Tổ hợp chung cư HH tại bán đảo Linh Đàm, quận Hoàng Mai có thể coi là một “vật chứng” sống động nhất minh họa cho tình trạng “băm nát” quy hoạch tại Hà Nội. Quay lại năm 1995-1996, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), lúc đó chỉ là một doanh nghiệp nhỏ, đã được giao nhiệm vụ xây dựng khu đô thị kiểu mẫu mới Linh Đàm.
Theo quy hoạch, dự án này được xây dựng trên diện tích hơn 200 ha, trong đó có 74 ha diện tích mặt nước cùng những công viên có mật độ cây xanh dày đặc tạo ra môi trường lý tưởng cho cư dân. Nhưng chỉ ít năm sau khi hoàn thành, khu đô thị kiểu mẫu đã bị “bóp méo” tới mức biến dạng.
Năm 2014, một tổ hợp chung cư mới khổng lồ được hình thành trong vùng lõi của khu đô thị Linh Đàm. Công trình do Công ty tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên (Tập đoàn Mường Thanh) làm chủ đầu tư với 4 tổ hợp nhà cao từ 35 đến 41 tầng (khoảng 20 căn hộ/tầng) trên khu đất khoảng 3 ha. Tổng số căn hộ tại đây là hơn 8.000 căn, tương đương với số dân của một phường tại quận Hoàng Mai khi đó. Đáng chú ý, dự án này chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư - Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 Điện Biên đã ngang nhiên xây dựng tới 36 tầng với tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3 (vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt). Với dân số cực lớn được “nhồi” vào một không gian chật hẹp, người dân bỏ tiền tỷ ra mua chung cư tại đây ngay lập tức phải “nếm mùi” cực khổ.
Quá bức xúc với tình trạng băm nát quy hoạch tại khu đô thị này, trong phiên họp thứ 13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại biểu Nguyễn Thanh Hồng, Ủy viên thường trực Ủy ban Quốc phòng an ninh của Quốc hội đã truy cứu trách nhiệm của Bộ trưởng Xây dựng và Hà Nội trong chỉ đạo xử lý những vi phạm xảy ra tại Khu đô thị Linh Đàm. “Phải chăng có sự buông lỏng quản lý, lợi ích nhóm nên để xảy ra tình trạng các công trình xây dựng trái phép như của Tập đoàn Mường Thanh, khiến Khu đô thị Linh Đàm từ khu đô thị kiểu mẫu trở thành nơi nhếch nhác, đời sống người dân không đảm bảo?”, ông Hồng chất vấn
Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận quy hoạch đô thị hiện nay có những hạn chế, từ đó dẫn tới nhiều hệ lụy như sử dụng đất không hiệu quả, lấn chiếm đất vào các mục đích khác nhau, cấp phép xây dựng không đúng, xây dựng sai phép. Ngoài HH Linh Đàm, Tập đoàn Mường Thanh còn 7 dự án khác vướng vào sai phạm lớn là xây dựng vượt tầng - phá vỡ quy hoạch được duyệt và có các sai phạm trong quá trình chuyển nhượng, thâu tóm dự án.
Tuy nhiên sẽ thiếu công bằng với Tập đoàn Mường Thanh nếu chỉ xoáy vào sai phạm của doanh nghiệp này. Tại Hà Nội cũng như nhiều tỉnh thành khác, những sai phạm như xây vượt tầng, sai diện tích mặt sàn để gia tăng lợi nhuận đã và đang diễn ra rất phổ biến.
Dự án 8B Lê Trực (Ba Đình, Hà Nội) cũng là một điển hình của sai phạm trong xây dựng, khi chủ đầu tư không làm theo giấy phép, không giật cấp ở một số tầng, mà tự ý tăng chiều cao các tầng. Công trình cao đến đỉnh tum thang là 53m nếu làm đúng giấy phép. Thực tế, chủ đầu tư đã tự ý tăng chiều cao các tầng, xây thêm tầng 19, tổng chiều cao hiện tại khoảng 69m (vượt 16m, tương đương 5 tầng). Diện tích sàn theo giấy phép xây dựng là gần 30.000 m2, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng khoảng 36.000 m2, tăng trên 6.000 m2 so với giấy phép.
Mới đây nhất, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận thanh tra số 39 về việc thanh tra Sở Quy hoạch - kiến trúc Hà Nội, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, và hàng loạt các chủ đầu tư dự án có liên quan đến quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch, quản lý xây dựng đô thị hai bên đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, TP.Hà Nội. Nội dung kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra hàng loạt sai phạm trong công tác quy hoạch, cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng đô thị 2 bên đường Lê Văn Lương - Tố Hữu. Theo kết luận, tại 31 dự án, công trình hai bên đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, chủ đầu tư đã thi công công trình sai quy hoạch được duyệt, sai tổng mặt bằng, phương án kiến trúc được chấp thuận; không có giấy phép xây dựng, sai giấy phép, sai thiết kế được duyệt.
Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng việc thực hiện quy hoạch, đầu tư xây dựng dự án không đảm bảo đồng bộ hạ tầng, dịch vụ công cộng, không đúng tiến độ là vi phạm Luật Quy hoạch đô thị 2009, dẫn đến không đảm bảo về môi trường, kiến trúc cảnh quan, đời sống đô thị.
Thật không khó để nhận ra hậu quả của việc băm nát quy hoạch tại tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương. Mỗi ngày người dân sống và qua lại con đường này đều rơi vào trạng thái ngộp thở vì phố xá luôn bị lèn cứng phương tiện. Để đi qua được con đường “đau khổ” này là cả một hành trình gian nan, đặc biệt vào những khung giờ cao điểm.
Không chỉ liên tiếp phát lộ những sai phạm từ lớn tới rất lớn, ở các khu đô thị, chung cư cao tầng còn hàng loạt những vấn đề khác đã tồn tại và gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực cho người dân nhưng đến nay cũng chưa thể xử lý rốt ráo. Theo kết quả giám sát của Ban Văn hóa – xã hội, Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội, từ năm 2016 đến hết tháng 3/2019, trên địa bàn thành phố đã có 147 dự án nhà ở thương mại, 13 dự án nhà ở xã hội; 11 dự án nhà tái định cư được quyết định chủ trương đầu tư xây dựng. Trong số này có rất nhiều dự án khu đô thị mới, khu nhà ở có quy hoạch đất xây dựng nhà trẻ, trường học phổ thông nhưng việc đầu tư xây dựng chưa đồng bộ, chậm so với tiến độ xây dựng nhà ở.
Điển hình tại các dự án: Khu đô thị mới Phùng Khoang; Khu đô thị Xuân Phương – Viglacera; Khu đô thị Thành phố giao lưu; Khu đô thị ngoại giao đoàn; Khu đô thị mới Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh; dự án khu nhà ở và công trình công cộng tại xã Cổ Nhuế; khu chức năng đô thị Ao Sào; Khu đô thị mới Cầu Bươu; khu nhà ở Thạch Bàn; Khu đô thị Đặng Xá…
Nguyên nhân của tình trạng các Khu đô thị thiếu trường học là các chủ đầu tư chỉ chăm chăm lo xây nhà để bán mà chưa có trách nhiệm trong việc xây dựng và hoàn thiện hạ tầng xã hội.
Điểm lại hàng loạt sai phạm đã và đang diễn ra tại các khu đô thị, các chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để thấy, một phần nguyên nhân dẫn tới các tòa chung cư nhanh chóng xuống cấp xuất phát từ việc quản lý quy hoạch, giám sát xây dựng yếu kém. Nếu mỗi công trình được xây dựng đúng giấy phép, không chồng tầng theo kiểu bát nháo, không để xảy ra cháy nổ, mật độ chung cư được phân bố hợp lý, số người sống tại các tòa nhà được quản lý chặt chẽ, chủ đầu tư nghiêm chỉnh chấp hành việc bào trì, bảo dưỡng thì chất lượng, tuổi thọ của công trình sẽ được nâng cao.
Vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.
