"Thị trường bất động sản du lịch có thể chia thành hai giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất khởi phát từ năm 2018 trở về trước, đây là giai đoạn phát triển nóng và rất mạnh của thị trường bất động sản du lịch. Mô hình sở hữu, uỷ quyền khai thác mở ra, phát triển đột phá cùng với đó là các cơ sở lưu trú được phát triển tại các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc... Tại thời điểm phát triển đó, tỷ lệ hấp thụ, giao dịch của các dự án nghỉ dưỡng condotel, biệt thự biển là trên 80%, gần như dự án nào ra đến đâu hết đến đó. Đây là thời kỳ phát triển nóng của thị trường bất động sản.

Giai đoạn thứ 2, năm 2019 và cả năm 2020, dù chưa bị ảnh hưởng nhiều của dịch bệnh nhưng giao dịch chững lại, nhiều địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa hầu như không có giao dịch, mà nguyên nhân là do nhiều địa phương khối lượng phát triển đã quá lớn gần như bão hoà đối với nhu cầu phát triển.

Mặt khác, khủng hoảng pháp lý của dự án bất động sản nghỉ dưỡng chưa được giải quyết hoàn thiện, cùng với đó là các chủ đầu tư cạnh tranh quá mức, tỷ lệ lợi nhuận phân chia quá lớn dẫn đến không đáp ứng được, chi trả lợi nhuận làm khách hàng mất niềm tin nên trong năm 2020 nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ nghe ngóng xem xét xem các dự án đó đã được giải quyết thế nào, đặc biệt về vấn đề sở hữu, cấp giấy chứng nhận, quản lý vận hành.  Thống kê của Hiệp hội cho thấy, trong 3 quý năm 2021 có khoảng 10.000 sản phẩm bất động sản du lịch được chào bán, tỷ lệ hấp thụ 30-40%, đây là tỷ lệ cao dù dịch bệnh ngặt nghèo trong quý 2 và nửa quý 3, giãn cách chặt chẽ. Nguyên nhân là do mô hình phát triển dự án của chủ đầu tư thay đổi, không còn dự án nhỏ lẻ ăn theo hạ tầng chung của thành phố như Đà Nẵng mà phát triển thành các dự án đa mục tiêu, kết hợp nghỉ dưỡng, du lịch sức khoẻ, một số dự án kết hợp thêm vui chơi, văn hoá, mua sắm...".

"Có thể thấy, thời điểm dịch Covid-19, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng, tổn thất nặng nề. Nhưng ngay sau khi bước vào thời kỳ bình thường mới, các chủ đầu tư đã triển khai lại các dự án để đảm bảo nguồn cung trong thời gian tới.

Nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nâng cao chất lượng, phát triển bền vững, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn thiết kế đối với các loại hình căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng để các chủ đầu tư thực hiện theo đúng quy định.

Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng đã được quy định cụ thể, quản lý, sử dụng theo Luật Du lịch năm 2017 và Nghị định 168/2017/NĐ-CP về các loại hình cơ sở lưu trú du lịch.

Theo pháp luật đầu tư, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được đầu tư theo trình tự thủ tục của một dự án có sử dụng đất như thông thường. Còn theo pháp luật xây dựng, việc quản lý hoạt động xây dựng với những dự án này được thực hiện như với các công trình xây dựng dân dụng có mục đích thương mại và dịch vụ.

Có hai vấn đề liên quan tới pháp luật mặc dù đã có nhưng còn đang vướng hiện nay là đất đai của dự án và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hiện nay, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được mua bán như đối với các công trình xây dựng có sẵn hoặc các công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, có một số nội dung về mẫu hợp đồng mua bán loại hình sản phẩm này hoặc các điều kiện, thủ tục để được bán các sản phẩm bất động sản này hình thành trong tương lai…chưa được quy định một cách cụ thể.

Vì vậy, thời gian tới sẽ phải tiếp tục hoàn thiện và có các quy định cụ thể hơn về những vấn đề liên quan đến mẫu hợp đồng mua bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, các điều kiện để được bán các bất động sản hình thành trong tương lai…tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các loại hình này phát triển. Hiện nay, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung".

"Thực tế cho thấy, chỉ khi nào du lịch phát triển thì bất động sản nghỉ dưỡng mới phát triển. Nếu du lịch còn gặp khó khăn, thách thức cũng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng tới thị trường này.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay lại đang nổi lên xu hướng nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe. Đây là xu hướng thời thượng đã xuất hiện trên thế giới và phát triển khá nhanh. Bởi khi đại dịch Covid-19 bùng phát thì vấn đề an toàn và chăm sóc sức khỏe lại càng được đặc biệt quan tâm. Nếu dịch bệnh được kiểm soát có lẽ thị trường này sẽ phục hồi nhanh nhất. Chính việc xuất hiện rất nhiều những loại hình du lịch nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe mà khách du lịch quan tâm sẽ gợi mở cho việc phát triển các bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh hiện nay thay vì chiến lược “Không Covid-19” bằng chiến lược sống chung với Covid-19, đồng thời dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh việc tiêm vaccine phòng Covid-19, hy vọng trong thời gian tới sẽ kiểm soát được dịch bệnh.

Với thị trường bất  động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong những năm vừa qua phát triển khá nhanh. Hiện nay, các thương hiệu nổi tiếng thế giới đã xuất hiện khắp các vùng miền Việt Nam đặc biệt là các khu vực ven biển sẽ tạo điều kiện cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nổi lên mạnh mẽ trong thời gian tới".

"Thời gian vừa qua có rất nhiều khái niệm và loại hình bất động sản, đó chính là sự tiến hóa để ngày càng đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Từ thực tế hiện nay cho thấy, khoảng cách giữa bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản đô thị đã gần nhau hơn. Chúng ta có thể dễ dàng bắt gặp những khái niệm Resortliving của những khu đô thị nội đô mang phong cách của resort nghỉ dưỡng để khách hàng khi trở về nhà luôn thấy thoải mái nhất.

Ngược lại, trước đây ở các khu ven biển có những sản phẩm như condotel thì nay lại có sở hữu nghĩa là pháp lý vĩnh viễn. Chính điều này đã giải quyết rất nhiều nhu cầu cho khách hàng.

Hiện nay, trải nghiệm về du lịch nên có sự thay đổi để khi về phải thấy khỏe mạnh, nhiều năng lượng và gắn kết hơn với gia đình. Vì vậy, một tổ hợp du lịch cần nhiều hoạt động trải nghiệm. Đó là sự sôi nổi trong những ngày đầu tiên đến các khu vui chơi và sau đấy sẽ những ngày mua sắm ở một dãy phố trung tâm. Và những ngày cuối là thời gian ở lại trong các khu nghỉ dưỡng cao cấp để thư giãn bên gia đình.

Đây là trải nghiệm du lịch hoàn toàn trọn vẹn và đem lại giá trị nhiều hơn cho khách hàng".

"Bất động sản du lịch chắc chắn sẽ là một dòng sản phẩm có tính thời đại, phù hợp và bền vững. Sau khi dịch bệnh được kiểm soát lượng người mong muốn được đi du lịch sẽ rất lớn.Với thực tế này, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược của mình cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Nếu như trước kia du khách hướng đến du lịch mang tính trải nghiệm và giải trí thì trong khoảng hai năm gần đây, đã hướng đến du lịch trải nghiệm văn hóa bản địa và sức khỏe. Việc đi du lịch để thỏa mãn nhu cầu cá nhân trước đây thì nay là để tái tạo sức khỏe.

Điều này thể hiện rõ trong phong thái và cách đi du lịch của người nước ngoài, đặc biệt người châu Âu rất khác so với người Việt Nam và một số nước Đông Nam Á, từ cách ăn mặc, chuẩn bị công cụ khi đi cũng như chọn địa điểm nghỉ dưỡng. Với những người có kinh nghiệm và hiểu về du lịch thường chọn những nơi yên bình để tái tạo cuộc sống, kết nối tình yêu thương gia đình và những cảm xúc. Khi một chuyến du lịch kết thúc sẽ có nhiều giá trị trong đó. Đây cũng là xu hướng mà các chủ đầu tư cần hướng đến.

Bên cạnh đó, số lượng dự án, các căn hộ nghỉ dưỡng, khách sạn… ở Việt Nam chỉ đạt khoảng 30% so Thái Lan. Tôi cho rằng chúng ta phải tận dụng những điều kiện của Việt Nam để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và coi đây là dòng bất động sản đa giá trị, mang lại giá trị cho cả đất nước, doanh nghiệp và khách hàng. Việt Nam cần phải tận dụng các tiềm năng lợi thế này để phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn".

Dịch bệnh mọi người cũng quan tâm sức khoẻ nhiều hơn, do đó những dự án bất động sản đều lồng ghép yếu tố nghỉ dưỡng sức khoẻ vào dự án, nhiều chủ đầu tư nhanh tay nắm bắt, chuyển đổi qua mô hình bất động sản như vậy.

