Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc phát triển đô thị theo chiều rộng, kiểu “vết dầu loang”, thấp tầng hiện nay, là vừa sử dụng đất không tiết kiệm, không có hiệu quả, vừa khó đầu tư hệ thống kết nối giao thông đô thị có sức chở lớn…

Góp ý dự thảo Tờ trình về Đề án “Đô thị hóa, phát triển đô thị và phát triển kinh tế đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” (“dự thảo Tờ trình”) của Ban Kinh tế Trung ương, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, dự thảo Tờ trình có một số nhận định chưa sát với thực tế, và cần phải bổ sung nhiều vấn đề.

HẠ TẦNG NHIỀU YẾU KÉM

Cụ thể, dự thảo Tờ trình nhận định “hạ tầng kỹ thuật đô thị được chú trọng đầu tư theo hướng đồng bộ và từng bước hiện đại, hạ tầng xã hội đô thị được đa dạng hóa, tăng quy mô và cải thiện chất lượng phục vụ” là không thật sát với thực tiễn. Bởi lẽ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị cho đến nay, mặc dù đã được đầu tư xây dựng và đạt được nhiều thành quả to lớn so với 15 - 20 năm trước. Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng đô thị hiện nay vẫn đang là “điểm nghẽn” và vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, phục vụ dân sinh, thể hiện rõ nét là tình trạng ùn tắc giao thông, ngập nước do mưa hoặc triều cường, ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm không khí, ô nhiễm chất thải đô thị vẫn đang là các vấn nạn lớn.

“Hiện rất thiếu đường cao tốc kết nối các vùng, miền; rất thiếu các đường vành đai xung quanh các đô thị; thiếu đường sắt vận chuyển người, hàng hóa kết nối các đầu mối giao thông lớn. Hiện, vẫn chưa có đường cao tốc Bắc - Nam (đang triển khai thi công một số đoạn) và đường sắt cao tốc Bắc - Nam; thiếu đường cao tốc liên vùng, nhất là đường cao tốc khu vực miền núi phía Bắc, miền Trung - Tây Nguyên, miền Đông Nam Bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long; thiếu đường sắt vận chuyển hàng hóa kết nối Ga Sóng Thần với các cảng Cát Lái, Cái Mép - Thị Vải, Hiệp Phước, dẫn đến tình trạng xe container, xe tải nặng đi trong làn đường đô thị gây ùn tắc, xung đột, làm tăng nguy cơ tai nạn giao thông”, văn bản của Hiệp hội bất động sản nêu rõ.

Yếu kém nhất là hệ thống đường sắt hiện nay quá lạc hậu với khổ đường 1m, không tương thích với khổ đường sắt quốc tế 1,435 m. Từ đó, góp phần cản trở sự phát triển kinh tế xã hội, mà Đại hội Đảng lần thứ XIII đã quyết định “đột phá về hạ tầng” là một trong “03 đột phá chiến lược”.

Cũng theo dự thảo Tờ trình, trong giai đoạn 2016-2020, “nguồn thu từ đất chiếm 12%-15% thu ngân sách nội địa hàng năm”. Song Hiệp hội cho rằng thực tế, trong tổng thu ngân sách nhà nước của TP.HCM  5 năm qua (2015-2020), thu từ đất chỉ chiếm 7%. Nếu tính riêng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) của thành phố thì tỷ lệ này còn thấp nữa, chỉ là 4,34% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn.

CHƯA SỬ DỤNG HIỆU QUẢ QUỸ ĐẤT

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung đánh giá hạn chế, tồn tại về đô thị hoá và phát triển đô thị vào Tờ trình. Trong đó, hạn chế lớn nhất là chưa sử dụng thật hiệu quả công cụ quy hoạch để thực hiện chiến lược phát triển đô thị và còn nhiều bất cập trong việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị.

“Quy hoạch “đúng” và “chuẩn” sẽ tạo tiền đề để phát triển đô thị bền vững, phát huy cao nhất hiệu quả kinh tế đô thị. Phát triển đô thị bao gồm cả phát triển các khu đô thị mới,  đi đôi với chỉnh trang tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ hiện hữu, phải là “hai cánh” của phát triển đô thị. Sẽ rất thiếu sót nếu không coi trọng “chỉnh trang tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ, hiện hữu, trong đó cần đặc biệt coi trọng công tác cải tạo nâng cấp, xây dựng lại các nhà chung cư cũ” vì hoạt động này vừa “an dân”, vừa vẫn tạo được thêm nguồn lực cho phát triển”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM phân tích.

Từ bài học về nguyên nhân dẫn đến vụ tai nạn thảm khốc ngày 24/06/2021 làm sập nhà chung cư 12 tầng tại Surfside Florida Hoa Kỳ (được xây dựng năm 1981, mới 40 năm, đã được cảnh báo mất an toàn từ năm 2018), Hiệp hội đề nghị khẩn trương sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, nhằm xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trước hết cần đặc biệt quan tâm cải tạo, xây dựng lại hơn 1.000 khu nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 ở nước ta, tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TP.HCM.

Hiệp hội cũng đề nghị phê phán mạnh mẽ tình trạng sử dụng quỹ đất chưa tiết kiệm và chưa có hiệu quả trong phát triển đô thị. Chưa chú trọng phát triển “đô thị nén”, “đô thị thẳng đứng” với các loại nhà cao tầng, nhà chung cư cao tầng, như quy định tại Khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu đối với phát triển nhà ở “Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để dành ra nhiều quỹ đất cho cây xanh, giao thông, các tiện ích và dịch vụ đô thị. Qua đó, nhằm khắc phục tình trạng các đô thị chủ yếu phát triển theo chiều rộng, kiểu “vết dầu loang”, thấp tầng hiện nay, vừa sử dụng đất không tiết kiệm, vừa không có hiệu quả, vừa khó đầu tư hệ thống kết nối giao thông đô thị có sức chở lớn, trái với nguyên tắc sử dụng đất “tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường” đã được quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, theo Hiệp hội, cần bổ sung vào dự thảo Tờ trình về nhiệm vụ, giải pháp “Đổi mới mô hình phát triển đô thị đa chức năng, gắn liền với nhà ở đô thị” và chủ trương về cơ chế, chính sách hỗ trợ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp để làm căn cứ cho Chính phủ và Quốc hội xây dựng, hoàn thiện các quy phạm pháp luật đồng bộ. Các nhiệm vụ và giải pháp trong lĩnh vực này phải nhằm mục tiêu “đảm bảo thị trường bất động sản và nhà ở phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững”…

Đến năm 2021, cả nước có 863 đô thị, tăng 114% so với năm 2011 và tăng 137% so với năm 1999. Trong đó, có 02 đô thị loại đặc biệt, 23 đô thị loại 1; 31 đô thị loại 2; 48 đô thị loại 3; 87 đô thị loại 4 và 672 đô thị loại 5 với tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 40%.