Đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị không chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũ theo thời hạn công trình thiết kế mà phải quy định rất rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn của công trình thiết kế. Nếu như quy định một nhà chung cư sở hữu theo tuổi thọ công trình thì giá nhà chắc chắn sẽ khác so với nhà quy định là sở hữu vô thời hạn...

Thảo luận tại Hội trường về Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 19/6/2023, vấn đề quy định thời hạn sử dụng, sở hữu nhà cung cư được nhiều đại biểu quan tâm, tranh luận. Vấn đề này đã có nhiều ý kiến khác nhau ngay từ dự thảo đầu tiên của Luật Nhà ở (sửa đổi).

GIÁ NHÀ SẼ KHÁC NẾU QUY ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ THEO TUỔI THỌ CÔNG TRÌNH

Đại biểu Hoàng Văn Cường, (Đoàn Tp.Hà Nội) đánh giá cao về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã hướng tới khắc phục những tồn tại, hạn chế hiện nay về phát triển nhà ở, đầu tư nhà ở xã hội, quản lý nhà ở và đặc biệt là vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Dự thảo luật đã đưa việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ 1 mục với 7 điều thành 1 chương với 13 điều. Nội dung của 13 điều này cũng rất phức tạp, có nhiều điểm sẽ còn tranh luận, như là điều kiện được phá dỡ, tỷ lệ số hộ đồng ý phá dỡ, tái định cư thế nào, tạm cư ra sao, ngân sách có chịu trách nhiệm không?...

Góp ý vấn đề này, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, hiện nay, cải tạo khu chung cư cũ không đơn giản. Một trong những nguyên nhân sâu xa xuất phát từ việc đang quy định nhà chung cư cũ được sở hữu vĩnh viễn, sở hữu không thời hạn. Chính vì sở hữu không thời hạn nên người dân có quyền không đồng ý, do đó không thể phá dỡ được.

Cũng theo ông Cường, những nhà chung cư cũ hiện nay phần lớn là nhà thấp tầng nên nhà đầu tư có thể nâng cao tầng lên, có điều kiện để thỏa thuận, đền bù cho người sở hữu chung cư theo một hệ số nào đó.

Tuy nhiên, trong tương lai, khi nhà chung cư cũ đều là những nhà cao tầng thì khi phá dỡ sẽ không có chuyện nâng cao thêm tầng nữa. Những người dân đang ở đó nếu muốn có nhà mới phải tự bỏ tiền ra.

Vì vậy, đại biểu đề nghị không chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũ theo thời hạn công trình thiết kế mà phải quy định rất rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn của công trình thiết kế.

Quy định như vậy sẽ mang lại 2 lợi ích. Thứ nhất, với người dân sở hữu nhà sẽ chỉ trả tiền cho sở hữu nhà trong thời hạn thiết kế, không phải trả tiền cho sở hữu vô thời hạn nhưng đến thời hạn phá dỡ vẫn phải tự bỏ tiền ra. Nếu như quy định một nhà sở hữu theo tuổi thọ công trình thì giá nhà chắc chắn sẽ khác so với nhà quy định là sở hữu vô thời hạn.

Thứ hai, về mặt xã hội sẽ tránh được tình trạng không thể phá dỡ nhà khi chỉ một vài hộ không đồng tình, nhà xuống cấp, sập xệ và nguy hiểm như tình trạng hiện nay.

Với phân tích trên, đại biểu đề nghị nên quy định sở hữu chung cư theo thời hạn thiết kế, nhưng kèm theo đó nếu đến thời hạn bên thiết kế đánh giá, kiểm định chất lượng chung cư vẫn tốt, còn tồn tại được thì quyền của người sở hữu tiếp tục được kéo dài, không bị mất đi.

Ông Cường cũng cho rằng đất dành cho xây dựng nhà chung cư không nên là đất giao vĩnh viễn mà nên là loại đất cho thuê theo thời hạn xây dựng và cho trả tiền một lần. Khi hết thời hạn xây dựng thì cho thuê lại, giống như quy định về đất cho thuê các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh. Nếu thực hiện được việc này sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế như hiện nay, ông Cường nói.

Có cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho rằng, việc xác định sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn là cần thiết, vì nhà ở có tuổi thọ nhất định, sau thời gian cần được cải tạo, xây mới để bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng. Tuy nhiên, trên thực tiễn vấn đề này khá phức tạp. Do đó, đề nghị Bộ Xây dựng cần thống kê để phân loại các trường hợp, đánh giá tác động kinh tế xã hội một cách khoa học để có thêm cơ sở xem xét.

PHẢI CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ NGƯỜI DÂN ĐƯỢC LỰA CHỌN

Tranh luận về việc sở hữu chung cư có thời hạn, đại biểu Trương Trọng Nghĩa (đoàn Tp.Hồ Chí Minh) cho rằng chung cư tuổi thọ càng cao thì hiệu quả kinh tế đối với xã hội càng lớn. Nếu không sẽ khuyến khích xây dựng những chung cư 20 năm hoặc 30, 40 năm. Trong khi đó ở nước ngoài tuổi thọ chung cư càng ngày càng cao và có thể lên đến 99 năm.

Bên cạnh đó, “một nơi ở dài hạn từ thế hệ này sang thế hệ khác là nhu cầu tinh thần rất lớn và củng cố quan hệ gia đình. Ở nước ngoài có những chung cư hàng trăm năm. Tất nhiên những dự án này phải củng cố, sửa chữa nhưng nó trở thành những khu di tích và làm nên hồn cốt của đô thị”, đại biểu nói.

Hiện nay đang tồn tại nhiều chung cư sở hữu không có thời hạn với rất nhiều chủ sở hữu. Do đó, nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì dù không hồi tố vẫn phải xử lý các trường hợp này.

Do đó, đại biểu Tp.Hồ Chí Minh đề nghị phải có phương án vẫn duy trì loại chung cư sở hữu dài hạn hoặc sở hữu lâu dài đồng thời với chung cư có thời hạn và để người dân được lựa chọn.

Đối với việc xử lý an toàn chung cư cũ, đại biểu cho biết, ở Singapore những nhà ở thương mại có thể sở hữu lên đến hàng trăm năm nhưng khi thời hạn an toàn không bảo đảm nữa thì các công ty phát triển bất động sản sẽ thương thảo với người dân để mua lại căn nhà cũ, duy tu, sửa chữa hoặc xây dựng mới.

“Tóm lại, phải có sự lựa chọn, chứ không nên chọn một thứ. Bởi trong tương lai phải khuyến khích nhà ở lâu dài tuổi thọ càng cao càng tốt, càng có lợi cho xã hội, cho đất nước”, đại biểu Nghĩa đề nghị.

Về xây dựng lại nhà chung cư, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn Hưng Yên) đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ thời hạn tối đa, cơ quan chức năng hoàn thiện việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cùng với đó, cần quy định rõ hơn về thẩm quyền, trình tự, biện pháp cưỡng chế, thời gian bắt buộc người dân phải di dời ra khỏi chung cư khi có kết luận của cơ quan có thẩm quyền trong việc đánh giá nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng và không còn giá trị sử dụng.