Giai đoạn trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản “phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được toàn quyền lựa chọn tự bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản có uy tín và năng lực để bán sản phẩm. Hiện nay, với “Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn lại được đề xuất áp dụng lại.

HẠN CHẾ RỦI RO CHO KHÁCH HÀNG

Nhiều chuyên gia cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng, mục đích là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí, giá cả sản phẩm khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đánh giá: “Chúng ta ghi nhận việc các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… vì bị “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”; thậm chí lừa đảo. Hiện tượng này đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát”.

Theo ông Đính, những hiện tượng trên xuất hiện phổ biến là vì thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, một cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực. Nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

“Bài học kinh nghiệm cho thấy, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, là sàn giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng”, ông Đính cho biết thêm.

Vì vậy, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư… 

Nhìn chung, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn; Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…; Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản; Chống thất thu thuế; Thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc nhận định, bất động sản là tài sản lớn nên khi giao dịch cần có sự bảo chứng của đơn vị thứ ba. Từ đó làm minh bạch thông tin trên thị trường và cải thiện vấn đề trốn thuế, thương lượng ngoài sổ sách. “Điều này, ở các nước phát triển, họ đã làm lâu rồi, không chỉ sản phẩm được chào bán trên thị trường sơ cấp mà giao dịch thứ cấp cũng phải qua môi giới. Đơn vị thứ 3 phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu làm sai”, ông Quyết nói. 

LO NGẠI HỆ LỤY TIÊU CỰC TỚI THỊ TRƯỜNG

Với nhiều ý kiến cho rằng buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng giá bất động sản, ông Quyết khẳng định, điều đó không đúng. Ông dẫn chứng: mặc dù từ 2014 đến nay, quy định này đã được bãi bỏ nhưng hầu hết các chủ đầu tư uy tín vẫn bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản…

"Việc chủ đầu tư tự bán hàng có thể làm tăng thêm chi phí cho công tác này. Ví như cách thức tiếp cận với khách hàng không được chuyên nghiệp nên kết quả tiêu thụ thấp. Do đó, thời gian bán hàng kéo dài hơn, đồng nghĩa với việc chủ đầu ttư phải bỏ ra nhiều tiền hơn để trả lương, và chi trả cho các hoạt động liên quan. Hơn nữa, tự bán hàng thì chủ đầu tư vẫn phải chi tiền quảng cáo, truyền thông; bỏ thời gian, chi phí để tuyển đội ngũ nhân sự quản lý, bán hàng... Nhưng khi dự án bán xong, nhân sự lại thừa, hoặc là phải giải tán, lần sau nếu cần thì tuyển lại hoặc chủ đầu tư phải trả lương để duy trì đội ngũ bán hàng, thành ra chi phí rất lớn. Do đó, việc chủ đầu tư tự bán hàng có khi lại là “lợi bất cập hại” và khó nâng cao được tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản", ông Quyết nói.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) lại đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ “đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”. Horea quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản.

Đồng thời, theo Horea, quy định trên cũng không phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về chống tiêu cực ngay trong công tác xây dựng pháp luật và vi phạm quyền lợi hợp pháp của các chủ đầu tư.

“Đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản” nếu được thông qua thì có nghĩa là chủ đầu tư “bắt buộc” phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ… Tất thảy đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Điều này là xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 và là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn”, Horea phân tích.

“Không thể “vin” vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng. “Phí dịch vụ” của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea quả quyết.