2022 là một năm “kiên cường” của nền kinh tế Việt Nam nhưng cũng đầy thách thức đối với thị trường bất động sản khi cả nguồn cung lẫn sức mua đều sụt giảm mạnh. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ đạt mức thấp nhất kể từ 2015, trong khi nguồn cung và lượng giao dịch biệt thự, liền kề cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua…

Đây là thông tin được Savills Việt Nam đưa ra tại cuộc họp báo ngày 10/1 về thị trường bất động sản 2022, tầm nhìn 2023. Báo cáo của đơn vị này cho biết, trong quý 4/2022, thị trường Hà Nội không có thêm dự án mới căn hộ mới.

GIÁ BÁN CĂN HỘ TĂNG 15%

“Nguồn cung sơ cấp trên thị trường gồm 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Như vậy, tính cả năm 2022, nguồn cung mới đã đạt mức thấp nhất trong 8 năm vừa qua. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. Hoạt động trầm lắng khi lượng giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp chỉ đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và  30% theo năm. 76% lượng giao dịch thuộc về căn hộ hạng B. Với tổng sản phẩm mới mở bán, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 28%”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận.

Thông tin về giá bán, lãnh đạo Savills chia sẻ: trong quý vừa qua, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, ổn định theo quý nhưng tăng tới 15% theo năm. Kể từ năm 2018, thị trường có sự chênh lệch lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, mỗi năm giá sơ cấp trung bình tăng 11%, trong khi giá thứ cấp tăng 5%. Đến nay, giá sơ cấp đã cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và hạng C (25%).

Bàn về triển vọng của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích: Trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư. Riêng trong 2023, ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57% nguồn cung của thị trường Hà Nội.

“Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Các doanh nghiệp mong muốn phát triển quỹ nhà ở tại các tỉnh lân cận nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng cho thị trường nhà ở. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt tạo nên thành công cho dự án căn hộ”, bà Hằng nhấn mạnh.

CÁC DỰ ÁN HẠ TẦNG SẼ THÚC ĐẨY NGUỒN CUNG BIỆT THỰ

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội nhận định các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng cũng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của phân khúc biệt thự/ nhà liền kề trong năm 2023.

Nhìn lại diễn biến của phân khúc này trong năm qua, đại diện Savills cho biết nguồn cung giảm mạnh. Nguồn cung sơ cấp trong quý 4/2022 đạt mức thấp nhất trong vòng 5 năm gần đây khi chỉ có 926 căn từ 15 dự án được tung ra thị trường, giảm 22% theo quý và 18% theo năm. Giao dịch cũng ở mức thấp nhất so với các năm trước bởi chính sách thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi về thị trường bất động sản đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua.

Cả quý 4 mới có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Trong đó, nhà liền kề chiếm 85% lượng giao dịch. Tính chung cả năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện -  mức thấp nhất kể từ 2015 (giảm 44% theo năm).

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, một số chủ đầu tư đã phải điều chỉnh giá bán. Theo đó, giá sơ cấp biệt thự quý 4/2022 giảm 6% theo quý, trung bình đạt 130 triệu đồng/m2 đất, giá liền kề giảm 1%, đạt 172 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse giảm 10% xuống còn 189 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên giá thứ cấp của các phân khúc này giảm theo quý, kể từ năm 2019.

Dự kiến, đến 2023, sẽ có gần 1.600 căn biệt thự/liền kề từ 15 dự án gia nhập thị trường. Trong đó, huyện Hoài Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Theo các chuyên gia của Savills, nguồn cung của thị trường sẽ được thúc đẩy nhờ các dự án cơ sở hạ tầng mới. Ví như khi hoàn thành, các dự án đường vành đai 3,5 và vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án (trên 2.900 ha đất) tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường này, gồm Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

“Khi nguồn cung hiện hữu đang có giá cao và không hấp dẫn với người mua, Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý, đặc biệt khi nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các dự án ở những tỉnh thành lân cận như Hưng Yên , Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển”, đại diện Savills cho hay.