Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Thay đổi đáng kinh ngạc

Trong cuộc trò chuyện với Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy dưới đây về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Michael Piro, Giám đốc Điều hành Indochina Capital, thừa nhận ràng, thị trường này đã có sự thay đổi đáng kinh ngạc và trong tương lai, mức độ tăng trưởng sẽ tốt hơn nữa, đặc biệt là nguồn cầu nội địa.

Trong mắt ông, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã chuyển biến như thế nào trong vòng hai thập kỷ qua?

Có thể nói, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam thật sự đã phát triển mạnh mẽ theo chiều hướng tích cực trong hai thập kỷ vừa qua. Một trong những thay đổi lớn nhất là nhu cầu ngày càng lớn từ thị trường nội địa và nhu cầu này tác động mạnh lên toàn bộ thị trường. Khi mới tới Việt Nam để phát triển những dự án cao cấp hạng sang của Indochina Capital, chúng tôi đã phát triển dự án để đón du khách nước ngoài là chủ yếu. Nhưng giờ đây,  thị trường nội địa mới là nguồn thúc đẩy sự phát triển của các sản phẩm nghỉ dưỡng trong phân khúc cao cấp. 

Bên cạnh đó, nhu cầu du lịch nói chung ngày càng tăng. Năm 2019 đã có gần 20 triệu lượt du khách nước ngoài và 90 triệu lượt du khách nội địa tại Việt Nam. Điều này cũng thúc đẩy sự phát triển của các sản phẩm khách sạn và nghỉ dưỡng có thương hiệu. Hiện nay, Việt Nam đã là một trong những thị trường có tiềm năng lớn  nhất cho phân khúc bất động sản có thương hiệu trong khu vực. Giờ đây, khách hàng không chỉ muốn trải nghiệm mà còn muốn sở hữu các bất động sản này. 

Số lượng thương hiệu quản lý, vận hành bất động sản quốc tế có mặt tại Việt Nam cũng đã tăng vượt bậc. Khi tôi mới tới Việt Nam, đi đến các điểm du lịch, thường thấy hầu hết chỉ có các khách sạn bình dân đặc trưng của các công ty du lịch Nhà nước, kiểu như khách sạn của Saigon Tourist. Còn giờ đây, có vô vàn lựa chọn dành cho du khách như: Four Seasons, Six Senses, Hyatt, Hilton, Sheraton… Những thương hiệu lớn nhất thế giới đều hoạt động tại Việt Nam và ngày càng có nhiều thương hiệu quản lý bất động sản muốn đặt chân tới Việt Nam. 

Có thể thấy, trong thời gian trước, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam khá nhộn nhịp với hàng loạt dự án mang thương hiệu quốc tế và cả thương hiệu riêng của các doanh nghiệp Việt. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, dưới tác động của đại dịch Covid-19, cung - cầu bất động sản nghỉ dưỡng có vẻ đang chững lại, nhiều chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn. Ông nhận định thế nào về thực trạng này trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng?

Trong gần 2 năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam và trên toàn cầu đều bị ảnh hưởng từ đại dịch. Có thể thấy, nguồn cung chậm lại rất nhiều so với trước. Nhà đầu tư cũng không giữ vững được sự tự tin vốn có đối với sản phẩm bất động sản này. Các ngân hàng thì cũng lưỡng lự hơn trong việc thu xếp vốn vay cho các dự án nghỉ dưỡng. Vì vậy, nguồn cung chậm lại trên toàn thị trường. Nhưng theo tôi, nguồn cầu không giảm mà chỉ bị kìm nén. Ở Hoa Kỳ và châu Âu – những nơi đang dần mở cửa, có thể thấy tại một vài thị trường, nguồn cầu đã quay trở về mức khoảng 80% của năm 2019. Tuy nhiên, chắc chắn sẽ phải trải qua một giai đoạn để các thị trường có thể thực sự hồi phục. Vì vậy chúng tôi nghĩ rằng các kết quả khả quan hơn và sự phục hồi sẽ đến vào năm 2023 – 2024, tùy theo từng thị trường, khi mà mọi người cảm thấy di chuyển đảm bảo an toàn hơn và các giới hạn cũng được nới lỏng. 

