Kết thúc năm 2023, báo cáo tài chính hợp nhất quý 4 và cả năm 2023 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao. Thậm chí, giá trị hàng tồn kho bất động sản của một số doanh nghiệp đã chiếm hơn 50% tổng giá trị tài sản...

Đến cuối năm 2023, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland, mã chứng khoán: NVL) có giá trị hàng tồn kho khá lớn, khoảng 138.759 tỷ đồng, tăng 3.801 tỷ đồng so với cùng kỳ. Trong khi tổng tài sản của NVL là 241.376 tỷ đồng, như vậy, số tiền hàng tồn kho chiếm 57% tổng tài sản của NVL. Đơn vị cho biết, hàng tồn kho chủ yếu là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng.

NHIỀU BẤT ĐỘNG SẢN VẪN DỞ DANG

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng có lượng hàng tồn kho lớn, ước đạt 18.788 tỷ đồng, tăng 6.335 tỷ đồng so với cùng kỳ. Theo đó, hàng tồn kho của KDH chiếm hơn 71% tổng tài sản (26.417 tỷ đồng). Về chi tiết, hàng tồn của đơn vị chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển khu dân cư, như: Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo với giá trị 6.528 tỷ đồng, Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông 3.381 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông 3.159 tỷ đồng. Ngoài ra còn có Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2, Khang Khúc – An Dương Vương, Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A…

Còn với Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), giá trị hàng tồn kho ước khoảng 17.416 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản. Phần lớn số tiền này nằm ở dự án Izumi với 8.551 tỷ đồng, tiếp đến là dự án Waterpoint, giai đoạn 1 là 3.560 tỷ đồng, dự án Hoàng Nam 1.667 tỷ đồng.

Cũng như Nam Long, Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (mã chứng khoán: TCH) có hàng tồn kho chiếm hơn 60% tổng tài sản, với 10.658 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so giai đoạn đầu năm. Cụ thể, hàng tồn kho về kinh doanh bất động sản là 10.217 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với thời điểm 1/4/2023.

Liên quan đến bất động sản tồn kho, báo cáo về nhà ở và tình hình thị trường bất động sản quý 4/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, tỷ trọng tồn kho tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Theo Bộ Xây dựng, mặc dù đã có sự điều chỉnh lãi suất ngân hàng liên quan tới vốn vay, cùng những dấu hiệu tích cực của cơ chế, chính sách, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều dự án đang phải tạm ngưng do gặp vướng mắc liên quan đến pháp lý khiến hàng tồn kho đến từ bất động sản dở dang không ít...

Đó là việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bên cạnh đó, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Không chỉ pháp lý, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ gây khó khăn cho dự án bất động sản.

Đặc biệt, vẫn có vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; vướng mắc về xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án. Hay khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn khác dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự...

 TIẾP TỤC RÀ SOÁT, THÁO GỠ CÁC VƯỚNG MẮC 

Theo Bộ Xây dựng, trước hết, các địa phương cần khẩn trương lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường. 

Mặt khác, tổ chức hoạt động hiệu quả tổ công tác đặc biệt ở địa phương để tháo gỡ ngay vướng mắc cho doanh nghiệp, sản xuất kinh doanh. Cùng với đó, cần tăng cường vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu trong cơ quan, đơn vị; kiên quyết khắc phục tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức.

Tiếp tục tập trung rà soát, lập danh mục dự án bất động sản còn khó khăn, vướng mắc; đánh giá cụ thể nguyên nhân và khẩn trương giải quyết những khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng thuộc thẩm quyền. Nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo, đề xuất rõ giải pháp lên cấp có thẩm quyền. Địa phương phải rút ngắn thời gian và đơn giản hóa thủ tục hành chính theo thẩm quyền; quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, thẩm định, phê duyệt dự án bất động sản mới, trong đó có dự án nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Đồng quan điểm, Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng với nhóm hàng tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm, là nhóm đã triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện, các đơn vị quản lý Nhà nước cần tập trung xem xét, đẩy nhanh hơn nữa tiến độ gỡ vướng cho những dự án này nhằm khơi thông nguồn lực.

Mặc dù còn khó khăn nhưng Hiệp hội rất lạc quan và tin tưởng khi Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực đồng thời từ 1/1/2025 sẽ đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.