Chung cư mini, nhà trọ, căn hộ dịch vụ là loại hình tồn tại một cách khánh quan, trở thành tất yếu của quá trình đô thị hoá ở Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều trường hợp hiện nay còn vi phạm quy định xây dựng. Điều này khiến không ít nhà đầu tư “e dè” nếu phải đổ thêm tiền khắc phục trong bối cảnh kinh doanh đang đi xuống…

Khoảng thời gian gần đây, chung cư mini Hà Nội liên tục gặp sự cố bắt nguồn từ những bất cập về phòng chống cháy nổ. Trước thực tế đó, cơ quan chức năng đã vào cuộc và có động thái cứng rắn, khiến thị trường chung cư mini Hà Nội vốn đang gặp khó lại càng thêm khó. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư quyết định tiếp tục quan sát, xem xét diễn biến đối với loại sản phẩm này.

TẠM HOÃN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ

Anh Trần Hải, hiện trú tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP.Hà Nội, cho biết thời điểm cuối tháng 8/2023, anh rất ưng ý một chung cư mini nằm lọt trong khu vực tập trung nhiều trường đại học lớn, nên chuẩn bị ký kết với chủ nhà. Nhưng chưa kịp triển khai thì xảy ra vụ cháy chung cư mini ở phường Khương Đình, khiến anh tạm hoãn ý định đầu tư. Sau đó, tiếp tục lại có sự cố với chung cư mini trên đường Trung Kính, phường Yên Hòa… cùng diễn biến mới nhất là việc công an Hà Nội tiến hành kiểm tra 193 cơ sở chung cư mini và đã tạm đình chỉ 14 trường hợp, đình chỉ 4 trường hợp, yêu cầu dừng hoạt động 22 cơ sở; thì anh Hải quyết định sẽ chờ thêm để nghe ngóng thị trường.

“Các địa phương đang siết rất chặt việc quản lý loại hình chung cư mini, đặc biệt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Trường hợp, các tòa không đảm bảo có thể cần sửa chữa lại, điều này gây lo lắng cho chủ đầu tư nếu phải đổ thêm tiền duy trì trong thời điểm tình hình kinh doanh đi xuống”, anh Hải bày tỏ.

Tương tự, nhà đầu tư Minh Long, TP. Hà Nội cũng từ bỏ ý định mua chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh, khi liên tục chứng kiến biến động của loại hình này. Theo anh Long, muốn an toàn có thể tìm quỹ đất tự xây dựng. “Đây là cách kiểm soát chặt chẽ quá trình thực hiện, đảm bảo chất lượng và tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy đối với chung cư mini; tránh tình trạng buông lỏng quản lý dẫn đến sai phạm trong xây dựng để gây ra những hệ lụy nghiêm trọng”, nhà đầu tư chia sẻ.

Liên quan đến mô hình bất động sản dòng tiền cho thuê như phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư, ông Nguyễn Quốc Huy, Công ty cổ phần bất động sản Dòng Tiền phân tích: Ngoài ưu điểm dễ tìm khách thuê, doanh thu ổn định hàng tháng, kênh trú ẩn an toàn, cơ hội gia tăng giá trị bất động sản, có những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nhỏ lẻ làm được vì cho thuê phòng căn hộ cần lượng vốn ít…, thì nhược điểm là khách hàng phức tạp, nhiều thành phần. Mặt khác, về phòng cháy chữa cháy, không phải sản phẩm nào cũng đã được đầu tư, trang bị đầy đủ phương tiện phòng cháy chữa cháy, nhất là các nhà đã xây lâu năm.

Thậm chí, ông Bùi Như Mạnh, Công ty cổ phần Tập đoàn TingTong, chia sẻ còn có trường hợp nhà cho thuê được cải tạo từ nhà ở của hộ gia đình rồi chuyển đổi sang công năng, mục đích khác. Do đó, hệ thống thiết bị điện, nguồn lửa, nguồn nhiệt ít quan tâm đến yếu tố an toàn; chưa thực hiện đầy đủ vai trò trách nhiệm đối với công tác phòng chống cháy nổ theo quy định; không có lối thoát nạn thứ hai, lối đi lại luôn bị chiếm dụng. Trong khi những khu nhà này thường nằm trong ngõ nhỏ hẹp nên xe chữa cháy khó tiếp cận. Vì vậy, nếu sự cố xảy ra thì hậu quả nghiêm trọng là khó tránh khỏi.

PHẢI ĐÁP ỨNG ĐẦY ĐỦ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

Trung tá Lê Đức Anh, Trường đại học Phòng cháy chữa cháy, nhận định để đảm bảo an toàn, chủ thể kinh doanh bất động sản cho thuê phải xác định đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy. Điều này đã quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 50/2024/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 136/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi và Nghị định 83/2017/NĐ-CP quy định về công tác cứu nạn, cứu hộ của lực lượng phòng cháy và chữa cháy.

Riêng đối với điều kiện phòng cháy chữa cháy của chung cư mini, Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp, cho biết khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định rất rõ các căn hộ của chung cư mini sử dụng để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Theo đó, chung cư mini cần đảm bảo có lối thoát nạn; bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn; tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0...

“Có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể điều kiện, quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy đối với loại hình căn hộ này. Tuy nhiên, quan trọng vẫn là tổ chức thực hiện đường lối, chính sách pháp luật như thế nào để có thể áp dụng vào đời sống xã hội, hạn chế những tiêu cực trong hoạt động cho thuê bất động sản”, ông Sơn nhấn mạnh.

Ông Bùi Như Mạnh đánh giá chung cư mini, nhà trọ, căn hộ dịch vụ là loại hình luôn tồn tại một cách khánh quan, trở thành tất yếu của quá trình đô thị hoá ở Việt Nam. Mặc dầu vậy, chủ đầu tư cần phải thường xuyên đôn đốc, nhắc nhở thành viên trong tòa nhà, người thuê thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy, nắm vững kiến thức cơ bản liên quan đến phòng cháy chữa cháy, thoát nạn, cứu người trong đám cháy, sơ cứu ban đầu. Thường xuyên tự kiểm tra, phát hiện và khắc phục kịp thời nguyên nhân gây cháy nổ, nguồn lửa, nguồn nhiệt. Phối hợp với cơ quan, tổ chức và hộ gia đình khác trong việc đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy; quản lý chặt chẽ và sử dụng an toàn chất dễ gây cháy nổ.

Thực tế, các chuyên gia cho rằng nhiều tòa chung cư mini hiện nay xây sai phép, vi phạm trật tự xây dựng có thể bị đình chỉ hoạt động, cấm kinh doanh hoặc buộc phải cải tạo theo đúng giấy phép, do đó, sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư lưu ý trước khi “chốt” thương vụ cần tìm hiểu kỹ lưỡng.