Tại buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh: từ nay đến năm 2030 nhà ở để bán vẫn cần thiết nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp và những địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân. Quan điểm này tiếp tục được thể hiện trong Nghị quyết 21-NQ/TW, xác định định hướng bố trí quỹ đất, có chính sách ưu đãi để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.  

Theo Đại biểu Nguyễn Phương Thủy, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội Quốc hội, để thể chế hóa được định hướng này thì trước hết cần phải làm rõ một vấn đề căn bản tại chương 4 của dự thảo Luật Nhà ở hiện nay: là nhằm phát triển thị trường nhà ở cho thuê nói chung hay chủ yếu là tạo lập nhà ở cho thuê bằng nguồn lực nhà nước để hỗ trợ cho các nhóm đối tượng chính sách. Phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận theo 2 hướng. 

Thứ nhất là phát triển thị trường nhà ở cho thuê nói chung: huy động doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân đầu tư để mở rộng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Đối với hướng này, thì chính sách phải tạo môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khuyến khích hình thành nguồn cung lâu dài.

Thứ hai là phát triển nhà ở cho thuê có hỗ trợ của nhà nước, để bảo đảm cho những người có nhu cầu nhưng không đủ khả năng tiếp cận thị trường thì vẫn có chỗ ở phù hợp. Đối với hướng này, thì cần xác định rõ đối tượng thụ hưởng, mức độ hỗ trợ, nguồn lực thực hiện và trách nhiệm của nhà nước đến đâu. 

Nếu áp dụng tư duy bao cấp cho toàn bộ thị trường thì có thể làm giảm động lực đầu tư, hạn chế nguồn cung và tạo áp lực lớn lên ngân sách. Ngược lại, chỉ dựa vào cơ chế thị trường mà không có chính sách hỗ trợ phù hợp thì những người có thu nhập thấp, chưa có khả năng tích lũy cũng khó có thể tiếp cận chỗ ở ổn định.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nêu rõ định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn mới không phải là mô hình bao cấp nhà ở, nhưng cũng không phó mặc cho thị trường. Nhà nước kiến tạo về quy hoạch, quỹ đất, cơ chế tài chính và tiêu chuẩn, còn thị trường tham gia xây dựng, vận hành với lợi ích hợp lý.

Vì vậy, đại biểu Quốc hội cho rằng quan điểm này cần phải được thể hiện xuyên suốt trong Luật, làm rõ phạm vi, mục tiêu của từng cơ chế: cơ chế nào nhằm khuyến khích phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê nói chung, cơ chế nào sử dụng nguồn lực công để thực hiện chính sách an sinh. Trường hợp một dự án đồng thời phục vụ cả 2 mục tiêu thì cần xác định rõ phần ưu đãi, nghĩa vụ và trách nhiệm tương ứng.

"Tôi đề nghị bổ sung làm rõ vai trò dẫn dắt thị trường của Nhà nước: Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp hay làm thay khu vực tư nhân nhưng có thể phát triển các dự án nhà ở cho thuê theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ giá thành, chi phí quản lý, vận hành, bảo trì và mức lợi nhuận hợp lý. Những dự án này sẽ tạo ra một mốc tham chiếu hoặc neo đối chứng để thị trường có cơ sở so sánh về giá thuê, chất lượng công trình, chi phí dịch vụ và hiệu quả vận hành. Nói cách khác là nhà nước có thể vừa kiến tạo thể chế, vừa tạo ra chuẩn mực thị trường. Khi người dân và doanh nghiệp có thể nhìn vào một dự án được công khai đầy đủ chi phí đầu tư, vận hành và giá thuê, họ sẽ dễ dàng nhận biết mức giá hợp lý, chi phí có thể tiết giảm, chất lượng dịch vụ, giá thuê. Đây là cách can thiệp có tính thị trường, minh bạch và có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa, thay vì chỉ áp dụng mệnh lệnh hành chính để khống chế giá", Đại biểu Nguyễn Phương Thủy kiến nghị. 

Nhiều đại biểu cũng cho rằng, cần phân biệt rõ giữa khoản hỗ trợ có chủ đích để thực hiện chính sách an sinh với phần thiếu hụt phát sinh do quản lý, khai thác kém hiệu quả. Đối với các dự án nhà ở cho thuê do Nhà nước đầu tư để dẫn dắt thị trường thì cần yêu cầu công khai đầy đủ cấu phần giá thành, gồm chi phí đất, xây dựng, tài chính, quản lý, vận hành, bảo trì và các khoản chi phí hợp pháp khác. Việc công khai này không chỉ phục vụ kiểm toán, thanh tra mà còn giúp hình thành mặt bằng tham chiếu đáng tin cậy cho thị trường.

Về cơ chế cho thuê, nếu áp dụng một cơ chế giá thiếu phân biệt thì có thể rơi vào một trong hai tình huống: giá thuê cao quá thì người cần nhà không thể tiếp cận hoặc giá thuê bị khống chế nhưng không có cơ chế bù đắp rõ ràng thì sẽ làm giảm động lực đầu tư và ảnh hưởng đến chất lượng vận hành của nhà sau này. Vì vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ căn cứ, phương pháp xác định và điều chỉnh giá thuê, bảo đảm hài hòa giữa khả năng chi trả của người thuê, hiệu quả đầu tư và yêu cầu duy trì chất lượng công trình.