Mới đây, trong Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư liên tục tăng mạnh trong năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội. Giá nhà đất, chung cư qua tay nhiều cò đất bị đẩy lên hàng trăm triệu đồng hay những chiêu trò đấu giá đất rồi bỏ ​cọc khiến dư luận bức xúc.

NHỨC NHỐI ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

Để khắc phục tình trạng tăng giá nhà ở, bất động sản, Bộ Xây dựng kiến nghị nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm phù hợp tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá sát với thực tế khu vực. Đồng thời, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Về vấn đề này, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, chúng ta phải xử lý một cách tổng thể và toàn diện, làm sao xây dựng thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững theo chỉ đạo của Đảng, Chính phủ. 

Dù vậy, riêng chính sách thuế thì không thể đáp ứng toàn diện mà cần đồng bộ các chính sách khác về đất đai, quy hoạch, cùng với các chính sách về tài chính.

Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được đề cập, nhằm xử lý triệt để việc trục lợi, đầu cơ đất đai.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp dụng cho hai đối tượng gồm (i) người mua căn nhà thứ hai trở lên; (ii) chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Trước đó, vào tháng 8/2023, cử tri TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Báo cáo quý 2/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư tăng khoảng 5 - 6,5% so với ba tháng đầu năm, đáng nói, đà tăng mạnh 28-33% lại tập trung ở một số dự án cũ và hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. 

Cùng với đó, thời gian qua, các phiên đấu giá đất bất thường ở ngoại thành Hà Nội được cho là có sự góp mặt của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản nhằm tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời, với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô. Hệ luỵ từ những cuộc đấu giá đất vùng ven nhưng bỏ cọc cũng đẩy giá nhà đất ở những nơi "đồng không mông quạnh" ngang với nhiều khu vực tại nội đô Hà Nội. 

Chiêu trò này còn được cho là nhằm thao túng, tạo ra một mặt bằng giá mới và làm lợi cho một số dự án sắp mở bán ở khu vực lân cận.

Cùng với đó, nhiều ý kiến cho rằng dù không có nhu cầu ở thực nhưng nhiều cò đất, chủ đầu tư dễ dàng "lướt sóng" bất động sản do có thể lách thuế, từ đó, tạo nên cuộc đua về giá, đẩy giá các căn chung cư, nhà đất tăng hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, tính bằng ngày, bằng tuần. 

Những chiêu trò này sẽ để lại tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường, cung, cầu nhà ở và bất động sản thời gian tới.

SONG HÀNH NHIỀU CHÍNH SÁCH THUẾ, NGĂN TÌNH TRẠNG "LƯỚT SÓNG"

Theo một luật sư chuyên tư vấn chính sách pháp luật doanh nghiệp, bất động sản và tài chính, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai không phải là ý tưởng mới, đây là câu chuyện đã được bàn bạc và trao đổi nhiều năm để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ bất động sản, ngăn ngừa lãng phí tài nguyên đất. Tán đồng đề xuất này song vị luật sư này cho rằng vấn đề quản lý và minh bạch thông tin phải được làm thật sự tốt mới có thể thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với bất động sản, việc xử lý hành vi trốn thuế khi bán bất động sản hai giá (giá đóng thuế và giá thị trường) cần triển khai mạnh mẽ hơn. Khi các cơ quan chức năng quản lý tốt việc xác định số tiền nộp thuế, lệ phí của các bên mua bán, lợi nhuận từ hoạt động đầu cơ lướt sóng bất động sản sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Việc nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian sở hữu bất động sản cũng cần tính đến. Tức là, với bất động sản sở hữu trong khoảng thời gian trên 10 năm, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 1% giá trị chuyển nhượng. Khi số năm sở hữu giảm xuống thì tăng thêm 0,2% giá trị chuyển nhượng.

Còn hoạt động lướt sóng với thời hạn dưới 1 năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân đến 3% giá trị chuyển nhượng. Khi đó, ngân sách nhà nước được gia tăng, đồng thời, ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với bất động sản.

Một số quốc gia áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. 

Cụ thể, Đức có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Theo đó, thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14-42%.

Theo quy định tại quốc gia này, cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh. Tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh.

Còn tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang.

Thuế suất thuế chuyển nhượng ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm, ở mức 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm; ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%...