Đảm bảo khi “mua nhà trên giấy”: Nên qua sàn hay công chứng?

Bất động sản là tài sản có giá trị cao. Do đó, giao dịch bất động sản luôn đối mặt với nguy cơ không an toàn, giả mạo hồ sơ, nảy sinh nhiều tranh chấp, thiệt hại giữa các bên, do đó, cần một chế độ pháp lý chặt chẽ.

BỎ GIAO DỊCH QUA SÀN

Tại hội thảo khoa học với chủ đề “Đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”, do trường Đại học Luật TP.HCM phối hợp với Hội Công chứng viên TP.HCM tổ chức ngày 9/5/2023, các diễn giả tham dự cho rằng bất động sản là một loại hàng hóa được quyền giao dịch đảm bảo các yếu tố pháp lý, được pháp luật công nhận và giao dịch phải đảm bảo các quyền lợi pháp lý cho cả bên mua và bên bán.

Theo đó, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại khoản 5, Điều 61 quy định “xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, các diễn giả cho rằng quy định này là thiếu cơ sở pháp lý, chứa đựng nhiều rủi ro, dễ phát sinh tranh chấp, không đảm bảo quyền lợi cho người mua...

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phải luật hóa như thế nào để luật đi vào cuộc sống, không áp dụng một cách máy móc việc giao dịch qua sàn. Nên đưa quy định “giao dịch bất động sản qua sàn” ra khỏi dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng phòng Phòng công chứng số 7, TP.HCM, cho biết hệ thống công chứng hiện nay và sàn giao dịch khác nhau về bản chất, quy mô, sản phẩm dịch vụ, trình tự thủ tục...

Công chứng là dịch vụ công do nhà nước tổ chức, là công cụ quản lý và điều tiết của Nhà nước, là cơ chế phòng vệ, có giá trị pháp lý, giá trị chứng cứ, giá trị lưu hành... Còn sàn giao dịch của tư nhân phục vụ cho giao dịch bất động sản, có quy mô đơn lẻ, phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu là thỏa thuận miệng hoặc văn bản giao dịch dễ dẫn đến những hậu quả kinh tế và pháp lý nặng nề, nảy sinh tranh chấp, lừa đảo...

“Điều lo ngại nhất là người môi giới ở sàn giao dịch có thể che giấu những thông tin liên quan đến pháp lý, hoặc quảng cáo không khách quan. Khi xảy ra tranh chấp, sản phẩm bị lỗi hay chậm tiến độ... thì trách nhiệm thuộc về ai? Giao dịch qua sàn không có cơ chế đảm bảo an toàn pháp lý và an ninh giao dịch, do đó không thể đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình sắp tới”, ông Thắng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Viện sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM, cho biết mô hình quản lý các giao dịch bất động sản ở các nước tiên tiến đều đang thực hiện bảo đảm an toàn giao dịch bằng dịch vụ công chứng, thông qua nắm rõ tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo giao dịch an toàn, tránh gây thiệt hại, bảo hiểm đối với dịch vụ công chứng, gắn với hệ thống pháp lý rất chặt chẽ, theo chuỗi cung ứng soát xét do công chứng viên thực hiện.

Theo ông Nguyễn Ngọc Điện thực hiện mô hình dịch vụ công chứng như hiện nay là giải pháp tối ưu nhất, hợp lý nhất và thời gian tới cần tập trung hoàn thiện mô hình này thêm chặt chẽ… đảm bảo an toàn cao nhất cho các bên như các mô hình được các nước tiên tiến đang áp dụng.

CHỦ ĐẦU TƯ CÓ LỢI THẾ KHI TRANH CHẤP

Theo ông Quách Hữu Thái, Phó chánh án Toà án Nhân dân TP.HCM, tranh chấp trong mua bán nhà hình thành trong tương lai, ngoài tranh chấp như không nhận được nhà, chậm thanh toán...thì tòa án còn thụ lý các tranh chấp liên quan đến các tiện ích xung quanh không đảm bảo như hồ bơi, khu vui chơi...

“Thực tế khi giải quyết tranh chấp cho thấy thiệt thòi thường thuộc về phía khách hàng. Bởi các hợp đồng mẫu mà các công ty kinh doanh bất động sản (không cần qua công chứng) đưa ra thiên về quyền lợi của các chủ đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp, các chủ đầu tư có lợi thế hơn. Do đó, cần có quy định về chế tài mới “khép” được chủ đầu tư vào những “khuôn mẫu”, thực hiện đúng theo thỏa thuận...”, ông Thái nhận định.

Để phòng ngừa rủi ro trong việc “mua nhà trên giấy”, TS Lưu Quốc Thái, trường Đại học Luật TP.HCM, cho rằng các biện pháp bảo vệ quyền lợi của khách hàng đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Chẳng hạn, biện pháp bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của khách hàng nên bổ sung các quy định về phạm vi bảo lãnh, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh và thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh. Cụ thể, nên quy định là thời điểm mà các nghĩa vụ được bảo lãnh được hoàn tất chứ không nên căn cứ vào thời gian bàn giao nhà như hiện hành.

“Để kiểm soát được việc sử dụng tiền ứng trước trong thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Giải pháp này sẽ giúp giảm bớt chi phí do bảo lãnh ngân hàng và giảm thiểu các giao dịch “bất minh” nhằm mục đích rửa tiền trong giao dịch kinh doanh bất động sản”, ông Thái nêu giải pháp.