Để thu hút du khách, nhà đầu tư, mô hình trải nghiệm “All in one” hiện tại đang thu hút du khách. Khi đến nơi nào đó, người ta mong có tất cả các dịch vụ trong đấy không phải đi đâu xa bởi hầu hết mọi người đều bận, di chuyển nhiều nơi sẽ ảnh hưởng cuộc sống công việc của họ. Do đó, khi chỉ cần đến nơi nào đó có quần thể, từ lúc đến đến lúc về chỉ cần ở một nơi tận hưởng là người ta hài lòng. Quần thể nghỉ dưỡng kiểu đó, được đầu tư bài bản bởi chủ đầu tư uy tín sẽ được du khách lựa chọn để nghỉ dưỡng trong thời gian tới không chỉ du khách nội địa mà cả khách quốc tế.

Thời gian qua, các quần thể nghỉ dưỡng lớn được làm bài bản giao dịch tốt, chúng ta nghĩ bất động sản giao dịch khó khăn nhưng không phải vậy, chỉ khó về nhà ở, nhưng sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, sản phẩm đầu tư vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền đầu tư. Đó là lợi thế rất lớn của những con người làm thật, những tổ hợp nghỉ dưỡng đầy đủ, dự án đầu tư bài bản gồm tất cả các tiện tích. Bây giờ nhà đầu tư có thể chấp nhận mua đắt hơn bên ngoài chút xíu nhưng bù lại đó là sự an toàn, phát triển bền vững lâu dài, đảm bảo nguồn thu nhập ổn định và tăng trưởng lâu dài cho các nhà đầu tư.

"Theo tôi, thời gian sắp tới, ngành du lịch vẫn phải tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.  Đầu tiên là nhu cầu du lịch trong tương lai sẽ trở nên khó dự đoán. Kể cả khi đường biên giới được mở cửa trở lại, chúng ta cũng không thể kì vọng ngành du lịch sẽ phục hồi ngay lập tức. Sẽ cần rất nhiều thời gian để ngành du lịch có thể đạt được mức hoạt động như trước đại dịch. Nguyên nhân một phần là do ngành du lịch vốn bao gồm một chuỗi các hoạt động kinh doanh bổ trợ lẫn nhau như khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí, đại lý du lịch, hãng hàng không, công ty quảng bá điểm đến... Dưới ảnh hưởng của dịch Covid-19 một phần hệ sinh thái này đã bị gián đoạn và sẽ cần thời gian để tái khởi động trở lại.

Vấn đề thứ hai là việc mọi người vẫn còn e ngại khi thực hiện các hoạt động du lịch, do các hạn chế di chuyển, giới hạn trong việc lựa chọn các chuyến bay  cũng như các yêu cầu chứng nhận xét nghiệm và tiêm chủng. Đồng thời, việc di chuyển đến các địa phương khác cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như nguy cơ mắc kẹt lại, nguy cơ tiếp xúc với nguồn lây nhiễm hoặc có thể điểm đến bất ngờ bị phong tỏa...

Yếu tố thứ ba tác động đến nguồn cầu là sự thay đổi trong hành vi của khách du lịch, đặc biệt là nhóm khách công vụ. Trong thời gian qua, chúng ta đã dần quen với các cuộc họp trực tuyến, vậy nên nhu cầu gặp mặt trực tiếp đã giảm đi rất nhiều. Điều này hiện đang tác động đến thị trường cho thuê văn phòng và được dự đoán cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động tổ chức sự kiện hội nghị (MICE), phần nào làm chậm quá trình hồi phục của ngành nghỉ dưỡng, đặc biệt với các khách sạn trong thành phố.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, chúng ta vẫn có thể trông đợi những triển vọng khả quan từ thị trường. Bởi du lịch là một ngành không ngừng thay đổi để thích nghi với các xu hướng mới. Hiện nay, yếu tố đem đến sự khác biệt cho ngành nghỉ dưỡng chủ yếu xoay quanh việc tạo ra trải nghiệm cho khách hàng. Chính vì vậy, để có thể theo kịp những xu thế mới cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách, các chủ đầu tư có thể phát triển các sản phẩm mang lại trải nghiệm tốt hơn, từ đó sẽ tạo được sự khác biệt khi tham gia thị trường so với các sản phẩm du lịch thông thường trước đây, vốn tập trung đáp ứng khối lượng lớn hoạt động du lịch.

Theo tôi, Việt Nam cần thêm nhiều sản phẩm du lịch chất lượng đem đến những trải nghiệm độc đáo và tạo ra một “điểm đến” đúng nghĩa. Ví dụ như những khu nghỉ dưỡng sang trọng, khách sạn ứng dụng công nghệ,  senior living  cũng như đa dạng các tiện ích giải trí… để hoàn thiện hệ sinh thái du lịch góp phần mở rộng và đa dạng hóa nguồn khách, không chỉ đáp ứng nhu cầu khách quốc tế mà cả khách trong nước".

VnEconomy 15/11/2021 17:20