Ngoài ra, đại dịch cũng đã đẩy mạnh hoạt động M&A trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Trong năm 2021 đã có gần 10 giao dịch trị giá hơn 1 tỷ USD được hoàn thành trên toàn cầu. Thị trường đang được cấu trúc lại, với các nhà đầu tư mới thay thế cho những ai đã không thể vượt qua được ảnh hưởng của Covid-19 về mặt tài chính. Điều này cũng mở ra nhiều cơ hội cho thị trường. Tại Việt Nam, chúng tôi không nhận thấy nhiều “tài sản khủng hoảng”. Các chủ đầu tư vẫn giữ vững định giá tài sản của họ so với các thị trường khác trên thế giới vì có những nơi giá trị tài sản giảm tới 20-30%. Có thể nói, thị trường Việt Nam  khá kiên cường trước đại dịch nếu nhìn nhận từ góc độ đầu tư. 

Vậy theo ông, xu hướng phát triển của thị trường này sẽ diễn ra thế nào trong thời gian tới? 

Tôi nghĩ rằng du lịch giải trí, thư giãn sẽ phục hồi nhanh hơn du lịch công tác – Dịch Covid-19 đã cho thấy có thể làm việc hiệu quả online, vì vậy lượng khách công tác sẽ phục hồi chậm hơn. Nhưng mọi người đã trải qua nhiều giai đoạn giãn cách và phải ở nhà khá lâu, nên nhu cầu được ra ngoài, được du ngoạn, trải nghiệm, khám phá sẽ tăng.

Nếu trước đây, mọi người quan niệm rằng vị trí là số một trong bất động sản nghỉ dưỡng, thì tôi tin rằng giờ đây trải nghiệm mới là trọng tâm nhất. Tôi cho rằng “xanh” là từ khóa vàng mới – du khách sẽ mong muốn trải nghiệm xanh hơn, hòa mình với thiên nhiên, họ sẽ chú tâm tới ảnh hưởng môi trường hơn và khoảng cách giữa người với người hơn. 

Trong bối cảnh đó, ông có khuyến nghị các chủ đầu tư/nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cần làm gì để thu hút cũng như níu chân khách hàng?

Tôi nghĩ rằng các chủ đầu tư và nhà vận hành khách sạn sẽ phải nhìn nhận lại trải nghiệm khách hàng – nghiên cứu lại những “điểm chạm” khách hàng. Nếu như trước đây, cần một người mở cửa xe cho khách, di chuyển vali cho họ, đưa họ tới phòng, thì giờ đây mọi người sẽ muốn giảm thiểu tiếp xúc hơn. Điều này cũng có lợi cho các nhà vận hành khách sạn hay dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Chúng ta sẽ không cần nhiều nhân sự như trước đây, nhưng sẽ đầu tư nhiều hơn vào công nghệ cho những giải pháp như check-in tự động. Thiết kế để mỗi “điểm chạm” khách hàng đều đáng nhớ và được cá nhân hóa. Chú tâm vào trải nghiệm sẽ là phương châm hoạt động để thành công. “Ít hơn là tốt hơn”: ít tiếp xúc hơn, ít nhân sự hơn, thêm một chút công nghệ nhưng khi tiếp xúc với khách hàng để “điểm chạm” này thật đáng nhớ.  

Chính vì vậy, hãy nghiên cứu các giải pháp không cần tiếp xúc, giảm thiểu buffet sáng đông người, tích hợp giải pháp grab & go đồ ăn mang đi tiện lợi… Du khách giờ đây sẽ rất để ý mỗi khi họ tiếp xúc với nhân sự khách sạn nhưng nhu cầu du lịch và trải nghiệm của họ vẫn còn rất lớn.