Bắt buộc hay tự nguyện giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tốt?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sở dĩ có những lo ngại xung quanh đề xuất giao dịch qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xuất phát từ việc: Quy định này từng đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, nhưng sau đó bị loại bỏ khỏi Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bởi không đạt mục tiêu đề ra mà hơn thế còn làm nảy sinh tiêu cực. Thế nên, nguy cơ khi đề xuất này được quy định trở lại tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho sàn. Trong đó, vấn đề nhiều thành viên thị trường lo ngại là hiện tượng các sàn câu kết gây nhiễu loạn thị trường.

ĐƯA RA SẢN PHẨM NHẬP NHÈM LÀ DẪN ĐẾN NHIỀU HỆ LỤY

Tuy nhiên VARS cho rằng thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc thì có không ít vụ việc chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm… dẫn đến sự bất ổn của thị trường với hàng loạt khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, tranh chấp, biểu tình... Nhưng cũng không phải tất cả nhà đầu tư đều hám lợi, mắc bẫy lao vào dự án “ma”. Nhiều vụ kiện kéo dài còn do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh bất động sản như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng ngàn… mà nguyên nhân vì thiếu hiểu biết, vì thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan trung gian giao dịch kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Mặt khác, hầu hết dự án hiện nay thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là loại hình sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập, hoặc qua sàn riêng do chủ đầu tư lập nhằm tiếp cận người mua nhà. 

“Các chủ đầu tư đều muốn phối hợp cùng sàn để tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối giúp mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt sản phẩm còn lại. Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” là cần thiết và hợp lý”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện một công ty bất động sản có nhiều dự án đang triển khai và bán sản phẩm nhận xét, đa số chủ đầu tư đều nhận thấy phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bởi thế thủ tục liên quan chuẩn hóa là việc quan trọng tạo sự ổn định cho thị trường, tránh hệ lụy không đáng có. 

CÁC LO NGẠI ĐƯỢC GIẢI QUYẾT KHI RÀNG BUỘC CHẶT CHẼ HƠN

Hội Môi giới thông tin, nhìn sang câu chuyện của nước Mỹ, muốn giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch, thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Người mua có thể tự tìm nhà, hoặc thông qua môi giới. Ngược lại người bán có thể có sẵn người mua nhưng vẫn phải giao dịch qua môi giới.

Trong đó, các công ty môi giới thuộc sự quản lý của bang, bên cạnh sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Chính sự phụ thuộc vào hai tổ chức nên sàn môi giới được quản lý chặt. Đồng thời, không phải môi giới nào cũng được hoạt động nếu thiếu chứng chỉ hành nghề và không học, thi lớp cập nhật thông tin, luật lệ mới. 

Các thông tin làm việc, giao dịch khách hàng sẽ cập nhật, kiểm soát suốt quá trình tới khi khách hàng chuyển nhượng bất động sản thành công.

Quay trở lại câu chuyện của Việt Nam, ở quan điểm không tình với đề xuất “bắt buộc giao dịch qua sàn”, nhiều thành viên thị trường chia sẻ, hiện nay khoảng hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản thành lập (tính theo số liệu chính thức) song hầu hết chỉ làm chức năng quảng cáo và làm môi giới bất động sản, chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình vì việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay bị buông lỏng.

VARS nhận xét, lo ngại trên là có cơ sở nhưng sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch, theo hướng chuyên nghiệp trong luật. Đặc biệt quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch với việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

“Đã bị gắn trách nhiệm cùng giao dịch của khách hàng từ đầu đến cuối, các sàn dù muốn cũng không dễ, hoặc khó đi sân sau với chủ đầu tư” ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh và cho biết khi luật hóa, những yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới, chất lượng của môi giới cũng được nâng theo nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường.

Đưa ra ý kiến, Luật sư Lê Trọng Thêm đến từ LTT & Lawyers Law Firm đánh giá, nếu các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì bất động sản hình thành trong tương lai cần sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi người mua. Bởi có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án…

Liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Thường trực Ủy ban kinh tế cho rằng, với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Cần nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn, hoặc phương thức giao dịch không qua sàn nhằm bảo đảm lợi ích.