Tiếp cận xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường

Tại tọa đàm: “Luật Đất đai 2024: nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam” diễn ra chiều ngày 31/1/2024 do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy và Trung tâm Truyền thông Tài nguyên và Môi trường tổ chức, các chuyên gia cùng nhận định, đánh giá cao Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua đã mở ra nhiều điểm thông thoáng, đồng thời cũng quy định chặt chẽ. Về cơ bản, những vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, giải quyết.

Tuy nhiên các ý kiến cũng đề cập việc phân quyền cho các địa phương tổ chức thực hiện liệu có xảy ra tình trạng 63 địa phương có cách quy định, cơ chế, xử lý khác nhau không?… Đây là những vấn đề băn khoăn của các doanh nghiệp.

Trao đổi vấn đề này, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, cho rằng với các quy định về thu hồi, bồi thường, quy hoạch kế hoạch; giao đất cho thuê đất đã rất rõ ràng. Do đó việc thực hiện ở 63 tỉnh sẽ đồng nhất. Ngay trong quá trình xây dựng luật có cách tiếp cận từ sớm, từ xa đã có dự thảo nghị định và sẽ hoàn thiện trong năm để triển khai thực hiện.

Vấn đề chủ yếu nhất vẫn là liên quan đến giá đất bởi những quan ngại không định được giá đất theo giá đất thị trường. Theo ông Thọ, điều quan trọng là khi xây dựng bảng giá đất ở 63 tỉnh sẽ tiếp cận như thế nào? Nếu như đẩy giá lên phù hợp với thị trường thì ngay trong quá trình xây dựng luật đã đề xuất. Trước đây các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh K để tính tiền thu đất, tính lên thì nay phải xác định tiếp cận ngược lại.

Các chuyên gia cho rằng đây là yếu tố quan trọng khi tổ chức triển khai thực hiện ở 63 tỉnh có thể sẽ có các cách tiếp cận, cần phải tính toán kỹ.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, đất đai mỗi vùng sẽ có sự khác nhau nên bảng giá đất của các tỉnh thành có thể sẽ không giống nhau hoàn toàn. Tuy nhiên, điều quan trọng là cơ chế, cách thức xác định là thống nhất, còn giá cụ thể có thể tại mỗi nơi sẽ khác.

Liên quan vấn đề phân quyền, ông Lê Văn Bình, Vụ phó vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, khi soạn thảo Luật Đất đai đã tính những vấn đề nào giao cho địa phương. Luật Đất đai có 18 nội dung giao cho địa phương hướng dẫn để đảm bảo tính đặc thù, phù hợp điều kiện kinh tế xã hội, phong tục, cũng như quỹ đất địa phương đó.

 Ví dụ quy định giao địa phương ban hành chính sách hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; ban hành các mức hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, suất tái định cư tối thiểu; đơn giá bồi thường công trình xây dựng… mỗi địa phương có đơn giá khác nhau nên cần ban hành hướng dẫn cụ thể.

Địa phương còn được quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng trước 15/10/1993 do qua các thời kỳ thực hiện chính sách đất đai còn những loại giấy tờ khác nhau. Bên cạnh đó, về hạn mức giao đất ở, hạn mức giao cho cơ sở tôn giáo…không thể quy định chung cho cả nước mà phải phù hợp với đặc thù và quỹ đất từng địa phương.

Luật xác định cơ chế chung và giao cho địa phương ban hành cụ thể đảm bảo tính đặc thù phù hợp điều kiện. Ví dụ như bảng gia đất, toàn bộ quy trình thực hiện điều tra xây dựng bảng giá đất phải quy định thống nhất trong Nghị định. Nhưng giá ở mỗi địa phương không thể giống nhau vì phụ thuộc vào vị trí, diện tích, hạ tầng xã hội kỹ thuật nên từng thửa đất ở vị trí khác nhau sẽ có giá khác nhau.

Các địa phương nếu ban hành đúng theo quy định hướng dẫn của Nghị định sẽ cho ra một bảng giá khách quan. Tuy nhiên có ý kiến lo ngại có địa phương khuyến khích thu hút đầu tư nếu đưa bảng giá lên cao thì hạn chế thu hút. Nhưng những địa phương đã chuyển sang chọn lọc đầu tư có chất lượng, phải chú trọng những đơn vị đủ điều kiện, năng lực… thì giá đất thực hiện theo thị trường sẽ dễ.

Bên cạnh viêc ban hành giá đất theo bảng giá không chỉ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư mà còn quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, các địa phương phải hài hòa giữa người sử dụng đất, giữa việc thu thuế, phí đất đai với chính sách thu hút đầu tư thì bảng giá đất sẽ tiệm cận giá đất thị trường. “Đây là điều Luật Đất đai mong muốn chứ không phải 63 địa phương có 63 chính sách khác nhau”, ông Bình nhấn mạnh.

Để đưa luật có hiệu lực vào cuộc sống, theo các chuyên gia, hiện nay, có hơn 60 điểm phải chờ các nghị định, thông tư hướng dẫn. Trên thực tế luôn xảy ra việc trong luật quy định tinh thần khá cởi mở nhưng đến Nghị định thông tư lại thắt chặt hơn. Do đó, có nhiều khi vướng mắc lại ở Nghị định và Thông tư.

Đây cũng là vấn đề nhiều doanh nghiệp, người dân băn khoăn. Vì vây, các chuyên gia nhấn mạnh vấn đề đặt ra là tinh thần của luật xuống đến nghị định, đến thông tư phải tốt nhất.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Quốc hội đã cố gắng đưa vào luật ví dụ các phương pháp định giá đất, cách thức trình tự định giá đất….Luật đất đai đã cố gắng luật hóa những chế định quan trọng nhất, nhưng luật không thể quy định tất cả mọi thứ. Luật đất đai liên quan đến nhiều lĩnh vực, quyền hạn, nội dung, nếu để trong một luật không thể chứa được nên phải có thông tư hướng dẫn.

Dự kiến có 8 Nghị định hướng dẫn luật, trong đó có Nghị định hướng dẫn chung, Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính, về tài chính đất đai…

Chia sẻ vấn đề này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam nêu: Luật mới đã thông qua nhưng vẫn còn 65 điều khoản giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Trong 65 điều khoản này  phần lớn là những vấn đề liên quan đến các vướng mắc từ trước đến nay với doanh nghiệp, thậm chí đối với cả các nhà quản lý, địa phương, các bộ ngành. Các doanh nghiệp vẫn trông chờ vào những Thông tư, Nghị định hướng dẫn được ban hành.