Dù nhiều dự án căn hộ chung cư mở bán vào thời điểm cuối năm 2023 tại TP.HCM có mức giảm giá so với trước đó, nhưng giá căn hộ, nhà đất tại đây đã tăng gấp vài lần trong 10 năm qua…

Giảm giá cùng với các chính sách hấp dẫn khi mở bán được ghi nhận tại các dự án căn hộ chung cư được cho là bình dân vào dịp cuối năm đang diễn ra tại TP.HCM.

CĂN HỘ GIẢM GIÁ VÌ ĐÃ TĂNG QUÁ CAO?

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long Group) điều chỉnh chính sách thanh toán và giá bán cuối năm. Cụ thể, với dự án căn hộ Akari City (quận Bình Tân, TP.HCM), công ty điều chỉnh mức giá trung bình từ 48 triệu đồng/m2 xuống còn 45 triệu đồng/m2. Tại dự án Mizuki Park (Bình Chánh, TP.HCM), giá bán mới của căn hộ là 46 triệu đồng/m2 thay vì mức 50 triệu đồng/m2 hồi tháng 6/2023.

Bên cạnh đó, giá thứ cấp căn hộ tại nhiều dự án chung cư được rao bán cũng đang giảm giá. Chẳng hạn, tại TP.Thủ Đức, chung cư Opal Boulevard có giá bán thứ cấp 33-36 triệu đồng mỗi m2, giảm 14% so với giá bán một năm trước đó. Giá bán căn hộ The Art đang có mức 37 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự án căn hộ Centum Wealth có giá thứ cấp trung bình 40 triệu đồng mỗi m2, giảm 12%, hay căn hộ 4S Linh Đồng được rao bán 24-27 triệu đồng/m2...

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nhiều khu vực tại TP.HCM có giá rao bán trung bình căn hộ giảm khá mạnh. Cụ thể, giá chung cư tại TP. Thủ Đức trung bình 42 triệu đồng mỗi m2 năm 2023, giảm 16,5% so với năm 2022; căn hộ tại quận Tân Phú là 39 triệu đồng mỗi m2, giảm 20% so với mức 49 triệu đồng mỗi m2 năm 2022; hay chung cư quận Bình Tân khoảng 43,9 triệu đồng một m2, giảm 14,6% nếu so với giá bán năm 2021...

Tuy nhiên, trong 10 năm qua (2012-2022), theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng 3 lần, mặc dù, tổng nguồn cung tăng 4,4 lần trong giai đoạn này. Cụ thể, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và tăng nhanh từ năm 2020 - 2021 đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

10 NĂM, NHÀ LIỀN THỔ TĂNG GIÁ GẦN 7 LẦN

Trong báo cáo thị trường nhà liền thổ của Cushman & Wakefield vừa được công bố tại buổi họp báo “Chinh phục thành phố đang lên”, đơn vị này cho biết trong 10 năm qua, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM tăng 6,9 lần, giá bán loại hình này cũng gấp gần 7 lần, lên 330 triệu đồng mỗi m2.

Cụ thể, từ năm 2013 - 2016, giá nhà liền thổ TP.HCM khoảng 2.000 USD/m2 (tầm 45 triệu đồng/m2). Giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung nhà liền thổ lên gấp đôi, giá bán cũng lên mức 4.000-6.000 USD/m2 (90-140 triệu đồng/m2).

Biến động giá mạnh nhất của thị trường nhà liền thổ TP.HCM rơi vào giai đoạn 2021 - 2023 do sự xuất hiện của rổ hàng thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang. Theo đó, giá nhà giai đoạn này đã tăng hơn 2,6 lần, chạm mức 14.000 USD/m2 (gần 330 triệu đồng/m2).

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 05 năm gần đây (2018 – 2023), giá bán nhà liền thổ TP.HCM và các tỉnh vệ tinh tăng gần 3 lần. Từ mức trung bình 107 triệu đồng/m2 lên khoảng 290 triệu đồng/m2.

Giải thích cho hiện trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng bất động sản thời gian qua được đẩy giá lên khá cao so với giá trị thực. Các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường đều thiết lập giá sản phẩm trong 2-3 năm tới, khiến cho  giá bán vượt qua khả năng hấp thụ của số đông người mua.

Theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Từ năm 2021 đến nay, phân khúc này xuất hiện thêm nhiều dự án được định vị chuẩn hạng sang và siêu sang, giá từ 400-700 triệu đồng/m2. Các sản phẩm này đã “đẩy” giá trung bình toàn lên cao.

“Giai đoạn 2020-2021, thị trường xuất hiện nhiều cơn "sốt đất", nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh, giá đất đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức khởi điểm. Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó”, bà Trang nói.

Thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản TP.HCM trong 11 tháng đầu năm 2023, theo Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố có 16 dự án, với 16.063 căn nhà nhà ở hình thành trong tương lai (tăng gần 4.000 căn so với cùng kỳ) đủ điều kiện để huy động vốn.

Lệch pha sản phẩm vẫn tiếp tục diễn ra khi phân khúc căn hộ cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất 68,5% (với 11.012 căn nhà), phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ 31,5% (với 5.051 căn), phân khúc căn hộ giá bình dân vẫn không có nguồn cung nào.