Năng lực của đội ngũ thẩm định viên không đồng đều, việc sử dụng yếu tố chủ quan hoặc thao túng dữ liệu để điều chỉnh giá đất theo hướng có lợi cho một số cá nhân/nhóm lợi ích, gây thiệt hại cho Nhà nước, các bên liên quan...

Như đã đưa tin, Cơ quan điều tra (Bộ Công an) vừa hoàn tất kết luận điều tra, đề nghị truy tố 17 bị can trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát lãng phí” xảy ra tại Dự án Khu đô thị biển Phan Thiết (Bình Thuận) khiến Nhà nước thiệt hại hơn 308 tỷ đồng. 

Cơ quan điều tra xác định, các bị can có sai phạm trong việc phê duyệt giá với hơn 10ha đất ở quy hoạch nhà cao tầng tại dự án trái quy định, gây thiệt hại hơn 154 tỷ đồng. Ngoài ra, việc định giá với hơn 25ha nhà thấp tầng cũng trái pháp luật, gây thiệt hại 154 tỷ đồng. 

Theo cơ quan điều tra, để xảy ra sai phạm có hành vi của một số cán bộ thẩm định giá khi xác định giá đất dự án là hơn 2,57 triệu đồng/m2 (ước tính hơn 900 tỷ đồng) không sát với giá thị trường.

Đơn vị thẩm định giá là Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC). Công ty này bị xác định có các vi phạm như sử dụng 5/9 tài sản so sánh không đúng quy định (tài sản thực tế không có giao dịch trong thời hạn quy định, tài sản không có thật, mức giá đưa vào tính toán là giá rao bán) để xác định giá trị quyền sử dụng đất với đất quy hoạch nhà ở thấp tầng (nhà biệt thự, liền kề).

Đơn vị thẩm định không căn cứ quy hoạch chi tiết được duyệt mà xác định đơn giá các lô đất nhà phố, với diện tích 100m2 để làm cơ sở tính toán, xác định giá trị quyền sử dụng đất ở thấp tầng; không căn cứ quy hoạch chi tiết mà tính giá đất nhà cao tầng phương cách thức, phương pháp như nhà thấp tầng.

Ngoài ra, xác định giá đất tại thời điểm ban hành chứng thư thẩm định giá (chênh lệch 6 tháng); làm tròn tỷ suất chiếu khấu 10% để xác định giá đất. Đồng thời làm trái kết luận của Thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận.

NHIỀU SƠ HỞ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Theo Bộ Công an, phương pháp thặng dư phổ biến khi xác định giá đất song phương pháp này rất phức tạp. Trong khi đó, quy định Luật Đất đai, các nghị định, thông tư hướng dẫn còn nhiều hạn chế, bất cập.

Thứ nhất, các yếu tố đầu vào đưa vào tính toán còn chung chung, không cụ thể, thiếu sự chuẩn hóa, chưa bao quát được các trường hợp trên thực tế dẫn đến không thống nhất giữa giữa các địa phương và giữa các công ty thẩm định giá.

Đơn cử tính chi phí phát triển dự án gồm 6 yếu tố (chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng, chi phí mua sẵm thiết bị, tư vấn, kinh doanh, quản lý dự án…) Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước ban hành thì thu thập chi phí thực tế phổ biến các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận.

Tuy nhiên, thông tin, số liệu chi phí thường không đầy đủ, dẫn đến sai lệch trong kết quả tính toán. Mặt khác, việc xác định các yếu tố này thường gặp khó do biến động thị trường và những yếu tố không dự đoán trước. Hơn nữa, chưa quy định chi phí khác là chi phí nào; không quy định cụ thể tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư…

Mặt khác, việc dự báo giá trị bán/cho thuê bất động sản trong tương lai để xác định doanh thu phát triển thường mang tính chủ quan.

Thứ hai, việc công khai dữ liệu giá đất, cơ sở dữ liệu đất đai và các giao dịch trên thị trường còn hạn chế dẫn đến khó khăn về việc dự báo.

Thứ ba, vai trò của cơ quan nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất chưa được phát huy tối đa. Hơn nữa các hình thức, biện pháp xử phạt với hành vi vi phạm còn nhẹ, chưa đủ tính răn đe, phòng ngừa.

“Xuất hiện tình trạng nhiều đơn vị thẩm định giá cho rằng kết quả thẩm định giá chỉ là một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá nên đưa ra kết quả không chính xác, thiếu khách quan”, kết luận nêu rõ.

Từ bất cập trên, Bộ Công an cho rằng, từng công ty thẩm định giá và các địa phương vận dụng tùy tiện, không thống nhất làm cách thức xác định giá trị quyền sử dụng đất khác nhau và cùng một khu đất nhưng mỗi công ty lại cho ra kết quả định giá khác nhau, có nguy cơ thất thoát cho ngân sách… Đây là sơ hở, thiếu sốt, bất cập chính mà tội phạm thường sử dụng để thực hiện hành vi phạm tội.

Theo Bộ Công an, Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 71/2024 đã cơ bản khắc phục bất cập. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư yêu cầu thẩm định viên phải ước tính chi phí phát triển, lợi nhuận nhà đầu tư, giá trị thị trường trong tương lai vẫn dựa trên nhận định chủ quan hoặc thiếu kinh nghiệm thực tế của thẩm định viên… trong khi đó, năng lực của đội ngũ thẩm định viên không đồng đều, việc sử dụng yếu tố chủ quan hoặc thao túng dữ liệu để điều chỉnh giá đất theo hướng có lợi cho một số cá nhân/nhóm lợi ích gây thiệt hại cho nhà nước, các bên liên quan.

ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP TRỌNG TÂM

Từ đó, Bộ Công an kiến nghị Văn phòng Chính phủ báo cáo, đề xuất Thủ tướng Chính phủ các giải pháp:

Thứ nhất là chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp các bộ, ngành nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực đất đai để hướng dẫn chi tiết, cụ thể từng bước trong phương pháp thặng dư, xây dựng các tiêu chuẩn, cụ thể, chuẩn hóa các yếu tố giả định; bao quát các trường hợp trên thực tế đảm bảo tính thống nhất trong quá trình áp dụng, đặc thù giữa các địa phương.

Có cơ chế giám sát về việc xây dựng các yếu tố giả định tại từng địa phương, phòng ngừa ngăn chặn việc điều chỉnh các giả định theo mục đích cá nhân… Hoàn thiện dữ liệu về giá đất quốc gia và các công cụ hỗ trợ thẩm định giá…

Thứ hai, chỉ đạo Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp các bộ, ngành, cơ quan rà soát, tiến hành thanh tra việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể. Đồng thời, tăng cường thanh tra định kỳ và đột xuất, tập trung kiểm tra việc thu thập thông tin, dữ liệu thị trường (đầu vào) đưa vào tính toán trong phương án giá đất… để giám sát, ngăn chặn kịp thời các hành vi tiêu cực.

Thứ ba, chỉ đạo Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với bộ, ngành, cơ quan chấn chỉnh hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá, yêu cầu các công ty phải công khai quy trình, phương pháp và các giả định sử dụng trong quá trình xác định giá trị đất…; nghiên cứu xây dựng, áp dụng các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ thẩm định viên.

Đồng thời tiến hành thanh tra, kiểm tra các công ty thẩm định giá, kịp thời phát hiện vi phạm trong việc thực hiện các hợp đồng tư vấn xác định giá đất tại các dự án đất đai, đầu tư phát triển nhà ở thương mại, chuyển cơ quan điều tra các vụ việc có dấu hiệu tội phạm…