Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2022 do Hội Môi giới bất động sản tổ chức ngày 15/7, nhiều ý kiến nhận định thị trường đang chững lại, không còn tình trạng “sốt đất” như vài quý trước...

"Các số liệu thống kê của chúng tôi cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay", Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản (VARS) Nguyễn Chí Thanh đã xác nhận như vậy tại hội nghị ngày 15/7.

ĐÃ QUA GIAI ĐOẠN CỦA DÒNG TIỀN "DỄ"

Cùng với chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản, giai đoạn dòng tiền “dễ” đã thực sự đi qua. Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. "Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Thanh nói. 

Bàn về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS phân tích thêm: "Trước kia, dòng tiền “dễ” chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà thực tế có nhu cầu rất cao này. Tại Hà Nội, TP.HCM hiện không còn nhà dưới 25tr/m2, trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng lại rất nhiều".

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền (phân khúc mang tính đầu cơ cao). Lượng giao dịch đất nền đến từ “hàng lậu” kiểu tự phân lô, thách thửa, bán nền trái phép đạt con số cao gấp nhiều lần số sản phẩm chính thống. Thực trạng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, cho phát triển kinh tế địa phương, cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi vốn đầu tư, đầu cơ rất nhiều thì nguồn vốn cho khách hàng mua nhà thật và chủ đầu tư lại rất khó khăn.

“Hầu hết doanh nghiệp thành viên Hội Môi giới bất động sản phản ánh là họ không tiếp cận được nguồn vốn trong giai đoạn vừa rồi. Đây là vấn đề bất cập, không mang tính ổn định, bền vững cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch chững lại”, ông Đính bày tỏ.

Giờ đây, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Ngoài ra, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân; Các kênh huy động vốn yếu và thiếu; Nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường… cũng khiến giao dịch bất động sản chững lại.

NGƯỜI TIÊU DÙNG ĐANG CÓ TÂM LÝ E DÈ

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Trung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, người tiêu dùng có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả thị trường không có giao dịch. Đấu giá đấu lên cũng không “lướt” được. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn.

Dự báo từ nay đến cuối năm, các đại diện đến từ VARS đều cho rằng thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền “dễ” không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, giá nhà vẫn sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

“Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay.

Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới. Nếu những vướng mắc pháp lý không được tháo gỡ, để thúc đẩy nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân thì thị trường có thể phải đối mặt với giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp”, ông Đính nhận định.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản kiến nghị Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng, tạo thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hoá nguồn vốn. Đồng thời cần có các biện pháp kiểm soát thích ứng lạm phát. Việc kiểm soát dòng tiền phải cân đối với việc hỗ trợ các loại hình có lợi cho hoạt động kinh tế tích cực, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản du lịch.