14:24 10/04/2017

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng!

PV

Condohotel là viết tắt của hai khái niệm condominium và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Ngày nay, một khu căn hộ khách sạn hoặc “condotel” được biết đến khá phổ biến và là một khái niệm tương đối mới trong quyền sở hữu nhà ở. Đây là một dự án chung cư được vận hành như một khách sạn thương mại mặc dù các đơn vị thuộc quyền sở hữu cá nhân như với nhà chung cư. Nó được quản lý như một khách sạn bình thường, nơi có một quầy lễ tân phục vụ, và được cung cấp đầy đủ các dịch vụ như: thực phẩm và đồ uống, dịch vụ dọn phòng và những dịch vụ giá trị gia tăng khác. Đơn vị chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ hoặc sổ hồng) là sự khác biệt chính giữa condotel và quyền sở hữu timeshare của một nhà nghỉ.

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng! - Ảnh 1

Sở hữu một condotel: xu hướng thời thượng!Ngành du lịch Việt Nam đang được chú trọng để phát triển thành ngành công nghiệp mũi nhọn trong nền kinh tế đất nước. Vì thế, khách du lịch đến các địa danh nổi tiếng gia tăng hàng năm và đó là cơ hội để condotel sinh lãi hàng tháng thông qua hoạt động kinh doanh cho thuê. Khả năng tăng giá của condotel cao hơn rất nhiều các căn hộ cao cấp bởi đây là một bất động sản có số lượng còn hạn chế. Hơn nữa, không phải bất kỳ condotel nào cũng được xây dựng tại các bãi biển đẹp và đông lượt khách đến thăm. Vì thế, các condotel sang trọng, nhiều tiện ích dịch vụ hạng sao và tọa lạc tại các bãi tắm đẹp và không xa trung tâm thành phố sẽ có khả năng tăng giá rất cao.Nếu như các căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu thực là ở và là chốn đi về hàng ngày của khách hàng thì condotel đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch. Việt Nam có quá nhiều dự án căn hộ chung cư nhưng các dự án condotel lại không nhiều.  Trong khi đó số lượng khách du lịch tại các điểm du lịch nổi tiếng đang ngày càng tăng mạnh nên nhu cầu thuê phòng để lưu trú đang ngày càng gia tăng. Condotel ra đời để thỏa mãn nhu cầu phòng thuê của khách du lịch và đem đến một không gian nghỉ dưỡng vô cùng lý tưởng.Vì thế, đây có thể là một kênh đầu tư rất tốt cho những người làm việc ở nước ngoài và thỉnh thoảng trở về nước để nghỉ ngơi. Condotel cũng thích hợp cho những người muốn có một ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng, nơi mà họ có thể tách xa nơi họ đang sinh sống, mà lại được sử dụng các dịch vụ của một khách sạn tại chính căn hộ mà họ sở hữu. Trong thời gian họ không sử dụng, căn hộ của họ được cho thuê lại bởi một đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp, và tất nhiên họ được hưởng lợi nhuận kinh doanh căn hộ của họ và chia một phần cho đơn vị quản lý.

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng! - Ảnh 2

Bạn ĐƯỢC gì nếu đầu tư vào condotel?Theo khảo sát của Savills Việt nam, nhóm đối tượng đầu tư vào condohotel chủ yếu là người có mức thu nhập trung lưu, có nhu cầu nghỉ dưỡng định kỳ và đầu tư để gia tăng lợi nhuận. Chính vì vậy, vị trí dự án, chất lượng quản lý khách sạn và cam kết lợi nhuận là các yếu tố chủ chốt để hấp dẫn người mua quan tâm tới sản phẩm này.Đầu tư vào các căn hộ condotel có thể thực sự khiến bạn tránh được những lo lắng, phiền muộn và những rắc rối không cần thiết trong việc trực tiếp quản lý một căn hộ. Bạn cùng không cần phải lo lắng quá nhiều tới việc vận hành và công suất cho thuê căn hộ bởi việc đó đã có đơn vị quản lý đứng ra lo lắng. Bạn được đảm bảo trong phần thu nhập ngay cả khi căn hộ của bạn chưa được khách thuê trong một tháng vì cho thuê thu nhập cho tất cả các đơn vị được gộp lại với nhau và chia sẻ giữa chủ sở hữu đơn vị dựa trên quyền sở hữu cho mỗi mét vuông. Vì vậy, bạn hãy nhớ: chủ sở hữu của các căn hộ lớn hơn được thị phần lớn hơn.Nếu condotel của bạn tọa lạc tại một vị trí chiến lược về du lịch, ví dụ như ở Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, thì tỷ lệ lấp đầy cao trong suốt cả năm, đặc biệt là trong mùa cao điểm. Đây là một cách để kiếm được thu nhập thụ động mà tất cả các công việc khó khăn đã có người thực hiện giùm cho bạn, và tất cả những gì bạn cần làm, theo nghĩa đen, là ngồi chờ tiền vào tài khoản.
Trong trường hợp bạn quyết định không sử dụng ngày nghỉ miễn phí của mình trong căn hộ do mình sở hữu thì bạn có thể cho thuê nó hoặc để cho các nhà điều hành sử dụng căn hộ của bạn để cho thuê liên tục. Đương nhiên, khoản lợi nhuận đó bạn vẫn được hưởng.
Theo các nhà đầu tư, nếu công suất cho thuê đạt hiệu quả, bạn có thể lấy lại vốn đầu tư ban đầu trong vòng chưa tới 10 năm tùy thuộc vào tỷ lệ lấp đầy và vị trí của dự án Condotel. Và từ năm thứ 10 trở đi, căn hộ đó không chỉ thuộc sở hữu vĩnh viễn của bạn mà còn là sản phẩm đầu tư sinh lời hàng tháng cho bạn.

