nợ, thỏa thuận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản với nhà đầu tư", bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam nhận định.

Đánh giá chung về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, đại diện JLL cho rằng sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.