Bất động sản nghỉ dưỡng và condotel đang tạo ra hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa phát đi cảnh báo rủi ro thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng và condotel. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt dư nợ bất động sản, chứng khoán sau khi phân bổ chỉ tiêu tín dụng cho từng đơn vị trong năm 2018.

Trong một văn bản mới nhất (số 36/CV-HoRea, ngày 14/3/2018), ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoRea) cho biết, đang có sự bất bình thường về cung cầu đối với thị trường các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel).

Báo hiệu rủi ro tín dụng bất động sản

Theo đó, thống kê từ 16 tỉnh, thành cả nước, đặc biệt là khu vực ven biển trải dài từ Bắc vào Nam thì chỉ tính riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. 

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel (vừa làm việc, vừa cư trú qua đêm) được cấp phép với tổng số 25.639 căn. 

Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; Tp.HCM: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn); và có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; Tp.HCM: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. 

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. HoRea dự báo, trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, sự phát triển "bùng nổ" các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài. 

Cùng đó, sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. 

"Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại mà chúng tôi đã cảnh báo nhiều lần", đại diện HoRea cho biết.

Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt

Thực ra, xu hướng phục hồi và bùng nổ của thị trường bất động sản bắt đầu từ quý II/2017 kéo dài đến nay. 

Nhận thấy những rủi ro tiềm ẩn dù các khoản vay mới chưa đến kỳ kết thúc nhưng cuối tháng 1/2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành văn bản số 563/NHNN-TTGSNH. 

Trong đó, cơ quan này yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. 

Cùng đó, để đảm bảo an ninh, an toàn hoạt động ngân hàng và tăng trưởng tín dụng bền vững, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng theo đúng chủ trương của Chính phủ và định hướng của Ngân hàng Nhà nước, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách cơ quan quản lý. 

Tiếp đó, Ngân hàng Nhà nước cũng nhắc nhở các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng không tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng; cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản; thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Theo một báo cáo phát hành đầu năm 2018 của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, năm 2017, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (xây dựng khoảng 9,9%, kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,9%). Quy mô tín dụng toàn hệ thống tính đến cuối 2017 ước 6 triệu tỷ đồng.

Ngoài việc cảnh báo nêu trên, cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. 

Theo đó, các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình, sau đây: từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời, vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06/2016/TT-NHNN.

Như vậy, các chốt chặn đã được Ngân hàng Nhà nước thiết lập nhưng vấn đề là ý thức quản trị rủi ro từ chính các ngân hàng khi mà khối nợ xấu tồn tích từ các năm trước vẫn đang tiếp tục xử lý.