Đề xuất cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú đi kèm yêu cầu về quản lý, vận hành nhà chung cư, bảo đảm hài hòa lợi ích và môi trường sống của cư dân nhằm góp phần bổ sung nguồn cung cơ sở lưu trú du lịch, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của du khách...

Trong văn bản số 132/2026/CV-HoREA góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đồng tình với điểm c khoản 5 Điều 3 của Dự thảo đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm; bổ sung trường hợp “cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú”. 

KHƠI THÔNG NGUỒN CUNG CƠ SỞ LƯU TRÚ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều chỉnh này góp phần bảo đảm quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Trong đó, có quyền cho thuê căn hộ để ở dài hạn theo tháng, theo năm, hoặc cho thuê căn hộ để ở ngắn hạn theo tuần, theo ngày. Qua đó, giúp tăng thêm số lượng cơ sở lưu trú du lịch, nhằm phục vụ mục tiêu phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới theo Nghị quyết số 26-NQ/TW của Bộ Chính trị, trong đó có mục tiêu đến năm 2030 phấn đấu đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 160 triệu lượt khách nội địa đặt trọng tâm vào thị trường khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày, bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch.

Chủ tịch HoREA cho biết hiện nay, cả nước mới chỉ có  40.000 cơ sở lưu trú du lịch với hơn 780.000 phòng, còn thấp xa so với mục tiêu 1,5 triệu buồng ở vào năm 2030. Đáng chú ý, chỉ có khoảng 247 cơ sở lưu trú 5 sao với 80.896 phòng, nhưng lượng khách du lịch lại đang phát triển rất nhanh và quy mô ngày càng lớn như năm 2025, khách du lịch nội địa đạt 137 triệu lượt người, khách du lịch quốc tế đạt gần 21,2 triệu lượt người. Đặc biệt, 9 tháng đầu năm 2026 có đến 17,7 triệu lượt khách nước ngoài đến Việt Nam, tăng 14,5%.

Tuy nhiên, song song việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích cho thuê lưu trú, đại diện HoREA nhấn mạnh: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần hoàn thiện quy định liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích, môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đang cư trú ổn định tại nhà chung cư. Và bên cho thuê, khách thuê phải chấp hành đầy đủ quy định đăng ký tạm trú, lưu trú theo quy định của Luật Cư trú 2020, Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2026, nội quy nhà chung cư, cũng như sự hướng dẫn của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, nhằm bảo đảm an ninh, an toàn, trật tự xã hội và nếp sống văn minh trong nhà chung cư.

QUY ĐỊNH RÕ RÀNG GIÚP NGƯỜI KINH DOANH HIỂU RÕ QUYỀN HẠN 

Đồng quan điểm về tính cấp thiết của hành lang pháp lý, những người trực tiếp kinh doanh lưu trú cho rằng khung quy định rõ ràng chính là “điểm tựa” để thị trường vận hành đúng hướng, chia sẻ tại sự kiện gần đây, ông Đặng Ngọc Thanh, chủ chuỗi cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng, nhận định sự rõ ràng của pháp luật đôi khi quan trọng không kém việc pháp luật cho phép hay không cho phép. Các quy định cụ thể giúp người kinh doanh biết mình phải chuẩn bị gì, biết mình được làm gì, không được làm gì, phải chịu trách nhiệm ở đâu và quan trọng nhất là có cơ sở để làm đúng.

Ông Thanh đánh giá việc hoàn thiện Luật Nhà ở, trong đó có nội dung liên quan đến sử dụng căn hộ chung cư cho lưu trú ngắn hạn, là vấn đề người vận hành căn hộ quan tâm và đã gặp trong thực tế. Khi quy định rõ hơn về sử dụng căn hộ, người kinh doanh cũng có thêm cơ sở hoạt động và hiểu các nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc pháp luật ghi nhận hoạt động lưu trú không đồng nghĩa người kinh doanh được bỏ qua những quy định khác. Ngược lại, khi cơ sở pháp lý rõ ràng, trách nhiệm tuân thủ càng phải thực hiện đầy đủ.

Dù vậy, quản lý hiệu quả hoạt động lưu trú ngắn hạn đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các bên. Ngoài vai trò của cơ quan quản lý đối với xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý, hướng dẫn, giám sát và kiểm tra thì các nền tảng cần cung cấp công cụ, tính năng hỗ trợ người dùng, nâng cao tiêu chuẩn và thúc đẩy tuân thủ. Đồng thời, ban quản lý tòa nhà, khu dân cư cũng duy trì quy định riêng nhằm bảo vệ không gian chung, còn người kinh doanh phải nắm bắt, thực hiện yêu cầu trong quá trình vận hành.

Những vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư được xem xét trong bối cảnh nhu cầu lưu trú ngắn hạn đang gia tăng. Dưới góc nhìn thị trường, giới chuyên gia cho rằng việc xác định rõ bản chất của loại hình này là tiền đề quan trọng để xây dựng khung pháp lý phù hợp. " Lưu trú ngắn hạn là việc tổ chức, cá nhân sử dụng nhà ở để lưu trú tạm thời trong một khoảng thời gian xác định, trong đó, thời gian lưu trú liên tục của mỗi lần không quá 30 ngày. Việc sử dụng nhà ở để lưu trú ngắn hạn được xác định là sử dụng vào mục đích ở", bà Đặng Hương Trà, Quản lý cấp cao tại Asia Group Advisors, phân tích.

Theo bà Trà, mô hình này là “phản ứng” trước những thay đổi trong xu hướng du lịch. Hiện nay, công nghệ và thị hiếu ngày càng đa dạng của du khách đã mở rộng hình thức lưu trú, vượt ra ngoài khuôn khổ nhà khách, khách sạn truyền thống, hướng tới hình thức linh hoạt hơn và mang phong cách của một ngôi nhà thực sự. Trên thực tế, lưu trú ngắn hạn mang tới nhiều lựa chọn cả loại hình và không gian, phù hợp với tiện nghi, ngân sách và quy mô chuyến đi. Đó có thể là nhà nguyên căn dành cho gia đình nhiều thế hệ; biệt thự có hồ bơi cho nhóm bạn; hoặc studio có bếp và không gian làm việc cho người làm việc từ xa. Mặt khác, không gian cũng đa dạng từ căn hộ thông thường đến mô hình độc đáo như nhà trên cây hay phương tiện được cải tạo thành chỗ ở...