“Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận diện và tập trung 2 nhóm vấn đề khó khăn, vướng mắc chủ yếu.

Nhóm vấn đề thứ nhất là về pháp lý. Đối với những vướng mắc liên quan đến thủ tục chấp thuận trong đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận điều chỉnh trong đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư,… Bộ đã chủ động phối hợp với các cơ quan liên quan để sửa đổi trong Luật Đấu thầu; đồng thời, tham gia dự thảo sửa đổi các Luật: Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo các quy định của Luật.

Nhiều vấn đề đã được xử lý, như: quy định về điều chỉnh hợp đồng đã ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư trong trường hợp điều chỉnh đầu tư đã sửa đổi trong Luật Đấu thầu, các quy định liên quan đến đấu giá đấu thầu trong dự thảo Luật Đất đai, quy định về chuyển nhượng, điều kiện để chuyển nhượng…. Bộ cũng chủ động rà soát Nghị định số 31/2021/NĐ-CP về các điều kiện thi hành của Luật Đầu tư để kiến nghị.

Qua rà soát sơ bộ cho thấy vướng mắc chủ yếu của các dự án liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư, hình thức đấu giá sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Những vấn đề này đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng các bộ, ngành phối hợp sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi),  dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Nhóm vấn đề thứ hai liên quan đến tổ chức thực hiện. Vướng mắc chủ yếu ở các địa phương, đặc biệt là các dự án đã được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở… được xây dựng trước thời điểm Luật Đầu tư được thi hành. Nhiều dự án đã chuyển tiếp trong thời gian dài, quy định pháp luật đã có nhiều thay đổi trong từng thời kỳ, vì vậy phát sinh nhiều vướng mắc do cách hiểu chưa thống nhất tại các địa phương và cần phải có hướng dẫn thực hiện.

Để giải quyết vấn đề này, cùng với việc ban hành các văn bản hướng dẫn, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các bộ xây dựng các hướng dẫn chung cho tất cả các địa phương để xử lý thống nhất. Dự kiến sẽ ban hành hướng dẫn này trong tháng 8/2023.

Một vấn đề khác là tâm lý e dè, đùn đẩy, né tránh, chờ phải có hướng dẫn hoặc chỉ đạo của Trung ương thì địa phương mới thực hiện, hoặc chờ các văn bản khẳng định thẩm quyền của địa phương thì mới triển khai, hoặc cho rằng cơ quan quản lý địa phương thực hiện khác nhau nên chờ cơ quan Trung ương có ý kiến cho chắc. Đây là hiện tượng khá phổ biến và gây khó khăn, lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc”.

“Bộ Tài chính đang tiếp tục theo dõi, đánh giá tình hình thị trường để thường xuyên báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phục vụ công tác điều hành. Đồng thời, theo dõi, làm việc và có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp phát hành bố trí nguồn lực để thanh toán đầy đủ nợ gốc, lãi trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư theo đúng cam kết.

Trường hợp có khó khăn trong việc cân đối nguồn lực, nguồn vốn thực hiện chi trả, đề nghị doanh nghiệp chủ động đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, phương thức thanh toán, đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Bộ cũng định kỳ tổ chức các cuộc họp Tổ công tác về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp để trao đổi tham mưu về các giải pháp để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; thường xuyên thông tin cho Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục vụ việc điều hành thị trường bất động sản và thị trường tín dụng ngân hàng…

Bộ Tài chính đã chủ động phối hợp với các địa phương, bộ, ngành xây dựng nghị định quy định về cho thuê nhà và quản lý sử dụng Quỹ nhà đất của các thành phố, đã có văn bản chính thức gửi Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Chính phủ ban hành trong quý 3 năm nay, tạo cơ sở pháp lý để các tỉnh, thành phố triển khai có hiệu quả quỹ đất đang quản lý hiện nay.

Với các kiến nghị liên quan về thuế với nhà ở thứ hai hoặc nhiều nhà nhiều đất, đất chậm đưa vào sử dụng,… Bộ Tài chính nghiên cứu đã lâu và đang tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động của các chính sách thuế. Mỗi chính sách thuế ban hành có những tác động khác nhau, nhiều chiều, có thể đưa ra để đạt được mục tiêu tránh đầu cơ nhưng lại hạn chế cầu với thị trường bất động sản. Bộ phải đánh giá kỹ, xem xét mục tiêu trước mắt cũng như trung và dài hạn với thị trường bất động sản, trình cơ quan có thẩm quyền bổ sung hay đưa thêm sắc thuế gì để đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững”.