Lý do ra đời của đề xuất này là do hiện nay mới chỉ có 1% số nhà chung cư xuống cấp được cải tạo lại trong gần 20 năm qua. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Trả lời Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận phát triển nhà ở CBRE cho rằng, niên hạn công trình không có nhiều ý nghĩa. Một sản phẩm chung cư quy định 50 năm hay 70 năm chỉ là con số lý thuyết. Công trình tồn tại lâu dài không chỉ dựa vào thiết kế thi công, nguyên vật liệu mà còn phụ thuộc vào quá trình bảo trì bảo dưỡng. Có chung cư dự kiến 70 năm nhưng bảo dưỡng không tốt thì 30 năm đã xuống cấp, ngược lại chung cư bảo dưỡng tốt có thể tồn tại hơn 100 năm.
Góc nhìn của ông Kiệt cũng phù hợp với cách mà chúng ta đang cố giữ những tòa nhà được xây dựng từ thời Pháp, có tuổi thọ hơn 100 năm. Những tòa nhà này với công nghệ xây dựng từ cách đây hàng thế kỷ nhưng tới nay vẫn đang được sử dụng một cách bình thường. Bên cạnh đó cũng không thể đánh đồng mọi chung cư đều có chất lượng giống nhau bởi có nhiều tòa nhà tái định cư với chất lượng xây dựng rất tệ chỉ 5,7 năm đã xuống cấp. Nhưng có những chung cư cao cấp được đầu tư xây dựng cẩn thận thì tuổi thọ được tính bằng trăm năm, thậm chí lâu hơn nếu được bảo trì tốt.
Như vậy có thể thấy, việc đề xuất chỉ cho người dân sở hữu chung cư từ 50 đến 70 năm vì lo công trình hết niên hạn, xuống cấp mà không giải tỏa được là không phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Nếu đề xuất giới hạn thời hạn sở hữu chung cư được thực thi, thì rõ ràng người dân nghèo chính là những đối tượng chịu thiệt đơn thiệt kép. Cái vòng luẩn quẩn quản lý kém dẫn tới xây ẩu, vượt tầng, sai phép, sau đó công trình xuống cấp rồi đập đi xây lại và lại xây ẩu sẽ tiếp tục lặp lại. Trong khi đó, cơ quan chức năng chưa tìm ra giải pháp hiệu quả để ngăn chủ đầu tư cho ra đời những công trình kém chất lượng.
Rõ ràng, chúng ta không thể phủ nhận được những đóng góp của các nhà đầu tư, doanh nghiệp uy tín trong công cuộc xây dựng những khu chung cư cao tầng để phục vụ người dân. Ngoài ra cũng không thể vì một số những sai phạm để phủ nhận sạch trơn những nỗ lực, cố gắng của chính quyền trong việc kiến tạo đô thị. Tuy nhiên, trong những bối cảnh, hoàn cảnh và khó khăn nhất định, việc quản lý quy hoạch, giám sát xây dựng những chung cư cao tầng - nơi đặt “tổ ấm” của hàng triệu người dân đã chưa được thực hiện một cách sát sao, hiệu quả. Vì vậy, thay vì đi tìm một giải pháp “từ ngọn” đó là đề xuất siết thời hạn sở hữu chung cư 50 đến 70 năm, nên chăng các cơ quan chức năng đi tìm các giải pháp từ gốc rễ vấn đề. Đó là phải thực hiện việc giám sát quy hoạch, quản lý chung cư tốt hơn để thành phố có những tòa nhà kiên cố chất lượng cao với dân số hợp lý. Nếu xuất hiện nhà nhanh chóng cũ nát thì đó chỉ được coi là trường hợp cá biệt.
Khi các khối nhà bền vững được tạo lập, thì người dân có thể yên tâm sinh sống, chính quyền cũng đỡ “đau đầu” cho những bài toán ngắn hạn theo kiểu đập đi xây lại. Trên bình diện rộng hơn, chúng ta cũng phải tham khảo, học theo theo những chính sách đặc thù của các quốc gia khác trong việc quản lý chung cư.
VnEconomy 28/06/2022 06:00