Bộ Tài chính lên tiếng trước đề xuất thay đổi cách thu thuế và tiền sử dụng đất của HoRea

Chiều ngày 4/5, Bộ Tài chính có phản hồi "Thông tin báo chí" về đề xuất các giải pháp đặc trị sốt đất, sốt giá nhà của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA).

Trước đó, ngày 22/4/2021 HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và đưa ra các giải pháp nhằm hạ cơn sốt đất, sốt giá nhà vừa qua cũng như hạn chế những cơn sốt tương tự trong tương lai.

ĐÁNH MẠNH THUẾ SẼ HẾT SỐT NHÀ, ĐẤT?

Theo Bộ Tài chính, mặc dù HoREA không gửi đề xuất trên cho bộ này nhưng với trách nhiệm là cơ quan quản lý Nhà nước về thuế nên bộ vẫn phản hồi công khai những vấn đề liên quan.

Trong văn bản của mình HoREA cho biết, từ năm 2017 thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.

Thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở…

Song song với sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, nguyên nhân chủ yếu do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và căn hộ nhà ở xã hội.

Trước thực trạng trên, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ rằng: thứ nhất, xem xét ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất như đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt nóng “bong bóng” và đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.

HoRea cho rằng: cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai

Thứ hai, thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15% đến 20% giá đất trong bảng giá đất.

Ngoài ra, với quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn. Chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.

Bên cạnh đó, để không xảy ra tình trạng “thuế chồng thuế” thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay vốn đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở. Như đối với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở.

Liên quan đến việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, HoREA cho rằng, bên cạnh đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản chưa đạt được mục tiêu này.

Bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách

SẼ CẢI CÁCH THUẾ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong văn bản phản hồi công khai, Bộ Tài chính cho rằng, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ. Cụ thể: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

Các sắc thuế này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, sử dụng lãng phí đất đai.

Bộ Tài chính thấy rằng, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương. Bởi vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Hiện nay, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, bộ đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.

Trước đây, Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Thực tế thực hiện đã gặp rất nhiều vướng mắc như không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, bất động sản được cho, tặng, thừa kế; việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát; có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện,...

Từ ngày 01/01/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.

Việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát, có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện...

Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Luật thuế TNDN quy định doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.