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng! - Ảnh 3

Nhưng… tất nhiên là có NHƯNGNhược điểm đầu tiên khi đầu tư condotel, là bạn chỉ được phép nhận số ngày nghỉ miễn phí nhất định trong một năm (thông thường là 15 ngày). Thời gian còn lại để các đơn vị quản lý cho khách du lịch thuê. Điều này sẽ hạn chế ít nhiều trong trường hợp, nếu bạn muốn sử dụng nhiều hơn số ngày đó thì bạn phải thỏa thuận với đơn vị quản lý căn hộ của mình. Và thông thường, cứ đến những kỳ nghỉ lễ hoặc vào mùa cao điểm du lịch, khi mà nhà nhà lên kế hoạch đi tắm nắng, thì một số nhà khai thác condotel lại không đồng ý cho bạn được sử dụng căn hộ của mình, vì họ muốn… để cho khách thuê.Đương nhiên, hàng tháng bạn phải trả phí cho đơn vị quản lý. Bởi vì, họ là những người đứng ra chăm sóc và bảo dưỡng, bảo trì căn hộ của bạn cũng như đảm bảo một hiệu suất cho thuê tốt nhất. Một vấn đề nữa là bạn sẽ phải mất một thời gian nhất định để có được niềm tin với năng lực của các nhà điều hành để quản lý hiệu quả kinh doanh căn hộ của bạn. Ở góc độ người mua nhà, bạn cần phải xem xét thận trọng tính pháp lý, quy hoạch của dự án để nhận định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài. Trên thực tế, có khá nhiều dự án khu nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại với mục đích kinh doanh khách sạn nên việc bán các condotel hay biệt thự sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu.Ngoài ra, mặc dù được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng vẫn còn nhiều rào cản trong việc chuyển nhượng và tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng. Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cũng chỉ ra rằng, việc chuyển nhượng condotel có thể gặp khó khăn bởi hiện tại pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.Cuối cùng, phía sau bức tranh hào nhoáng các condotel là tình hình kinh doanh các dự án condotel khi đi vào khai thác hay nói cách khác là dòng tiền để trả lãi cho người mua tài sản. Cam kết trả lợi nhuận cố định 10%/năm trong vòng 10 năm tương tự phát hành trái phiếu, nghĩa là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời hạn cam kết. Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lãi trong thời hạn cam kết ? Vì thế, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động. 

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng! - Ảnh 4

Condotel: xu hướng nhưng… đừng đi nhầm hướng! - Ảnh 5

3 yếu tố cần cân nhắc trước khi đầu tư vào Condotel
1.    Năng lực của chủ đầu tư.
Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua: tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, giá trị thương hiệu… Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh... Hệ thống các dự án mà chủ đầu tư đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này.
2.    Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất là bao nhiêu?
Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu? Bạn đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? 
Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố sau: Vị trí dự án (vị trí đắc địa hay không ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hằng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách…); Thiết kế tiện ích của dự án (có khác biệt hay không? Có bể bơi, nhà hàng, cafe bar, sân golf hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…); Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác (sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…)
3.    Tính thanh khoản.
Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Riêng với condotel, bạn nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hằng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư. Nếu bạn mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, tăng giá nhanh chóng thì bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi condotel không phải là sản phẩm phù hợp với… lướt sóng. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…
Condotel tại Nha Trang hấp dẫn bậc nhất
Từ năm 2014 đến nay, BĐS nghỉ dưỡng tại một số thành phố ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang hay kể cả Phú Quốc đang phát triển mạnh mẽ. Số lượng các sản phẩm BĐS từ cao cấp là biệt thự nghỉ dưỡng cho đến sản phẩm trung cấp như condotel tăng lên với tốc độ chóng mặt. Chỉ trong vòng 2 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng tại Nha Trang đã dẫn đầu thị trường với 11.794 căn, đứng thứ hai là Đà Nẵng với 7.552 căn và thứ 3 là Phú Quốc với 1.201 căn.
Mặc dù có lượng khách du lịch hàng năm kém Đà Nẵng nhưng hiện Nha Trang lại có nguồn cung căn hộ condotel gấp đôi Đà Nẵng và gấp 10 lần Phú Quốc. Lý do là vì, tại Đà Nẵng, những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác như khách sạn quy mô nhỏ do người dân tự xây dựng mọc lên tràn lan, thì tại Nha Trang nguồn cung khách sạn này lại không nhiều. Vào những dịp cao điểm, Nha Trang vẫn thiếu phòng khách sạn. Cụ thể, dự tính lượng du khách tới Nha Trang sẽ tăng từ 5 triệu hiện tại lên khoảng 7,2 triệu lượt vào năm 2020. Khi đó, sẽ phải có 19.200 phòng khách sạn 3 - 5 sao mới đáp ứng được nhu cầu. Nhưng với nguồn cung hiện tại thì chỉ có thể cung cấp 17.600 phòng sau 4 năm nữa.
Như vậy, với tốc độ tăng trưởng như hiện tại, thì Nha Trang sẽ không thể sớm đáp ứng được nhu cầu phòng ốc của du khách trong tương lai. Đó cũng là lý do các doanh nghiệp bất động sản đổ bộ đầu tư Condotel tại Nha Trang

Thùy Linh