Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Tiếp tục kỳ họp thứ 6, sáng 28/11, Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với hơn 94% đại biểu tham gia biểu quyết tán thành.

CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ KHÔNG PHẢI LẬP DOANH NGHIỆP

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có ý cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế. Do đó đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thực tế, việc xác định mục đích tìm kiếm lợi nhuận trong khái niệm kinh doanh tại khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 và khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật là khó thực hiện.

Do đó, nếu không quy định về tiêu chí phân biệt theo quy mô sẽ dẫn đến mọi hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đều bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không khả thi trong thực tế. Vì vậy, ông Thanh cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu ý kiến đại biểu và chỉnh sửa khoản 3 và khoản 6, bổ sung khoản 4 Điều 9 dự thảo Luật.

Theo đó, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thực hiện các quy định của dự thảo Luật nhưng phải kê khai nộp thuế. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo, lừa dối, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật; quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước;

Thứ ba, các trường hợp tổ chức, cá nhân khác thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”. Để Luật sớm đi vào cuộc sống, đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này.

Về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông, gồm: tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác, đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác, đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư.

Để bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, dự thảo Luật đã được chỉnh lý tại Điều 10, Điều 15 và Điều 42, theo đó, tổ chức kinh tế thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước có quyền thực hiện các hình thức kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng như tổ chức, cá nhân trong nước.

Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin chỉnh sửa quy định tại Điều 10 và Điều 15 theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế thông tin.

TỶ LỆ THANH TOÁN MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến nhất trí với Phương án 1. Theo đó, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Có ý kiến nhất trí với phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua. Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10%. Có ý kiến nhất trí với phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 15%. Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định cụ thể hơn.

Một số ý kiến nhất trí với Phương án 2. Theo đó, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”. Có ý kiến nhất trí với Phương án 2 và đề nghị giảm tỷ lệ đặt cọc tối đa xuống 5%.

Để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23.

Theo đó, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Liên quan đến quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ông Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí Phương án 1. Có ý kiến nhất trí Phương án 2. Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị điều chỉnh mức thanh toán tối đa là 90% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến nhất trí với Phương án 2 và đề nghị lợi tức phát sinh từ số tiền 5% còn lại của hợp đồng được nộp vào tài khoản ngân hàng sẽ thuộc về khách hàng.

Qua rà soát, Ủy ban Thường vụ Quốc hội lựa chọn Phương án 1. Theo đó, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.