Theo ghi nhận của nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản, các vướng mắc nảy sinh cơ bản là do hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành; nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về các quy định mới. Từ đó, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật khi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương.

NGUY CƠ TIỀM ẨN VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Một vướng mắc lớn đang gây ách tắc cho quá trình thực hiện luật là vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất.

“Mặc dù Bộ Tài nguyên  & Môi trường, Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn nhưng gần như chỉ lặp lại nội dung của khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, nên vẫn chưa tháo gỡ được vướng mắc của các địa phương trong việc thực thi trên thực tế đối với trường hợp được tiếp tục thực hiện Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Bởi không có địa phương nào có Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Cũng vì vướng mắc liên quan đến vấn đề này mà TP.HCM có 8.808 hồ sơ đang bị tồn đọng tại cơ quan Thuế”, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết.  

Do đó, HoREA đề nghị “đơn vị tư vấn xác định giá đất” và cơ quan soạn thảo khẩn trương rà soát, “cân chỉnh”, xác định các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” của TP.HCM vừa đúng quy định pháp luật, vừa sát với tình hình thực tế về giá đất tại thành phố, vừa hợp tình hợp lý để trình Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố xem xét, trình Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân TP.HCM xem xét thông qua trong thời gian sớm nhất có thể, để tháo gỡ cho 8.808  hồ sơ đang tồn đọng.

Phân tích sâu hơn về vướng mắc trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nêu rõ: Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến, trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, trước đây, Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Thêm vào đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận… bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới, do cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

RÀO CẢN ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

VARS nhận định rằng thực trạng này cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.

Cụ thể, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã có quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án nhà ở xã hội. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Bên cạnh đó, còn có vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ.

“Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện. Trong khi phòng Tài nguyên & Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng. Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư”, đại diện VARS nhận định.

Để tháo gỡ những vướng mắc đang phát sinh, các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật, các địa phương cần "mạnh dạn" phản ánh, tham mưu cho cho Bộ, ngành chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Cùng với đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện…