Khi hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của nhiều dự án bất động sản…

Thị trường bất động sản đã chứng kiến những thời điểm tăng trưởng âm vào năm 2023, và trông chờ có sự thay đổi tích cực khi các luật khi có hiệu lực sớm từ 01/7/2024.

ĐÃ QUA THỜI ĐIỂM KHÓ KHĂN NHẤT

Theo báo cáo của HoREA, trong giai đoạn 2017-2023 thì có tới 04 năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Nguyên nhân đến từ dịch bệnh Covid-19 và các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực.

Những xung đột trên làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Thị trường bất động sản đã rơi xuống mức tăng trưởng âm vào quý 1/2023 với mức âm 16,2%, âm 11,5% vào quý 2/2023 và âm 8,7% vào quý 3/2023. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng của bất động sản là âm 6,38%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong quý 1/2024, số lượng dự án nhà ở mới quá ít, vẫn khan hiếm dự án nhà ở xã hội. Từ nay đến cuối năm, thị trường tại TP.HCM vẫn có nguy cơ mất cân đối cung - cầu nhà ở. Đặc biệt, sự lệch pha dẫn đến thiếu hụt nặng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73 (ngày 17/5/2024) thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

Theo đó, 2 luật là Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được đề nghị có hiệu lực từ ngày 01/7/2024. Việc này góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, cũng như bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai năm 2024.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm, cần nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, khi đó, hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư... Vì vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo đánh giá của HoREA, các luật, quy định mới ở trên sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024, và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi, do độ trễ của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư, triển khai dự án bất động sản.

Còn nếu 03 luật trên không được áp dụng hiệu lực từ 01/7/2024 sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 06 tháng.

MINH BẠCH TẠO THANH KHOẢN

Về hiệu ứng của Luật Đất đai 2024 đối với thị trường bất động sản, theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước.

Những thay đổi cụ thể như: việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Theo định nghĩa của Hội đồng tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) , “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

Bà Giang nhận định rằng giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.