Tuần đầu tháng tư, hai thông tin mong đợi nhất của giới đầu tư chứng khoán là việc thành lập VAMC và thông tin liên quan đến việc giải cứu thị trường bất động sản với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, lãi suất 6%. Liệu những thông tin này có là cú hích quan trọng giúp cổ phiếu bất động sản nổi sóng?

Thực tế trên hai sàn niêm yết, các doanh nghiệp bất động sản không “nguy kịch” như nhiều cơ quan và doanh nghiệp nhận định. Tính đến hết tháng 3/2013, tất cả 66 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn HNX và HOSE đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm 2012. Trong đó, chỉ có 14 doanh nghiệp báo lỗ, nhiều hơn 5 công ty so năm 2011. Những công ty còn lại có lãi nhưng có tới 80% đơn vị giảm lợi nhuận so với năm 2011.

Như vậy, tình hình làm ăn bết bát của doanh nghiệp bất động sản không quá thất vọng như “than thở” của một số quan chức và doanh nghiệp, đa số họ vẫn có lãi mặc dù ít hơn năm trước.

Trong số 14 doanh nghiệp bất động sản thua lỗ tại hai sàn niêm yết, hai “đại gia” bất động sản thua lỗ thuộc loại hàng đầu trong ngành bất động sản có lẽ đang rất mong Nhà nước “cứu” thị trường bất động sản trong khi nguyên nhân cốt lõi thua lỗ của họ không phải do thị trường bất động sản đóng băng.

Điển hình là Tổng công ty Cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam (mã PVX-HNX) công bố báo cáo tài chính kiểm toán 2012 của công ty mẹ với mức lỗ tăng thêm gần 146 tỷ đồng so với báo cáo tự lập, lên mức 1.368 tỷ đồng. Điều này cũng làm cho khoản lỗ lũy kế tính đến 31/12/2012 tăng lên 1.333,7 tỷ đồng thay vì âm gần 1.187 tỷ đồng như công bố trước đó.

Theo giải trình của PVX, do tại thời điểm 31/12/2012, một số khoản bảo lãnh (cho các công ty con tại các ngân hàng) đã đến hạn và quá hạn (riêng quá hạn đã lên tới 643 tỷ đồng), vì vậy tổng công ty phải trích lập dự phòng bổ sung toàn bộ đối với các khoản đã thực hiện bảo lãnh và các khoản bảo lãnh đã quá hạn trên 6 tháng để giảm rủi ro tài chính.

Vì vậy, lỗ ròng sau kiểm toán tiếp tục tăng cao. Theo báo cáo tài chính kiểm toán công ty mẹ 2012, PVX đầu tư vào 15 công ty con 2.490 tỷ, 8 công ty liên kết 333 tỷ và đầu tư dài hạn khác vào 11 công ty (trong đó có 8 công ty bất động sản) là 527 tỷ đồng.

Như vậy, nguyên nhân chính khiến PVX thua lỗ nặng, mất cân đối về tài chính là sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư tài chính dài hạn vào các công ty con, công ty liên kết và các dự án mang lại hiệu quả kém.

“Đại gia” thứ hai là Tổng công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC-HOSE). Theo báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất 2012, KBC lỗ 435,64 tỷ đồng, đây chính là nguyên nhân cổ phiếu công ty này bị đưa vào diện cảnh báo từ 2/4/2013.

Theo KBC, nguyên nhân chính thua lỗ nặng là do hoạt động cốt lõi là thu hút FDI bị sụt giảm mạnh, trong khi KBC là chủ đầu tư của 7 khu công nghiệp và 2 khu đô thị. Trong thuyết minh báo cáo tài chính của KBC, hàng tồn kho cuối năm tiếp tục tăng mạnh, lên đến 7.053,87 tỷ đồng, tăng 21% so với con số đầu năm (5.840,69 tỷ đồng) và bằng 68% tổng tài sản (11.778 tỷ đồng).

Tuy nhiên, tại 31/12/2012, nợ ngắn hạn của KBC ở mức 2.588 tỷ, khá thấp so với tài sản ngắn hạn là 9.583 tỷ đồng, còn xa mới đến mức kiểm toán phải lưu ý về khả năng hoạt động liên tục.

Một số thống kê đưa ra con số báo động là lượng hàng tồn kho của 66 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn tại ngày 31/12/2013 (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chiếm tới 46% tổng tài sản. Tuy nhiên, do đặc thù, hàng tồn kho của bất động sản có những đặc điểm riêng không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác.

Theo các công ty kiểm toán, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu Hàng tồn kho được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: Hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và chi phí sản phẩm dở dang là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Do vậy, nguy cơ phá sản của một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tỷ lệ vay nợ quá cao (tối đa lên tới 80% tổng vốn đầu tư của dự án), vay nợ quá lớn để đầu tư hàng loạt dự án, sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Từ những yếu tố phân tích nêu trên, dự báo trong 3-5 tháng tới, cổ phiếu bất động sản rất khó nổi sóng, có chăng chỉ là vài cơn sóng đầu cơ nhỏ. Tuy nhiên, cổ phiếu bất động sản sẽ phân hóa rất mạnh theo hướng: những cổ phiếu của những doanh nghiệp thực hiện thành công tái cơ cấu sẽ ổn định và tăng dần.

Việc tái cơ cấu diễn ra chủ yếu bằng việc bán tài sản, chuyển nhượng các dự án bất động sản, thoái vốn tại các dự án bất động sản, tại các công ty con, công ty liên kết nhằm giảm bớt áp lực vốn vay, trả nợ các khoản vay cả ngàn tỷ đồng, cải thiện nguồn thu, cải thiện thanh khoản hay dòng tiền và cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, chuyển trọng tâm sang các lĩnh vực có lợi thế và tiềm năng hơn.

Những cổ phiếu của các công ty được Nhà nước hỗ trợ vay lãi suất 6%/năm (dự kiến số lượng sẽ rất ít), hoặc có dự án nằm trong diện Nhà nước hỗ trợ người mua nhà được vay với lãi suất 6%, thời gian 10 năm, cũng sẽ tăng nhưng rất khó tăng nhiều cho đến khi nợ xấu bất động sản được giải quyết về căn bản.

Cổ phiếu của những doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn lưu động trầm trọng và dòng tiền kinh doanh đang suy giảm mạnh mà không huy động được thêm vốn, kể cả việc phát hành thêm cổ phiếu hoặc trái phiếu (hiện đang rất khó khăn), sẽ rất khó ngóc đầu dậy.