Trong bối cảnh thị trường chung cư Hà Nội tăng trưởng cả cung lẫn cầu đã dẫn đến những đồn đoán về bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá thị trường vẫn đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh với sự hỗ trợ từ nhiều phía…

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư tại đây ghi nhận đạt đỉnh vào tháng 3/2024 và tăng gần 60% so với cuối 2023. Hiện nay, dù chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá không hề giảm.

Thống kê từ đơn vị khảo sát cho thấy quý 2/2024, giá bán trung bình của chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm. Còn thị trường thứ cấp, mức tăng giá là 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Mặc dầu vậy, thị trường chung cư được nhận định chưa có dấu hiệu “bong bóng”.

CÁC YẾU TỐ TẠO NÊN "BONG BÓNG"

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, phân tích những yếu tố tạo nên “bong bóng” chính là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và các loại hình khác; chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

Nhưng dữ liệu của đơn vị cho biết khi so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập nếu muốn mua một căn hộ diện tích tương tự.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu m2 sàn. Tuy nhu cầu cao như vậy, song giá chung cư Hà Nội và TP.HCM so với các thành phố trên thế giới không phải là quá cao, trong khi lãi suất mua nhà dự kiến cũng chưa về mức thấp khi lãi suất huy động được điều chỉnh tăng. Thế nên đối với chung cư ghi nhận chưa có hiện tượng “bong bóng”, ông Đinh Minh Tuấn phân tích.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh lý giải sở dĩ giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua tăng mạnh chủ yếu do nhu cầu về nhà ở của người dân lớn nhưng sản phẩm ra thị trường ít. Đặc biệt, nhà ở giá “vừa túi tiền” gần như không có. Điều này vì trong thời gian qua, việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục để khởi công dự án gặp khó khăn. Mặt khác, việc giao đất, giải phóng mặt bằng lại tốn nhiều thời gian nên làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá hợp lý dự kiến hoàn thành vào năm 2024 là 130.000 căn cho đến thời điểm này có thể khó “cán đích”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, bổ sung hiện nay chi phí tiền thuế và chi phí xây dựng để triển khai dự án hiện đã khác nhiều. Hơn nữa, sản phẩm nhà ở trước đây thường chỉ được đầu tư ở mức cơ bản, nhưng bây giờ đa phần phải có chất lượng cao hơn, tốt hơn, đẹp hơn dẫn tới mức đầu tư tăng lên. “Như vậy, rõ ràng giá chung cư sẽ tăng… Nhất là khi hoạt động môi giới,  kinh doanh bất động sản thời gian qua chưa đi vào nề nếp”, ông Chung chia sẻ.

NHIỀU THAY ĐỔI TÍCH CỰC KHI LUẬT MỚI CÓ HIỆU LỰC

Về thị trường hiện nay, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định trong bối cảnh thị trường chung cư ghi nhận tăng cả cung lẫn cầu, từ đó dẫn đến nhiều đồn đoán về hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá thị trường đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh bằng sự hỗ trợ từ nhiều phía như: chính sách, kiểm soát tín dụng, tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư, mức độ hiểu biết của người mua; nhu cầu mua để ở và nhu cầu đầu tư dần quay trở lại; các dự án mới mở bán có tình trạng pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích “tất cả trong một” đã ghi nhận hiệu suất bán hàng khả quan.

Về triển vọng thị trường chung cư nửa cuối năm 2024, bà Trang Bùi cho biết nguồn cung vẫn duy trì ở mức tốt, thị trường bất động sản sẽ chào đón khoảng 9.500 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây, hưởng lợi từ vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng đã được thiết lập. Theo đó, phong cách sống tiện nghi, an toàn ở các dự án chung cư đang thu hút nhiều gia đình trẻ, cộng với mức thu nhập tăng trong những năm gần đây sẽ dẫn dắt sự gia tăng nhu cầu căn hộ.

Mặc dầu vậy, giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng do các dự án mới hoàn thành có chất lượng xây dựng, thiết kế và tiện ích tốt hơn. Tỷ lệ bán trong các dự án mở bán mới được đánh giá tích cực bởi phần lớn các dự án đã khởi động chiến lược tiền mở bán khá thành công. Thị trường hứa hẹn nhiều thay đổi tích cực khi những năm tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, dự báo chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 3-5% với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp tăng 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này dự báo tiếp diễn trong cả năm.

“Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Như vậy, khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao thì nhà đầu tư sẽ dịch chuyển sang phân khúc và thị trường mới,  đặc biệt là các thị trường tỉnh quanh Hà Nội, có yếu tố vĩ mô và chỉ số kinh tế tốt”, ông Chung phân tích.