“Có thể nói thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất (về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, về giao dịch, về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án); thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay; quý 2 tốt hơn quý 1 (tăng 7 điểm phần trăm về lượng giao dịch nhà ở); các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. 

Khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương. Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…

Do đó, các bộ, ban, ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa; chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành.

Đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề.

Đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án nhà ở đang chờ bán.

Về nguồn vốn tín dụng, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng; cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Về nguồn cung, cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, trong đó vai trò của địa phương rất quan trọng; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)…”.

“Nhà ở xã hội là mô hình cần phương án phát triển. Tuy nhiên, quy trình, quy định đối với nhà ở xã hội không khác nhiều đối với quy trình, quy định nhà ở thương mại khi chúng ta đang nghiên cứu xây dựng nghị định để thiết lập quy trình phát triển nhà ở thương mại. Chúng tôi kiến nghị, nhà ở xã hội cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu.

Đối với cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, Bộ Xây dựng tham mưu ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất cụ thể. Việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội thành công có nghĩa là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thành công, bởi vì TP. Hà Nội hiện nay quy mô khu vực này rất lớn, gồm 76 khu với khoảng 1.800 chung cư cũ.

Tuy nhiên, khác với quy trình chi tiết, để xác định tổ chức kiểm định chất lượng, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, kể cả xác định hệ số k liên quan đến dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư… cũng phải được nghiên cứu quy trình kỹ lưỡng hơn. Hiện nay chúng tôi tập trung vào kiểm định hệ thống theo quy trình quy định và thiết lập quy hoạch chi tiết cải tạo khu vực này.

Ngoài ra, kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính sớm trình Chính phủ ban hành nghị định quản lý, sử dụng và khai thác quỹ nhà, đất giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà trên địa phương. Trong trường hợp chưa ban hành nghị định thì đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn cho TP. Hà Nội, vì hiện nay TP. Hà Nội quản lý quỹ nhà chuyên dùng vô cùng lớn nhưng trước đây lại giao cho các công ty quản lý phát triển nhà và hệ quy chiếu của quản lý nhà nước về tài sản công này lại không rõ…”.

“Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay vẫn tập trung vào ba khó khăn chính, gồm: pháp lý, nguồn vốn và tổ chức thực hiện. Những vướng mắc về pháp lý chủ yếu liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư; điều chỉnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng; những biến động chi phí đầu tư, nguyên vật liệu; về giá nhà chưa hợp lý.

Các bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục bám sát nội dung Nghị quyết 33, Nghị định 08, Nghị định 10, Nghị định 35 và chỉ đạo của Tổ công tác của Thủ tướng để vận dụng tối đa, giải quyết khó khăn vướng mắc.

Chính quyền địa phương  cần chủ động giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp, bảo đảm có thời hạn giải quyết và có báo cáo theo định kỳ; đẩy nhanh việc triển khai các dự án nhà ở xã hội...

Hiện lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư là 8,7%/năm và người mua nhà ở xã hội là 8,2%/năm, rất cao. Chúng tôi kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm. Về lợi nhuận định mức các doanh nghiệp kiến nghị nên quy định ở mức trên 10%, thay cho dưới 10% như hiện nay.

Đối với các doanh nghiệp, kêu gọi cần triển khai mạnh hơn nữa các giải pháp theo chỉ đạo của Chính phủ và địa phương, trong đó: tiếp tục triển khai mạnh mẽ việc cơ cấu lại sản phẩm, phân khúc nhà cho phù hợp với thu nhập của người lao động và nhu cầu thị trường; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp”.

“Có 2 chính sách của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có tác động rất tích cực:

Thứ nhất, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam mới được thông qua, ngày 15/8/2023 mới có hiệu lực, sẽ thúc đẩy tăng trưởng của du lịch.

Thứ hai, việc khởi công, khánh thành một loạt hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các vùng du lịch đã tạo lực đẩy, thúc đẩy phát triển bất động sản, các ngành dịch vụ, thương mại.

Chúng tôi có 3 đề xuất: (i) Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ; (ii) Bộ Giao thông vận tải thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các slot chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về Việt Nam; (iii) tăng cường phân cấp thẩm quyền hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền đối với các lĩnh vực, thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng… và tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực bất động sản”.

VnEconomy 08/08/2023 14:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 32-2023 phát hành ngày 07-08-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam