Quý 1/2025, loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng nhưng lợi suất thuê giảm. Trong khi, đất nền dẫn đầu về tăng trưởng mức độ quan tâm và giá ở miền Bắc, còn miền Nam lại ổn định hơn…

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/1015", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định thời gian qua có nhiều yếu tố đã tác động đến thị trường bất động sản.

Theo đó, kinh tế vĩ mô vững vàng được xác định là nền tảng rất quan trọng của thị trường bất động sản. Cụ thể, kinh tế Việt Nam những tháng đầu năm 2025 vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định. Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy GDP quý 1/2025 ước tính tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cao nhất so với quý 1 các năm trong giai đoạn 2020-2025.

THUẬN LỢI ĐAN XEN CÙNG THÁCH THỨC 

Ngoài ra, một điểm sáng khác là dù vốn FDI đăng ký ở mức 5 tỷ USD song vốn FDI thực hiện lại đạt 11 tỷ USD. Mặt khác trong quý này, Việt Nam còn đón nhận 6 triệu lượt khách quốc tế. Đây là những chỉ số tích cực giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động như hiện nay.

Đặc biệt, thị trường cũng ghi nhận thông tin quan trọng khi Mỹ công bố mức thuế đối ứng mới đối với các quốc gia, trong đó, Việt Nam dự kiến là 46%. Tuy nhiên, ngay sau đó, Mỹ tiếp tục đưa ra thông báo tạm hoãn áp thuế 90 ngày nhằm tạo cơ hội đàm phán song phương. Vì vậy, vẫn quá sớm để đánh giá về tác động thực tế của chính sách thuế này tới thị trường, đặc biệt là bất động sản và các khu công nghiệp. Bởi thị trường còn biến động liên tục và bản thân các doanh nghiệp sản xuất cũng không thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác, do chi phí và ràng buộc pháp lý.

Ông Quốc Anh cho rằng thời gian qua, kế hoạch sáp nhập tỉnh cũng là một vấn đề được đông đảo dư luận quan tâm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025 tại những tỉnh có sự tương đồng, hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, ở Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản Đà Nẵng tăng 39%, còn Quảng Nam tăng 96%.

Tương tự, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng tiếp tục ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36% - Thái Bình tăng 75%). Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng ghi nhận lượng tìm kiếm thay đổi (Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%).  Đáng chú ý, các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với dân số đông, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng đáng kể (TP.HCM tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%).

Theo ông Quốc Anh, nhìn lại bài học thực tế như trường hợp Hà Nội - Hà Tây, giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.

“Khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro”, chuyên gia khuyến nghị.

NHU CẦU TÌM KIẾM BẤT ĐỘNG SẢN KHÁ SÔI ĐỘNG

Từ tình hình trong nước và quốc tế, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đánh giá các loại hình bất động sản cũng ghi nhận những diễn biến mới.

Trong đó, đối với chung cư, lượng tìm kiếm sản phẩm bán tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng 13%; lượng tin đăng trên nền tảng này cũng tăng 20% tại Hà Nội và 30% tại TP.HCM.

Giá bán chung cư của cả hai thành phố tiếp tục tăng với mức giá trung bình ở Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Vì vậy, lợi suất cho thuê chung cư  Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng giảm dần từ mức hơn 4% vào quý 1/2023 xuống mức 2,8% vào quý 1/2025.

Dữ liệu từ đơn vị này cũng chỉ ra các dự án chung cư Hà Nội đang có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, những dự án mà thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố cần 30 - 60 phút, giá phổ biến trong khoảng 40 - 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m2. Còn dự án xa hơn, thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 - 90 phút, giá bán chủ yếu dao động dưới 20 - 50 triệu đồng/m2, chỉ một số ít vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán chung cư tại trung tâm và vùng ven lại không quá cách biệt, chủ yếu từ 30 - 60 triệu đồng/m2, một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Tương tự, nguồn cung chung cư mới của Thành phố Hồ Chí Minh cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.

Đối với đất nền, lượng tìm kiếm và giá chào bán trên các thị trường đều có sự tăng trưởng sau Tết, đặc biệt là ở Hà Nội và thị trường tỉnh. Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025. Trong khi giá bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội tăng 42%, TP.HCM tăng 7% và các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023.

Theo khảo sát môi giới do Batdongsan.com.vn thực hiện, người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, nhưng người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mức độ tăng trưởng lớn trong tháng 3/2025. Cụ thể, so với quý 1/2023, quý 1/2025 có giá bán đất nền tại Hưng Yên tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%... Biến động giá tại các tỉnh miền Nam thì nhẹ hơn: Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP.HCM tăng 5%...

Ông Đinh Minh Tuấn cũng nhận định với phân khúc đất nền, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục. Tại miền Nam, chỉ những huyện cận TP.HCM là tăng trưởng mạnh về nhu cầu tìm kiếm đất nền. Mặc dù vậy, giá bán chưa ghi nhận biến động mạnh ở các khu vực này. Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán cũng tăng. Riêng tháng 3/2025, Hải Dương có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận tăng trưởng đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...

“Thị trường bất động sản quý 1/2025 xuất hiện thêm một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ xu hướng phân hóa. Nhà đầu tư và người mua cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc, để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn”, ông Tuấn bình luận.